“聚焦玉林市物业管理现状”系列报道四 开发商遗留“黑锅”，业主埋怨物业服务不周—— 物业公司沦落成“弱势群体”

在记者采访玉城物业管理乱象中，不少物业公司老总大叹苦经：“物业公司是当今社会的弱势团体！”而“物业费用难收”是这种观点最大的佐证，在记者采访的20多个小区中有一半物业费收上率在70%以下，少的只有50%。为何众多业主成为拖欠“老赖”，物业公司真的只是一个“挨刀”的主吗？记者对此进行了调查。

■■业主：物业只有收费没有服务

“我们小区的物业服务只有收费没有服务！”这是记者采访的众多业主最多的抱怨，而市住房和城乡规划建设委员会物业管理科科长龚先生认为：“物业公司专业素质低，服务意识不强，这是业主拒交物业费的一个主要原因！”

家住聚龙花园的业主陈先生说：小区今年换了物业公司，并公示提高了物业费用，但总体上感觉物业服务的质量并没有相应提高。一是人员素质较低，都是“大伯、大娘”级人物当保安，不说体力上难以应付这个岗位，工作上也不够负责，上班聊天说话，晚上开“大话堂”搞到凌晨，业主休息受影响；二是服务投诉经常石沉大海，没有反馈，更没有改善；三是服务内容、服务标准、服务事项公开不够，楼梯经常是1周到半个月没有清扫……正是由于对物业公司服务的不满，小区的一位业主贴出了一张大字报，列举物业服务的种种不是，宣称要拒交物业费。

而小区物业服务最饱受诟病集中在乱停车、偷盗猖獗的现象。城东一个小区别墅区的多户业主被多次撬门入室，偷走贵重财物，一位业主说：“我交钱买物业服务，你却连起码的安全都无法保证，任何人可以畅通出入大门，门卫形同虚设，请你们物业公司来有何用？”

■■物业：我们担负了太多的“黑锅”

面对业主们的指责，物业公司的老总们却觉得冤枉，“业主一味地把矛盾推到物业公司的头上，但是这些‘黑锅\’我们承受不起啊！”

在城东一家花园小区今年11月初发生了一件很“轰动”的事。旺瑶社区的数个农民用大货车堵塞了该小区的大门3个多小时，使得业主的小车进出不得。

事情起因是有天晚上下大雨，小偷趁保安松懈之时，顺着紧贴小区围墙外的几棵大树进入小区撬室作案，偷走了数户人家的财物。这几棵大树在开发商建设围墙时就已种下，由于与树主协商不成，就一直保存下来，成为小区最大的安全隐患。外人可以通过爬树轻易进入，小区多次发生的小偷入室作案，大树都是“罪魁祸首”。物业人员一边忍受着责骂，连连向业主道歉。一边想方设法地解决这个问题。保安当日把伸进小区内的大树的树杈全部砍断了。这可捅了马蜂窝，树主纠集了一班人堵塞小区大门，并扬言要赔上万元才把货车移走，小区车主也是骂声连连。物业公司只好请来公安人员维持秩序，在多方劝解下，物业公司出了数百元才了结此事。

而小区的业主主人意识太强，却没有责任意识也是导致物业服务陷入恶性循环的一个主要原因。盛业家园的物业负责人谢女士说，物业公司进驻该小区后，业主就以领不到房产证等为由拒交物业管理费，现在费用收上率才50%，物业公司只好以极低的费用维持日常开支，这样的状况肯定无法提供到位的物业服务，而交了费用的业主这时就怨声载道了，也拒交费用了，却不知道真正损害了自己的利益是自己的邻居。

记者发现类似如此的“黑锅”还有很多，像开发商开发时小区的硬件设施不足或者不配套、业主不服从管理引发的问题等各种矛盾业主最后都把账算到物业公司的头上，夹在其中的物业公司确实有不可承受之重的感觉。

■■律师：分清责任依法维权

代理过多起房产纠纷官司的玉城的杨律师认为，开发商、业主、物业公司都要分清自己的责任、权利，依法维权。

对于物业公司“物业费用难收”的问题，杨律师说只要物业公司依法尽到自己的责任，是可以通过法律维护自己的利益的。市广厦物业公司曾负责对玉兰花园的物业管理，这也是玉林城区第一家实行标准化物业管理的小区，其服务质量也得到众多业主的肯定，然而其多年物业费用收上率只有70%。一些“老赖”从进驻以来就没有交上一分钱服务费。在连年追讨无效的情况下，物业公司被迫采取法律手段，给这些业主发去了律师函，最终“老赖”们在规定的时间内交足了费用。

对于业主欠费，杨律师建议要业主依法维权，不要滥用权利。首先即使物业管理企业某些服务与合同约定的标准存在明显差距，也只能成为业主要求减收物业费的抗辨理由，而不能作为拒交物业费的理由。另外业主在签订《物业管理服务合同》时，应尽可能详细地约定收费标准，避免日后发生纠纷；同时，物业公司应尊重业主的知情权，及时公布支出账目。

■■相关部门：规范管理建设和谐物业

市住房和城乡规划建设委员会物业管理科科长龚先生认为：“三分建，七分管。只有规范化的管理，才能构建和谐物业，袪除所谓‘物业公司就是弱势群体\’等不正常的现象。”

现在玉林市与物业管理相关的部门正在两大方面努力构建和谐物业：首先加强宣传，树立市民的物业管理意识，提高群众的认识，正确对待、理解、接受物业管理，由被动接受转变为主动欢迎，积极支持和配合。其次是建章立制，健全物业管理配套规章制度，当务之急是加快研究制定《玉林市物业管理办法》；制订《玉林市住宅专项维修资金管理办法》，建立起玉林市维修资金的归集、管理和使用制度；要制定前期物业管理招投标规范性文件，建立竞争机制，促进物业管理市场有序发展；要制定新建项目物业服务用房配置有关规定，明确物业服务用房配置的比例和最小建筑面积，使物业服务用房的配置有规可依等等。□本报记者邹江实习生张福

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