上市房企存货创新高 打折卖房压力加剧？

年末将至，为了抢收业绩，打折促销的开发商越来越多。在这背后，上市房企的存货总量已突破6万亿元，达到了历史新高。

“万绿保招”近一年存货增幅均达两位数

尽管9月份的70个大中城市住宅销售价格显示，仍有超过75%的城市房价在上涨，不过上市房企的三季报却泄露玄机——总值超过6万亿元的房企存货已达到历史高位。

据Wind数据显示，按申万行业分类，截至9月30日，126家上市房企存货总计6.28万亿元，而去年同期这一数据为5.32万亿元。一年时间里，攀升了近1万亿元。其中，16家房企存货超过1000亿元，“万绿保招”存货规模位居前四位。

2008年、2015年，国内楼市需求萎缩，整个房地产行业存货积压严重，去库存压力显现，房企存货曾两次攀至高位，面对销售端市场降温，库存压力是否会再次显现呢？

与2008年、2015年相比，上市房企数量增加，不可避免推高了存货总值。不过，透过一些龙头房企的存货变化，仍可以看出行业现状。截至今年三季度末，上市房企中存货规模最高的四家：万科A为8598.51亿元，绿地控股为6107.74亿元，保利地产和招商蛇口存货为 5748 亿元和2776.34亿元，分别同比增加21%、11%、13%和20%。

华泰证券一位不愿具名的分析师介绍，上市房企存货明细包括土地储备、开工建设、住房库存、原材料和周转材料等，所以存货规模会比实际待售住宅面积或金额高。由于房地产板块的周转特性，一般企业土地储备会满足未来2-3年的开发需求。

不过，业内人士认为，由于有些城市对于供应的控制，房源入市周期有所拉长。同时，由于不少地方的楼市降温，也给房企消化存货增加了难度。

变现率下降叠加冲刺全年业绩

由于“金九银十”楼市销售成色不足，房地产开发企业开始采取更加主动的“以价换量”。据58安居客监测的全国50余个重点城市中，有10余个品牌房企在近期打折促销，并预计降价趋势将在更多城市和项目上得以体现。

刚刚过去的“双十一”，阿里、京东和苏宁上架的打折房源引发了舆论关注。尽管开发商到网上卖房几年前就已出现，但恒大、龙湖、融创、碧桂园等龙头房企加入促销行列，仍然让外界对楼市前景提出疑问。

目前来看，龙头房企的促销采取了两种方式：一是打折跑量；二是全员售房。冲刺全年业绩目标的意图明显。克而瑞报告指出，从房企目标完成情况来看，截至10月末，在今年年内设定了全年销售目标的企业中，有超过4成完成率不足80%，“在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。”

近期西安市场打折促销的楼盘也有所增多，有的是针对特定面积或顶层、底层房源，还有的则是由于备案价高于区域均价。“开发商打折促销主要是为了加快出货、回笼资金。”有房企营销负责人表示，不少项目今年去化率降低，要达到预期目标压力比较大。

乐居财经研究院统计了今年前三季度A股50家房企存货变现情况，有22家房企存货变现率下降，上实发展、华夏幸福、中华企业、广宇发展和中交地产下滑超过了10个百分点。

“止跌令”预示楼市挤泡沫

楼市的“以价换量”已箭在弦上，压力更大的是需求有限的三四线城市。近日，安徽马鞍山印发的《关于做好商品房销售管理工作的通知》要求：新备案的商品住宅销售价格不得低于备案价格的10%，被外界解读为限制楼盘下降的“止跌令”。

在国内多个大中城市实施的限价政策中，要求楼盘售价不得高于备案价；楼盘售价不得低于备案价的10%，则极为少见。有业内人士称，这意味着当地楼盘超过9折优惠没法做了，在房价保持相对平稳的状态下，不能大涨同时也不允许大跌。

美城股份市场总监沈玮表示，许多三四线城市是借着此前的棚改政策和上行市场，在近两年推高了楼市和房价。面对市场进入下行期，这些城市率先进入了挤泡沫阶段。在楼市挤泡沫的过程中，各级城市表现差异明显：越是人口密集、经济坚挺和产业发达的城市，价格不会出现明显异动；对于基本面较差的中小城市，前期抬高的房价将面临回调压力。华商报记者 李程

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