二手房要“营改增”，你卖吗？, 烟台市二手房交易逐渐升温，学区房和改善型住房成交渐火

3月13日，十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”。这次营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，这也意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。那这一改革对烟台二手房交易市场有哪些影响？昨天，记者就此问题进行了调查走访。

YMG记者李俊玲

二手房交易逐渐升温

“受各种政策的刺激影响，目前烟台市二手房交易比年前增长了两三成。”美南地产观海分行的田涛经理说。

记者在市区南洪街烟房中介公司看到，前来咨询二手房买卖的客户不少。市民孙先生就是其中一员，他说：“我看新闻上说二手房营业税要改征增值税了，我打算把开发区那套房子卖掉，再买套学区房。”

学区房仍是房中“贵族”

走访中记者发现，烟台市学区房价格始终居高不下，单价早已过万,而且房价一路看涨，房主根本不愁卖。家住塔山小区的王女士正在四处打听一中的学区房。她说：“我儿子明年就要升初中了，打算赶紧买套小户型的学区房把户口落上再说。”房产工作人员小刘说，从最近的二手房成交记录看，主要是学区房和改善型居住房两种。目前，二手房的成交逐渐活跃。

二手房缴税基数由售价变差价

那么，二手房交易营业税改增值税征收后，作为普通市民，买卖房产要交的税是多了还是少了？田涛说，目前国内适用增值税税率分为17%、13%、11%、6%等。如果按照增值税11%的税率来计算，对比二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类：一种是出售购买2年内的房屋。出售价100万元一套普通住宅，要缴5%的税，即5万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价100万元，但最初买入价是50万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为120万元，按照营业税需缴纳6万元，增值税就需缴纳7.7万元。另一种是出售购买已满2年的房屋。税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

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