9年前买房送棚现如今起诉追讨

这是一起时空跨度近10年的房地产官司。2000年,一家公司在烟台市西部某住宅小区团购了3个单元数十套住房,同时拿到住房楼下400多平方米小棚的钥匙。2009年,当年出售住宅的房地产公司突然变卦,称小棚并未写入房屋买卖合同,只是借给对方使用的,如今要收回。10年时间,房地产价值翻了数倍,虽然只是半地下的小棚,但面积达400多平方米,存在着巨大的经济利益。没写进合同的房产,法律会站在哪一边呢?

开发商9年后起诉追小棚

2000年3月,开发区M公司在烟台市西部某小区相中几栋新盖的楼房,打算给公司员工买下来当宿舍。几经协商,M公司一次性团购了小区3号楼的2、3、4三个单元、建筑面积3000多平方米的房屋。

房地产公司总经理丁某与M公司签了3份房地产买卖契约,丁某口头承诺,将所售三个单元楼房内所包含的42间地下小棚送给M公司,并将钥匙交付给M公司。

一晃9年过去了。这9年中,M 公司把这400多平方米的小棚重新装修使用,一直相安无事。2009年,房地产公司高层发生变动。新上任的老总在整理账目时,发现当年出售的这三个单元住宅的合同,没有包括小棚。

从合同上看,这400多平方米的小棚既未卖给M公司,也未赠送,而M公司现正在使用这些房屋。房地产公司认为,M公司对42间地下室房屋不享有物权,所有权仍属于房地产公司。为维护自己的合法权益,房地产公司诉至法院,请求依法确认42间地下室的所有权归自己所有,判令M公司迁出该房屋。

房主说小棚是“买一赠一”

M公司觉得很惊讶,当初是对方一把手亲自承诺,42间地下小棚已归自己所有。2000年3月8日,房地产公司的原法定代表人丁经理与M公司签订三份房地产买卖契约时,已明确表明将所售三个单元楼房内所包含的42间地下小棚送给M公司,并将钥匙同时交付。

以后的9年时间里,M公司对小棚进行了装修、改造,房地产公司对此没有任何异议。这些事实表明M公司已合法取得地下室小棚的所有权。另外,42间地下小棚的建设、分布情况是无水电,不具备基本的生活居住使用条件,是楼房的附属设施,功能系服务于本单元内的住宅,只能作为附属设施随同住宅一起出售。

M公司提供了当年签约时,丁经理与公司工作人员的对话录音作为证据,并被法院采纳。房地产公司的新任经理对原经理的录音提出了质疑,他认为,自己的企业为国有企业,42间地下小棚属国有资产,原法定代表人丁经理仅是国有资产的经营者,非经上级主管部门的批准,不能将国有资产无偿赠与他人,即便赠与也是无效行为,房地产公司作为所有权人有权追回。

M公司则认为,虽然房地产公司是国有企业,但依据所有权和经营权分离的原则,其销售商品房有独立处分权,将地下小棚在销售房屋时送给M公司不是简单的赠与行为,而是附属于房屋买卖关系的,是一种促销措施,不需要经过批准。

开发商无权追讨促销小棚

法官在调查中发现,房地产公司在出售该小区其他住宅时,地下小棚有的随房赠送,有的随房出售。随房赠送的小棚存在买卖契约中未作约定的情况。

关于42间地下小棚的权属问题,法院认为,M公司所购买的商品房是三个单元整体住宅,单元内共建有42间地下小棚,小棚的建设状况是半地下状态,不通水电,不能独立办理权属登记,是所在单元楼的附属设施,事实清楚。据房地产公司原法定代表人丁经理与M公司工作人员的通话,其表示是“M公司是买的整栋楼房,小棚随房走,是一起送的”等,法院认为,这些足以证明因M 公司买的是三栋整楼,所支付的房屋价款中实际包含了取得小棚所有权的对价。又因小棚不具备登记的条件,其所有权的转移应以交付为效,M公司在2000年接收时即取得了所有权。

关于房地产公司称因42间小棚属国有资产,丁经理仅是国有资产的经营者,非经上级主管部门的批准,不能将国有资产无偿赠与他人,即便赠与也是无效的主张，法院认为,丁经理代表公司销售商品房行使独立处分权,并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害国家利益和社会公共利益,送地下小棚给M公司是基于其购买了整栋楼房,不是简单的赠与行为,而是一种商品促销措施,是正当的商业经营行为,合法有效,应予保护。开发商无权追讨这42间小棚。

YMG记者李珑通讯员郭世鹏

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