“聚焦玉林市物业管理现状”系列报道一 玉林物业收费：多了，还是少了？

近年来，随着玉林城市的发展，不少小区随之涌现。但是，由于业主人群结构复杂、利益诉求多样化、建设单位和物业管理企业良莠不齐等原因，城市住宅小区的物业管理问题一直矛盾不断。“民生·服务”版将从本期起陆续推出一系列有关小区物业管理、业主维权、车位紧张、绿化地被侵占等与市民生活密切相关的新闻报道，探讨相关问题产生的原因及解决之道，以期引起社会各方更加重视物业管理问题，积极为完善物业管理建言献策，共同营造和谐美好的生活环境。

◆编者按:“我们小区的物业费收0.70元，别的小区才收0.60元或0.50元，我们小区的物业费是不是收贵了？”记者在采访中，不少业主对物业收费表示质疑。记者在调查中发现，关于玉林市商品房住宅小区的物业收费一直有两种针锋相对的观点：一种是部分业主认为，物业公司收费偏高，名目繁多，标准不一；一种是物业公司认为，物业收费太少，导致整个物业服务水平在低位徘徊。近日记者就此采访了玉城多家物业公司、业主及相关部门，试图澄清这两种观点的“是非曲直”。

物业服务收费：多了还是少了

普通住宅的物业服务收费是物业公司的“收费大头”，也是业主支出的大单。记者寻访玉城众多住宅小区发现各个小区确实执行不同的收费标准。如奥园康城、奥利华园每月每平方米为0.74元以上；欧景家园准备由原来的每平方米0.50元调整到0.60元；悉尼城为每平方米0.55元；玉兰花园、盛业家园、美家园等收费从每平方米0.40元到0.50元不等；而收费较低的银泽庄为每平方米0.35元、聚龙花园为每平方米0.38元……

记者从物价局了解到，为规范玉林市物业服务及收费行为，2009年根据《关于制定玉林市物业服务等级及收费标准的规定(试行)(征求意见稿)》，规定玉林市城区范围内、业主大会成立前由建设单位选聘的物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费，并实行政府指导价管理。规定物业服务收费标准总共分为1级到5级，其基准价分别为0.75元、0.65元、0.55元、0.40元、0.35元/平方米，并规定物业服务收费应该在基准价上下浮动（电梯房上浮幅度不超过15%）。

比照这个规定，其实每个新落成小区的业主都可以按图索骥得出自己小区物业服务收费是否与小区目前的服务水准相适应。例如1级收费在硬件方面要达到小区封闭；有不少于100㎡的物业管理服务用房；绿化占地面积35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户等等。在软件方面则分为房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护等6个方面。如保洁这项要求“公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁”。

曾经参与物业管理服务的银泽庄业主委员会成员李先生认为，当前业主与物业公司要走出两个观念上的误区：一个是物业服务费越低越好，最好不交；一个是物业服务质量与收费划等号，收费越高，服务越好，否则反之。他认为判断服务的好坏关键是看小区的收费是否达到小区承诺的物业管理水准，收费高则要达到高的服务标准，收费低的服务也要达标。以银泽庄为例：2009年时物业公司由于多种服务水准不达标，业主撤退原来的物业公司换成业主委员会自行管理，执行的收费标准是目前玉林住宅区最低的，但服务却比很多小区要好，业主对服务的满意度大大提高。但是现在想让业主表决是否提高物业收费标准，“现在人工成本越来越贵，原来的收费标准很难让业主享受到达标的服务，所以物业服务费提价是必然的！”

停车收费：收还是不收？

停车收费对于玉城的开发商、物业公司、业主都是一个挺纠结的问题，不少小区由于停车位、车库的出售、出租收费等问题引发纠纷。涉及到停车场权属的到底是属于业主公用还是开发商所有、收费是属于停车占道费还是保管费等“理不清，道还乱”的问题。

记者调查中发现，在欧景嘉园、悉尼城、弘景金色蓝湾、聚龙花园等小区，业主的车是停放在小区内的露天通道上，这几个小区物业管理公司均表示停车不收费。而有地下停车场的小区则实行买断或出租的方式。香港城的地下停车场卖断给业主，业主进出必须刷卡，物业公司未收取任何费用，其中地下停车场耗费的能源费用和服务人员的工资支出则由开发商补贴。而奥利华园的地下停车场收费问题由于权属暂时未定，现在按每辆小车每月50元、电动车每月15元收取，“我们收的只是照明、排气等能源费用，等产权确定后车位卖断给业主或者出租。”物业公司的宁女士说。大多数开发商和物业则认为小区车库的产权归开发商所有，应该收取一定的费用。而根据有关规定，物业是有权收取停车服务费用的。

但记者采访到的大多数业主都持停车在“自家庭院”不该收费的观点，也有少部分业主认为，小车业主占用公用道路、活动场地停车不收费是侵犯其他业主的利益。像聚龙花园由于车库及露天停车位有限，很多业主都把车停放在路边堵塞了众多车库业主的大门，经常引发争吵。

聚龙花园的一位业主说，在小区公共地方停车收费是应该的，关键是收上的这笔费用如何用。他认为小区公共场所和共用部位增设停车位并收费，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在管理模式上，他提出可借鉴阳光花园的做法，该小区由玉城街道办事处提供场地，新建了停车位，车位建设费由各位承租主分担，且每月每个停车位由业主委员会收取100元租金，用于停车场、球馆以及小区的公共支出。

住宅专项维修：设还是不设？

记者从市建规委物业科了解到，《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》今年5月1日施行。根据细则，全区各市、县级人民政府建设（房产）主管部门将设立或指定一个物业专项维修资金管理机构，承办物业专项维修资金的归集、使用。“住宅专项维修资金大方向肯定要设，现在是地方出台细则规范化的问题！”一位物业公司的工作人员如此解读。

据了解，目前玉林有少部分小区收取了物业专项维修资金，但是大多数收取是象征意义比较强，“往往是每户500元到1000元，应付小的维修还可以，如果是大的支出，一笔就用完！”一名物业公司经理如是说。奥利华园则按照业主房屋面积计算其应交的专项维修资金，每平方米要收上0.2元/月，一直到收上总购房款的5%才停止缴交。

目前玉林市众多小区大部分未设立专项维修资金。在小区公共设施需要维修时，小额维修项目，部分小区根据约定由物业公司承担；但大额维修，大多需经向业主委员会打报告—预算—公示—筹资—维修—公示使用情况等流程。所有流程中，要数筹资最为困难。

“我们所服务的小区，灭火器早已过了有效期。从去年开始，经业主委员会同意开始筹资更换，但已过了将近一年时间，这笔钱还未收齐。原因多种，有业主经常不在家的，有认为该是开发商负责的，一个个做工作很难。”城区某小区的物业经理罗先生说。

而一些急需维修的项目，就更显无奈。据聚龙花园的业主李先生说，该小区一个单元的化粪池使用多年后已排满急需清理，但是小区没有专项维修资金，物业公司筹资的时候，遭到高楼层的业主拒绝，工作遇阻。由于耽搁时间过长，于是粪水倒灌到一楼、二楼业主的卫生间，臭气熏天。

“现在设立住宅专项维修资金的障碍是还有一些业主顾虑这笔钱是否会被开发商、物业公司控制，其实这是没必要的。”海南新成海物业有限公司玉林分公司一位经理说，“实施细则已明确规定，这笔钱在业主委员会成立后移交给业主委员会管理。在使用住宅专项维修资金时，应当由物业管理单位或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。”

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