宅基地上房产已出售 听说要拆迁又不想卖了

2011年，江苏省徐州市铜山区某村王老汉将房屋卖给了邻居吴大爷。7年后，王老汉却想要回房子，理由是自己买卖宅基地上的房产违法。近日，当地法院审结这起案件，驳回了王老汉的诉讼请求。那么，买卖宅基地上的房产到底是否合法呢？

■案例情况

王老汉一生未娶，与弟弟和早年收养的女儿王曼曼（化名）一起生活，后来弟弟去世，女儿出嫁，王老汉独居。2011年1月，为了日后的生活保障，王老汉与本村的吴大爷签订了协议书，约定吴大爷向王老汉一次性支付5万元购买他居住的房产，同时约定，王老汉仍在原处居住至百年。

吴大爷支付钱款后，按照约定继续让王老汉居住。

2018年6月，王老汉听说，因为市政建设，他住的房屋可能面临要拆迁，而且能获得一笔数目不小的补偿金。王老汉仔细回想卖房子的事，觉得自己和吴大爷买卖这个房子其实是违法的。因为农村村民一户只能有一处宅基地，吴大爷已经有宅基地了，不能再买自己的宅基地了。另外，按照土地法规定，依法改变土地权属和用途的应该办理土地证。他们双方虽然签订了协议书，但房子既没有交付，也没有进行权属变更登记，房子还是应该归自己所有。王老汉提出，双方之前签订的购房协议书应当作废，自己将5万元返还给吴大爷，吴大爷应该把房子还给自己。

吴大爷坚决不同意。他表示，房屋买卖协议书履行7年了，王老汉从没有说过不字，现在听说要拆迁，就称协议书无效，是翻脸不认人。自己和王老汉是一个村的，协议书上白纸黑字写得很清楚，出售的是房产不是宅基地，宅基地随房使用，协议书是合法有效的。

双方争执不下，王老汉向法院提起诉讼，要求解除双方签订的购房协议书。日前，铜山区人民法院审结这起案件，判决驳回王老汉的诉讼请求，目前，判决已生效。（文中当事人均系化名）

■律师说法

村民将房屋卖给本村村民有效 卖给居民不行

“这种类型的案子，法院主流观点主要根据买受人是本集体村民还是城镇居民而不同。”北京大成（西安）律师事务所律师程昭说。

关于本案购买宅基地房屋行为是否合法的问题，《物权法》规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”程昭认为，对于宅基地流转，我国的法律和政策作的是禁止性规定，虽然对宅基地上建造房屋的转让没有设置禁止性规定，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。在司法实践中，如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。结合本案的具体情形，由于房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋，而合同上买受人吴大爷的身份是本集体经济组织的成员，双方身份具有同一性，因此该买卖合同是有效合同。

程昭指出，宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为，其本身就不合法，是无效的行为。华商报记者 宁军

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