“单独二胎”政策刺激大户型学区房需求, 学区房要买，还要买三室

YMG记者陆启飞

23日，十二届全国人大常委会第六次会议审议关于调整完善生育政策的决议草案，卫生计生委相关负责人称，明年第一季度有关省、市、区将启动“单独二胎”政策，也许在明年年初，烟台市妈妈生二宝的愿望就可达成。“单独二胎”政策不仅影响着每个家庭的生活，也影响着很多行业的未来发展，学区房市场就是其中之一。有不少业内人士分析，这一政策将刺激大户型学区房的市场需求。

投资课堂

做房奴前要知道的四件事

对很多人来说，购房已不是个人行为，而是一个甚至几个家庭要共同面对的事情，怎样做才能不让购房降低生活质量？消除“房奴”生活隐忧，你需要知道下面这些事。

战略上要“城市包围农村”

据2000年到2013年多个城市销售价格变动的结果统计显示：13年间，全国平均房价上涨2.42倍，但同期多个大中城市房价上涨幅度都远超全国平均水平，其中，北京和上海两个城市的上涨倍数分别是3.76和4.27。可见，大城市房价上涨幅度会超过二、三线城市，城市中心区域房价上涨幅度会超过郊区和边缘区域。除了战略上要“城市包围农村”，在战术上还要“农村包围城市”。如果手里资金有限，买不起大的就买小的，买不起城中心的就买郊区的。等到若干年后房价涨了，再卖掉小城市的、城郊的，改买大城市的、城中心的，也算是一种“迂回战术”。

用投资理念买自住房

做“房奴”要善于转换思路。这其中最重要的一点就是要抛弃“买房就是自住”的老观念。中国当下的实有城市化率不足三成，要达到70%以上的世界平均终极城市化率至少还有20年。在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子？

另一方面，富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好；穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款，以便少贷款少交银行利息，结果，不仅自己不能以最小力量通过银行杠杆撬动最大资产，而且亲戚朋友的钱也成了死钱。

买一手房比二手房更能撬动贷款杠杆

与银行建立按揭关系，相当于向自己的未来借力，不过这个力也有大小之分。举例来说，以首付50万元为例，公积金贷款能撬动总价70万元的二手房，却能买到80万元甚至更贵的一手房，并且还可以充分利用银行贷款。按同等比例的升值计算，5年后涨1倍，那么二手房5年后的总资产是140万元，但买一手房是160万元。需要注意的是，每个人的风险偏好不一样，有的人适合“激进”一些，有的人适合“保守”一些，个人应在购置房产之前保证自己的生活质量，量力而行。

这些类型的房产最好不要“碰”

大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由返乡人口决定。任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。不过，房地产也不是遍地黄金随手可捡，原因是有些房产已经过剩或即将过剩，如旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。购买这些类型房产的风险较大，无论是自住还是投资都要谨慎。

学区房每平方米高达万元以上

学区房，顾名思义就是指某个中小学学区范围内的房产。由于目前义务教育阶段的“就近入学”原则，各个学校是根据“划片”收生，所以住在哪里就显得非常重要。家长购得学区房成功落户之后就可以让孩子进入重点小学、初中的招生范围，享受良好的教育资源。

由于重点学校建校比较久，周围的小区等住房相对年限要久一些，新开发的住房当中，除了一些改造工程，往往与学校都会有一定的距离。所以，现在市民如果想要购买真正距离重点学校近的学区房，往往都是购买二手房，而且往往价格相对较高。学区房的这种特殊属性注定了其销售价格不会太低。玛雅房屋的冯经理告诉记者，目前烟台学区房相比同类其他住房，价格高出不少。以十中学区为例，学区内的二手房价格都能达到12000元左右。而二马路，三马路以及金沟寨等学区房的价格也都在10000元左右。从二手房交易市场的群体来看，学区房销售的受众群体也非常单一，将近50%的二手房购买者都是为了孩子上学。

“单独二胎”让人们重新考量户型大小

其实，早在“单独二胎”消息刚刚传出之

时，就有不少符合条件的父母们开始做起了打

算，23日人大常委会对于政策的审议更是让那些想

要二胎的爸爸妈妈们离梦想更近了一步。在目前市民购

房的过程中，孩子以后的教育问题成为影响选房的重要因素之

一，所以学区房自然成为大家买房前首先考虑的方面。在这种背景

下，一个孩子上学，还是两个孩子上学，对于学区房的户型大小自然就产生了不同的要求，而这些家庭的购房计划就需要重新考量。市民孙女士住在莱山，她女儿今年五岁了。她告诉记者，孩子明年就上小学了，她一直在芝罘区寻觅合适的学区房，以方便孩子未来上学读书。不过，现在如果再要二胎，那么要买的房子就不能面积太小，至少是三室，要能满足两个孩子生活，这样也避免第二个小孩大了以后再次换房。

大面积户型将成为人们抢购对象

虽然目前“单独二胎”已经进入审议，这也让不少人认为已经是板上钉钉的事情。不过，政策毕竟没有正式出台，即便正式实施，对于房产市场影响也需要一段时间。不过，可以肯定的是，政策一旦出台，想要二胎的市民购房时对于住房户型的选择必然会有所变化。如果两个孩子是同性，即便是住一个房间也需要较大的卧室；如果是异性，那么肯定就需要三室的房子。所以，未来三室的房子可能会受到二胎家庭的欢迎。当然，作为稀缺的重点学校的学区房，较大面积的户型将成为人们抢购的对象。

社科院：大城市房价明年或短线见顶

中国社科院财经战略研究院日前发布的《中国住房发展报告2013-2014》（住房绿皮书）预计，2014年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。

绿皮书提出，2013-2014年的住房调控目标是将住房投资增速、住房价格增速及住房存销比保持在合理区间内。住房调控方向，从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主。据《中国证券报》

小心买到“伪学区房”

市民在购买学区房之前一定要谨慎。新房买卖中，房产的产权性质不仅影响着住房产权年限，同样对孩子上学有着决定性影响。因为如果是商用，房产开发商和分管教育局以及学校之间又没有特殊约定的话，是没法就读学区的。在二手房买卖中，产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入，所以双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。当然，最为关键的还是对学区划分范围的清楚理解。

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