逼出的“主人翁”自治能走多远？

玉林市第一个实行“业主自治”的物业管理模式的住宅小区，第一个实现完全透明化物业管理的住宅小区……这个头上套着众多“第一”的住宅小区是位于玉林城区江滨路的“银泽庄”。小区业主2009年投票决定选用“主人翁”式管理方式，这种模式是如何产生的，实行两年多来此种模式是否能满足业主们的服务需要，遇到什么难题，记者近日连续数日泡在“银泽庄”中实地体验，感受着“主人翁”们的甜酸苦辣。

■逼出的“主人翁”自治

步入这个2003年12月动工兴建的住宅小区，记者最直接的感受是“秩序感”：清洁工打扫卫生一丝不苟，小区道路、楼梯的每个角落干净整洁；治安管理员认真负责，随处可见他们巡逻的身影；物业管理办公室中财务人员向负责财务管理业主委员请示费用支出……

在两年多没有专业物业管理公司管理的情况下，业主把自己的小区管理得井井有条。市住建委物业管理科科长龚挺把之称为“业主自治”，这种管理最大的特点是：业主自己出钱直接请保安、保洁等工作人员为小区提供物业管理服务，业主委员会代表业主代为管理。

现任业主委员会主任范先生说这种管理是逼出来的。住宅小区共有605套房，从2005年开始入住，目前已有580多户装修入住。然而因种种原因，到2008年年底小区一直没有成立业主委员会，而当时的物业公司与业主之间矛盾重重，很多业主拒交物业管理费，2008年9月物业公司以亏损严重提出撤出，整个小区即将面临无人管理的状态。

在这种情况下，一方面市住建委要求物业公司必须管理到年底，等待业主委员会依法成立才能交接；另一方面市住建委物业管理科、玉城街道、东明社区全力指导监督，当年12月成立了小区业主委员会筹备组，开展业主大会筹备工作。2009年2月20日首届业主大会召开选举产生了第一届业主委员会，共有9名成员。

按照《物权法》及《物业管理条例》规定，商住小区管理可以有三种方式：业主自治、招聘有资质的物业管理公司管理、委托有能力的第三方进行管理。对选用何种模式，业主们开始莫衷一是。一位业主委员说：“自己的孩子自己抱，自己的小区自己管，肯定比委托的物业公司更尽心，物业管理费用也更节约！”这样的意见经过表决成为大多数业主的选择，最终形成了《业主自治方案》。

■透明化的资金管理

在小区大门口最显眼处，张贴着第三季度小区物业管理费开支明细表，记者发现这里的每一笔费用的收入、支出都非常详细，绝无含糊之处，连小到几角钱的螺丝钉支出都列出。这是实行业主自治以来的惯例：每季度张榜公示一次当季开支。正是实行最严格的资金管理，这个目前玉林城区收费最便宜的小区现在开支做到基本平衡，每月还有少量盈余，累积下来现在已经超过5万多元。范先生说：“业主委员会不是以营利为目的，小区还是按2005年小区物业收费标准每月0.35元/平方米，而且维护公共路灯、楼梯照明灯、绿化水电费用也全部是从这笔费用中支出，不再要业主均摊，真正体现了物业管理费取之于业主用之于业主的目的！”

小区聘请了专职的会计、出纳，严格管理资金。在这里有着3条铁规：物业管理费用不准用一分钱于请客送礼；业主委员会成员没有任何工资、加班收入；大的开支要经过全体业主同意，像最近一个修建鱼池、乒乓球台的建议由于大多数业主不同意就否决了。

业主委员会之一的陆先生说：“我们都是出于公益心来办事，像两位委员已年近70多岁的老人了还经常加班，从来没有额外要什么补助；一位委员为小区办事或拉东西，汽油费都是自己出！”

公生明，廉生威。过去小区物业费收上难的问题得到较好的解决，这两年收上率都超过90%以上。

■民主和谐的小区

白天凉亭下老人在打牌、下棋，午休时大家自觉不影响他人休息，说话放低声音，在其他小区经常见到的小车横冲直撞、长按喇叭的现象在这里很罕见。晚上人们散步、跳舞、打气排球，小区满是和谐的气氛。陆先生说：“小区是我家，管理靠大家。业主自治加强了业主间民主、沟通的氛围，大家互谅互让共同搞好小区管理，在各种节假日，业主委会还组织业主居民开展如猜谜语、打扑克、下象棋比赛等游园活动，为业主提供互相交流的平台。”

小区管理尽量民主，充分听取各方意见。银泽庄曾经遇到一件“麻烦事”，不少业主反映，由于小区的车位紧张，不少业主的小车、摩托车占用公共空间，有的还堵塞了一些业主的车库门口，建议对这部分车辆实行收费。业主委员会认为建议有一定道理，于是张榜公示，然而此项建议遭到大多数业主的反对，没有通过。权衡两方意见后，业主委员会于是反复做通有车一族的工作，划出专门的停车区，尽量减少对其他业主出行的影响。

■自治的“拦路虎”

然而在小区采访中，业主委员会部分成员也向记者表达了自己的无奈。“现在最大的问题是极少量业主欠费，影响极坏！”一位业主拖欠物业费用达到7000元，业主委员会多次催交，他都以业主委员会不是有资质的物业服务企业，因而无权收费等理由拒交。委员们担心，如果大家都学他的话，物业管理将很难开展下去。现在业主委员会已经把拖欠户告上法庭，希望通过法律维护广大业主的利益。

也有部分业主认为，虽然业主自治管理费用低，然而物业管理社会分工越来越精细化、专业化，具备相应资质和专业人才才能进行管理。如果是找社会人员管理小区，他们不具备相应资质，可能在管理过程中存在法律纠纷难以调解、责任追究难、涉及资质管理冲突等问题。

业主委员会将就这些问题在明年春业主大会上实行公开投票表决，让业主们决定继续实行目前的业主自治，还是另外聘请有资质的物业管理公司。范先生说“我相信无论选用那种方式，经过这两年的业主自治熏陶，大家都肯定会吸取以前成功的经验，把自己的家园管得更好！”

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