擦亮眼，租房也要懂法

制图：王爽

何申燕

近年来，随着房屋租赁市场的快速发展，通过租房来解决住房需求的人越来越多。但与此同时，哄抬租金、隐瞒租房信息、房屋转租、克扣押金等乱象，也让人深恶痛绝、防不胜防。

今年，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办联合印发整治住房租赁中介机构乱象实施方案，对百姓在租房过程中反映强烈的突出问题严加整治。据住房和城乡建设部公布的数据，今年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构8.1万余家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。西安通过住房城乡建设部门投诉举报专线，受理投诉举报3269起，对18家住房租赁企业以及44家经纪机构不规范经营行为在西安市住房城乡建设局官方网站和信用中国（陕西）向社会予以公示。

“中间商”赚差价 租户当起“二房东”

11月17日，西安。

刘洋是西安本地人，自有一处房屋对外出租。前段时日，眼看房屋出租合同即将到期，刘洋打算与租户商谈是否续签合同。但让刘洋意想不到的是，她不仅无法续签合同，房子竟也一时半会收不回来了！

“我查了《合同法》，如果承租人没有及时将房租交予房东而是非法占为己有，并且租赁期限明显超过承租人与房东约定的租期，承租人可能涉嫌合同诈骗罪。”刘洋说，“但实际情况非常复杂。”

刘洋究竟遇到了什么事呢？这还要从1年前说起。

2018年11月，刘洋将自己位于未央区一小区内的房屋出租，并与租户陈洁签订了为期1年的租房合同，约定押金1000元、房租一次性付清。

今年6月，陈洁告诉房东刘洋说，自己的朋友小张要来住，也是爱干净的人，让刘洋放心。刘洋问陈洁：“你不住了吗？如果不住了，我把剩下的房租退给你，谁来租，我再重新跟谁签合同。”

陈洁说：“不需要重新签合同，我还会偶尔来住的，我家里的房子好了。”听陈洁如此说，刘洋便也没再多说什么。

今年10月，刘洋与陈洁的租房合同即将到期。刘洋联系陈洁，询问她是否需要续租。陈洁却说：“你的房子我已经转租给小张了，我跟她签了合同，从今年6月到明年6月，合同期满之前，房租依然由我付给你。”

刘洋听后，大为震惊。经过了解，刘洋才得知陈洁瞒着自己，以每月高于原租金200元的价格，将房屋进行了转租，当起了“二房东”（指以高于原租金的价格，将房屋转租给他人的承租人）。随后，刘洋告知陈洁，她们之间签订的合同上明确有房屋不得转租的条款，陈洁违约在先，若不立即停止转租行为，她将通过法律途径进行维权。

让刘洋没想到的是，陈洁非但不听劝告，还对她进行了言语上的威胁和谩骂。

“真要是打起官司，费时费力，成本又高，我都不知道该怎么办了。”刘洋无奈地说。

业主权益如何保障 次承租人又该何去何从

其实，刘洋的经历只是房产租赁市场乱象中的一个缩影。

如今，有出租房屋或者租房需求的人不在少数，但由于防范意识淡薄、相关法律常识的缺失等原因，很多人在签合同时并不会深究各个条款。作为房东，遇到房屋被转租的情况该如何维权？作为次承租人，在面临交过房租还可能被房东赶出来的情景时，又该何去何从呢？

11月26日，笔者联系了陕西标典律师事务所律师贾蔚。“刘洋女士与陈洁签订的租赁合同中，已经约定了房屋不得转租。陈洁将房屋擅自转租给次承租人的行为已经构成违约。刘洋女士可依据《合同法》第二百二十四条之规定，要求解除合同，并要求次承租人腾退房屋。”贾蔚说。

贾蔚还提醒说，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，作为刘洋或者是遇到同样情况的房东，在发现承租人擅自转租房屋时，应当尽快以书面形式发出通知函，对承租人的转租行为提出异议，为解除合同留存证据。

如果从商业利益的角度考虑，房东也可以就转租事宜与承租人、次承租人进行协商，如果能就租金差价的分配和租期达成一致，可以在律师的参与下，签订补充租赁协议。协商不成时，房东可以依法解除合同，要求次承租人腾退房屋。

“遇到这样的事情我也挺无助的。当时租房的时候，陈洁说房子是她姐姐家的，一直空着让她帮忙出租，还让我放心住。我当时也没多想，就跟陈洁签了合同。直到真正的房东刘洋找上门的时候，我才知道陈洁根本不是刘洋的妹妹，就是个‘二房东’。可房租我已经给陈洁了，房东如果真要把我赶出去，我该怎么办呀！”与陈洁签订租房合同的小张无奈地说。

“作为次承租人，如果房东收回房屋，造成次承租人利益受损，从合同的相对性来讲，次承租人仅能向承租人主张权利。根据《合同法》规定，次承租人可以要求承租人返还剩余房租并赔偿相应损失。如果承租人没有及时将房租交予房东而是非法占为己有，并且租赁期限明显超过承租人与房东约定的租期，承租人可能涉嫌合同诈骗罪。这种情况下，次承租人可以向公安机关报案，寻求帮助。”贾蔚说。

规范合同规避风险 让双方利益更有保障

11月27日，笔者从陕西省住房和城市建设厅了解到，目前很多人对住房的意识正从买房转向租房，个人房东和一部分“二房东”掌握着市场中约九成的房源，房屋租赁市场整体而言相对分散。由于个人房东与租户之间的租赁，只要双方达成一致意见即可。因此，双方在签订合同前，一定要明确合同的各项条款，尽可能规避风险，维护自己的合法权益。

作为房东，签订租赁合同时，应严格规范合同条款。包括留存承租人身份信息，确定承租人可接收法律文件的通信地址，约定不得转租及转租行为的违约责任条款，以附件的形式对房屋内设施、设备、家具、家电等进行详细说明和价值确定，约定赔偿标准、约定房屋占用费标准，以避免解除合同后，承租人在限定期限内未及时腾退房屋的法律风险。在发现转租情况时，房东应第一时间向承租人以信函、短信、微信、电子邮件等方式，发出通知。

作为次承租人要跟业主直接签订租赁合同，签约前，仔细查看业主身份信息和租赁房产权属证书，把握好房屋产权第一关。如果承租人已知是房屋是二次转租，则需要求当面约见房产所有人，确定房产所有人对转租事宜知情且同意；如果是转租合同，在查看房屋权属证书后，建议由房东在转租合同上签字，从而证明房东知情且同意，防范出现被要求提前腾退房屋的法律风险。次承租人还要严格明确合同条款，包括留存出租人身份信息、留存房产权属证书复印件、确定出租人可接收法律文件的通信地址、约定租金及租期、约定擅自变更、解除合同及提前收回房屋行为的违约责任条款。

11月28日，西安。

刘洋坐在沙发上，悠闲地喝着咖啡。那份与小张新签的房屋租赁合同放在黑色的实木桌上，十分显眼。看着合同，刘洋说：“这次真是吃一堑长一智了。现实生活中，房东的合法权益该如何保护？租房群体如何依法做到事前防范？租房真的不能忽视法律问题。”

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