房价回调 ≠ 市场转凉 稳定前行才是健康市场信号

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由于上半年市场的快速走热，房子成为大家开口闭口之间的热点话题。但近期许多购房者认为房地产市场转凉，房价有所回调，许多购房者开始观望，有的甚至期待明年调价后再出手。那么，到底市场处于什么状态？到底是不是真的凉凉？笔者就此展开了一番调查。

90㎡-160㎡成交占比扩大

“我属于普通家庭，9月才摇上了140㎡的房子，小高层精装修，但刚需家庭在前一天选房时已经将140㎡的户型选走了一半。”一位张先生说。“我选房子时顶跃很快就让选完了，还是大户型受欢迎啊。”张女士说。

从入市的房源来看，有小高层、洋房、高层，据美城相关数据统计，10月份西安市住宅各面积段成交占比中，90㎡-120㎡依然是主力，成交占比为39%；120㎡-140㎡成交占比为33%，两者合计占比达72%；排在第三位的为140㎡-160㎡，占比为13%。

本月90㎡-120㎡、140㎡-160㎡成交占比出现明显扩大，分别提高8个、5个百分点，而140㎡-160㎡成交占比在连续3个月扩大后，本月占比收窄4个百分点，为13%。其余均与上月相同。

购房者入市更加理性

近期市民纷纷议论，买房没之前火爆了。实际上，除了个别项目外，其余登记数和房源数占比相对合理，之前都是开盘当天基本100%的去化率，但近两个月去化率相对降低，但这与推售的产品和区域关系紧密。

公众号沈视楼市创始人、美城股份市场研究中心总监沈玮认为，目前的市场应该说是比较焦灼，因为从去年的10月份物价局就开始公示价格，从物价局公示的价格来看，这两个月的房价确实是降了。

按月度情况来看，10月份的毛坯房均价11238元/㎡，要比今年的最高点6月份的价格下滑了16%。精装房10月份的价格是13970元/㎡，也比7月份最高点15037元/㎡，下降了7%。所谓“降价”的背后，有深层次的这个原因：第一，从8月份开始，整个准购房者人群的心态发生了变化，以前的恐慌入市转变为现在的比较理性；第二，是市场的供应量9、10两个月有了很明显的一个增长；第三，近几个月确实出现了很多高性价比的楼盘，二环旁边也可以看到有10000元/㎡左右的房子，精装房有的也就在11000元/㎡左右，而这些高性价比楼盘的出现，整体上会拉低市场的均价。

克而瑞西安事业部总经理朱郁表示，近两个月普通住宅均价并未呈现明显大幅下跌，仅个案差异明显。且近期数据不论周度还是月度周期的统计，也不支持及说明房价下降的论点。市场平稳，重在调节，一方面是供求价结构性所致，另一方面是政策管制所带来的阶段性运行特性。

商住去化周期为4个月

市场的稳定是各方希望看到的。现阶段的理性出手，已是对交通、环境、配套、产品、物业等多方面衡量的结果，不是价格低就会受欢迎，全方位的考虑是现在改善和刚改的重点考查范围。现阶段或未来迎来的都是理性市场，登记楼盘出现流摇也是有一定原因的。

美城数据显示，截至2018年10月末，西安市商品住宅库存量为541.49万㎡，比上月增加了23.21万㎡，比去年同期减少了159.59万㎡，去化周期保持为4个月。10月份，西安商品房住宅供给大于销售，整体库存出现回升趋势，当前库存量在8月份达最低点后，已连续两月回升上涨，但增幅有限，去化周期仍保持在4个月水平。

就此，现阶段还是要以稳为主。沈玮认为，明年会是一个逐渐稳定可能会有小幅下滑的一个过程，因为在这种稳定的过程当中，无论是一些舆论向导还是市场的表现，都会对购房者的心态造成很大地影响，购房者如果不出手，开发商的销量就不上去，价格自然就会出现回调。

朱郁指出，整体市场不会呈现滑坡，刚性需求主力明确且较为活跃，市场上升通道空间仍在，但涨幅收窄，价格底部形成支撑，西安楼市年末不会出现大面积以价换量、让利促销的状况，而市场(项目)分化程度较大，集中度高，行业将进入新的周转调整期。

支佳昕

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