物业管理 难称心却离不开的服务

1999年宜宾第一家物业公司正式成立，二十一年时间，宜宾物业公司到底发展现状如何？宜宾业主们是否已经接纳物业公司的存在？近日，记者对此进行了相关采访。

行业壮大 发展参差不齐

“宜宾物业行业从1999年算起，也有二十一个年头了。由于目前物业公司的准入机制门槛降低，我们无法提供宜宾现有物业公司的准确数量，只能说，据了解全市应该有三百多家物业公司，加入宜宾市物业管理协会的一共一百零五家。”宜宾市物业管理协会会长徐子君在接受记者采访时提到，宜宾物业行业目前存在水平参差不齐，由于没有了以前所需要的资质准入机制，导致出现“外行”入市的情况，给宜宾物业行业带来一些不太和谐的声音。

2003年回到宜宾开始正式接触物业行业的徐子君，作为行业的“老人”，他对宜宾物业行业的发展如数家珍。据徐子君回忆，1999年拓展公司、宜都天成商贸公司作为宜宾首批成立的物业公司，拉开了宜宾物业行业的序幕。“当时随着凤凰小区、绿洲家园等商品房小区的亮相，物业公司也开始走向市场。”

真正把物业这个行业带入宜宾业主生活的，却是在2000年以后。当时鲁能集团大规模开发宜宾西区，商品小区的出现也带入了物业管理的概念。2004年宜宾物业行业开始逐渐走向成熟，当年四川省物业行业年会在宜宾的召开，更是对宜宾的物业行业发展起到了关键的推动作用。

谈及为何目前宜宾市物业管理协会入会单位还不及从业企业一半数量。徐子君称，行业协会的出现就是为了更好的规范及管理行业服务，目前已经入会的都是宜宾规模比较大，管理比较正规，口碑比较好的物业公司，而那些不想被规范，甚至只想低价“掌控市场”，不以优质服务为目的的物业公司并没有加入行业协会。

物业与业主矛盾相对集中

“以前物业行业的名字一般是物业管理公司，很多业主觉得自己交了钱还要被管，心里很不舒服。所以后来物业管理公司又集体改成物业服务公司。可是我觉得，物业行业是对业主提供服务，对物体提供管理的公司，所以将物业行业的名称以物业管理服务公司命名更为妥当。”徐子君说，作为每年315晚会投诉数量最多的行业，物业行业矛盾比较集中。

就目前宜宾的物业行业情况来看，行业服务管理水平在逐步上升中，本地企业管理更具规范，外来知名品牌企业越来越多，被服务的业主们对物业的管理服务范畴更加清楚，满意度在逐年提升，以前是老大难的收费问题也有了很大程度的改善。现在宜宾收费情况最好的公司，一个小区业主缴纳比例达到了95%以上。

虽然现在物业行业通过多种宣传方式，让业主们了解到他们的服务和管理范畴及责任，减少了很多不必要的纠纷，但是物业与业主之间的固有矛盾依然突出。

业委会的问题及提升

徐子君说，一个小区管理是否能让业主满意，其实和有无业委会没有直接关系。但是如果业委会的管理人员没有私心，认真负责，公开公示财务情况，这对督促物业管理有益。

徐子君拿出了自己在中国人民政治协商会议宜宾市叙州区委员会一届二次会议提交的一份名为“加强住宅小区业主委员会运行管理的建议”提案。

提案中提出当前小区业委会存在的问题:开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表 在筹备过程中各自的地位和职责不够明确,很多环节出现脱节,推诿现象频频发生,最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。

由于业委会对维修资金的使用,公共收益的管理，物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权,部分小区的委员还可以领取津贴,推选时各种矛盾突出,真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。

一些业委会成员认为业委会没有上级、无人能管，内部权力膨胀,一些业委会在处理小区日常事务上不按规定程序行事，不能代表业主利益,少数服从多数的原则也得不到体现,不愿接受社区居委会及行政主管部门的监督和指导，业主对业主大会、业委会的信任度下降,使得业委会的作用难以真正发挥。

提升行业水平 提供更好服务

徐子君提到，物业管理实际上考验的不仅是物业公司的水平，更是对业主自治能力的检验。因为，选择不选择物业公司、选择什么样的物业公司，业主是有法律授权的。所以，好的物业管理，不仅取决于物业公司的成熟度，更取决于业主的成熟度，当然也取决于相关法律的成熟度。

作为行业协会的一员，徐子君希望通过不断的呼吁以及不断的信息传递，能让物业和业主之间减少误会，增加信任，希望物业能给业主提供更好的、更优质的、更贴心的管理服务。

事例一

2015年12月19日南岸西区爱尔楠岸小区10号楼4部电梯均被区质监局张贴封条，不能使用。其中2号电梯外还张贴了几张告知单，表示该电梯的钢绳断裂，存在严重安全隐患，需要动用维修基金约1.8万元，需要三分之二以上的业主签字才能维修。之前曾发生困人事件的3、4号电梯也在查封之列。

当时小区物管相关负责人介绍，小区1和3期的 6、7、8、10栋楼共11部电梯已停运，其中6、7、8号楼楼层为11层，10号楼是高层有22层。那11台电梯在投入时，开发商就没有按照规定办理电梯上户备案登记手续，也未年检，导致那几栋楼的电梯存在安全隐患。

矛盾结点：

维修基金的启用，物业公司有无决定权？

解决办法：

徐子君说，就爱尔楠岸这个事情本身来说，物业要启用维修基金来维护和修理属于维修基金范畴内的公共设施，物业只有申请汇报的权利，不是决定方。

根据相关法律法规，在没有成立委员会的小区，如果业主想要使用房屋维修基金的话，应该在发生公共设施或者公共面积严重损坏时，需要由业主提出申请，并经过小区业主总户数三分之二以上的业主同意，或者经过产权总面积超过三分之二以上的业主同意，并进行公示。

然后由业主委托物业公司向相关管理部门提出房屋维修基金的使用申请，住建局物管科核查完相关情况，如情况属实，还需要在小区进行维修公示并确定预算金额。公示期满，实施招标事项，并按照相关程序施工。工程完毕后，经审计事务所审计后，按确定的金额结算。

如果小区里面有成立过业主委员会，在使用维修基金的时候，应该由业委会根据业主反映，以及平时工作中巡查发现的一些安全隐患，确认需要进行维修。然后发起召开业主大会，经业主大会投票表决后，授权业委会进行相关维修招标实施事宜。

业主委员会可以自行申请，或授权物业进行相关维修事宜申请。经主管部门相关科室审核并确认后，在全小区连公告和预算一起公示。然后按照招标程序实施。工程施工验收完毕，经审计事务所审计，按照审计结果结算。

以上就是关于维修基金什么时候交，以及维修基金应该怎么使用的相关内容，房屋维修基金是属于业主的，但是并不是业主用于维修自己的房屋的，最主要是用于该小区内部公共设施的维修，房屋维修基金只有在得到业主同意后才能顺利使用。

事例二

宜宾南岸东区莱茵河畔小区，2017年开始由业主对小区物业收取的路边停车位费用、小区电梯广告费用、小区红线内广告费用等提出质疑，表示在小区公共地段获取的相关利益，应该属于业主共有，不应该是物业公司独享。

矛盾结点：

小区公共地段租赁、广告及其他收入，应属业主所有吗？

解决办法：

对于小区共用部位、共用设施从事经营活动收益，业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的比例如何分配，一般来说，除去人工、电费、税收等成本费用后，剩余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益

(出去成本开支后)归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

事例三

宜宾邦泰天玺项目业主维权，业主反映开发商“虚假宣传、抬高房价、诱导购房、捆绑车位销售”等问题，由不少业主认为，该项目物业公司和开发公司同属一个开发商，可以通过不缴纳物业费用来找回自己的损失。

矛盾结点：

开发商自带物业公司，和开发商是同一主体吗？

解决办法：

开发商与物业管理公司之间通常是两种关系:①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

本质上来讲开发商自己的物业服务公司和小区委托的物业服务公司都是依法设立的，有独立的法人财产，以营利为目的的企业法人，在这一点上没有什么本质的区别。如果业主在自己对开发商遗留问题产生疑问或者需要解决，只能通过司法渠道进行维权，不得不缴纳物业管理费。

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