购房多留心 小心补充协议藏“陷阱”

有过购房经历的人知道，与开发商签订的合同一般有两部分：

一是由主管部门制定的格式文本（主合同），该合同充分考虑买卖双方的利益，顾及到了公平公正原则，因此对消费者是相对合情合理的、有利的；另一部分为补充协议，该协议大部分情况是开发商单方制定的格式合同。而该协议往往是购房者容易忽视和购房纠纷的“高发区”。

签订补充协议时该注意哪些事项，才能确保自身权益不受损害？近日，记者整理了购房补充协议中的常见词以及注意事项，与大家分享。

不可抗力

导致开发商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。

由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，个别开发商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释。

例如，施工过程中出现的重大技术问题，或开发商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。

建议购房者在补充协议中可约定不可抗力事件的范围。即：开发商应提供出现不可抗力的专业性证明性文件，同时约定因不可抗力导致逾期交房情形出现时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或就逾期实际天数要求开发商给予一定数额的经济补偿等。

装修标准

对于预售商品房，特别是约定了精装修的预售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，以防被“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。

建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。

办证时间

表面上看，房屋所有权是由政府主管部门颁发的，与开发商并无直接关系，不应构成其义务，但在实践中，房屋所有权证颁发延迟往往是由于开发商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。

为确保购房者顺利取得房屋所有权证，或由此给购房者造成的经济损失，建议就以上情形作出约定，并明确逾期补偿。

贷款被拒

在商品房按揭购房过程中，普遍采用商贷和公积金贷款两种方式。上述贷款是否会得到批准主要依赖购房者本人的资信状况等因素。

如果购房者签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。

因此，购房者在补充协议中应分清责任，如果是开发商原因（包括销售人员误导或未尽告知义务）导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任。

如何维权

首先，消费者在购买房产的时候，最好仔细阅读合同的所有条款，条件允许的话最好邀请专业律师陪同购房，针对开发商合同中的有失公正的条款及时提出异议，要求修改。

如果开发商对消费者的要求不予理睬，消费者可以将显失公平的条款向工商行政管理部门和房地产管理部门提出申诉、举报。

按照《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第十四条规定：如果格式条款中有不合理的免除或减轻自身责任，或不合理的加重对方责任、排除买方主要权利等条款，该条款无效。

雅安日报记者 高小松

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