商铺买卖 签订商品房买卖合同更稳妥

相对于商品房，商铺在商品房市场交易中也占有较大比例。俗话说，一铺养三代。但现实中，因商铺买卖引发的购房纠纷并不少见，比如协议不规范就是比较有代表性的一类。

如何避免类似纠纷保证买卖双方权益？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例给出了解答。

案例：

购买者违反投资意向书约定

2018年10月15日，小王与某开发公司签订一份投资意向书，约定小王自愿认购该公司购物中心一个铺位，总价款为138万元。

认购时，小王支付定金336000元并约定待工程动工后再交20%，在签订正式商品房买卖合同后补交至50%，剩下的50%购铺款采用按揭或一次性付清。

双方还约定，如通知小王办理交款和按揭手续时，小王不来办理的话，自通知之日起15日后每天支付2%房屋总价作为违约金。

意向书签订后，小王按时支付了定金336000元。随后，该公司向小王发出商品房买卖（预售）合同通知书，告知其已取得预售许可证并通知小王按约定日期前往售楼部签订《商品房买卖（预售）合同》并办理相关手续。但小王未前往签订商品房买卖（预售）合同，也未支付剩余购房款。

此后，该公司给小王发出《关于王某违约处理的通知》，小王收到通知但并未前去处理。

第二次收到通知后，小王虽向该公司又支付购房款552000元，但未与开发公司签订《商品房买卖（预售）合同》，也未支付剩余房款。

故该公司将小王诉至法院，要求解除投资意向书并支付违约金。

但小王认为，该房产公司在起诉前已取得商品房预售许可证，双方签订的投资意向书具备商品房买卖合同主要内容且该公司已收受大部分购房款，该投资意向书应当认定为商品房买卖合同，双方商品房买卖合同关系成立。

法院：

未履约者承担责任

法院审理认为，小王与开发公司签订的投资意向书，应认定为预约，并非买卖合同，故小王提出投资意向书系商品房买卖合同的意见不予采纳。

小王接到房产公司发出的通知后，未履行意向书确定的义务，故开发公司有权解除购房意向书，并由小王承担相应的违约责任。

律师：

投资意向书并非商品房买卖合同

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

本案中，小王与开发商虽然对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，所以不能被认定为商品房买卖合同关系已经成立，只能认定为预约。

同时，小王也无法证明开发公司存在先行违约行为，故小王不应承担违约金的抗辩便无法律依据。在此也提醒大家在签订意向书后一定要及时签订《商品房买卖（预售）合同》的正本或在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以便保护自己的权利。

雅安日报记者 高小松

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