朱先生买预售商品房到底该注意什么问题呢玉林人居预售

朱先生：买预售商品房到底该注意什么问题呢？

玉林人居：预售商品房纠纷中相当一部分是由于内部认购产生的，目前还没有法规规定商品房取得预售许可证后，必须何时、以何种方式进行销售活动。开发商在取得预售许可证后以内部认购并收取诚意金的方式推销楼盘，是预测房价、了解市场、促进销售的一种营销手段。

对此，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。首先，要选定自己欲购买的楼盘；其次，要查清楚楼盘的预售许可证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围；再次，根据自己的购房计划与开发商进行协商，签订商品房买卖合同；最后，根据合同约定，将购房款存入监控账户。

陈女士：不小心购买了抵押房查封房怎么办？

玉林人居：对于消费者来说，一旦买了抵押房或是查封房，就意味着比买正常状态的房子要多点麻烦。根据法律规定，开发商不得隐瞒房屋的限制转移情况，擅自销售已抵押或已查封的房屋。消费者购买商品房前，最好先查清楚欲购商品房的权属情况。

窦先生：在某小区购买一套房已入住两年多，现开发商告诉我房子的面积搞错了，房子的面积确实比合同的面积多出不少，让我把多出的面积按当时购买的单价计算补给他们，这种做法合理吗？

玉林人居：把多出的面积按当时购买的单价计算补给开发商，这种做法不合理。现行法律规定：房子按套内建筑面积或者建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果合同未作约定的，按以下原则处理：

第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

第二，买房人退房的，开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买房人。

戴先生：我买房时付了订金，结果因为个人原因迟交房款，开发商将房子出售他人，我要求卖方双倍返还订金，但他们不同意。请问我这个要求合不合理？

玉林人居：首先要正确区分“定金”与“订金”。戴先生交付的订金在法律上仅作为一种预付的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种付款进度，不具有担保性质。买方向卖方支付订金后，如卖方不按照已达成意向约定的价格将房屋出售给买房，或将房屋另行出售他人，买方只能向卖方要求如数返还订金，而不能要求双倍返还。如买方不按照双方已达成意向约定的价格购买房屋，买方可以向卖方要求如数返还订金，但不能要求双倍返还。

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