“2012，买房的那点事”系列报道之二 玉林楼市健康房价下调压力不大

“2012年，该不该买房”已经成为时下广大市民关注并热议的话题之一。在国家宏观调控政策陆续出台实施的背景下，玉林的城市建设处于怎样的水平？房地产发展如何？而国家的调控政策又将对玉林楼市产生怎样的影响？本期，本报采访了中共玉林市委党校副校长张秉文先生，他从经济学的角度，对玉林楼市的现状以及走势做了详细分析。

记者：张副校长，在您看来，玉林的城市建设处于怎样的水平？

张秉文：玉林的城市建设，应该说正处在平稳较快的发展时期。我们可以做如下分析，第一，统筹城乡发展战略的实施已进入第三个年头，正处在“五年大发展”的重要阶段。作为广西最具期待的统筹城乡发展“样本”，无论是从政策层面还是实践层面，城乡建设较快的发展资源及空间，都是不容质疑的。第二，玉林是广西的人口大市，人口总量仅次于首府南宁市。更重要的是，玉林的城市发展起步本来就晚，进入21世纪，区域经济的发展、人民群众的期待，都促成了玉林城市加快发展的共识。第三，近年来，玉林经济社会发展迅速，虽然在政府和社会各界的共同努力下，一直处于广西城市发展的第一方阵，然而，发展的压力仍然很大，稍有不慎就会面临“重新洗牌”的局面。玉林的城市发展时不我待，这是绝对疏忽不得的。第四，正是在上述背景下，去年玉林市完成了城镇建设50亿元的投入资金，中心城区建成区面积达到61.6平方公里，“全域玉林”规划体系建设取得良好成效。而且，去年底，玉林的GDP突破千亿元大关，农民人均纯收入、城镇居民可支配收入均超过全区平均水平，分别排第一、第二位。正因如此，我对玉林的城市建设及未来一个时期的发展，持比较乐观的评价。

记者：商品房建设促进了城市的发展，但一些专家认为，房地产并不能长期成为经济支柱。那么您认为，玉林房地产业如何发展才更健康？

张秉文：房地产业确实是推动城市发展的重要要素。尤其是对玉林这样的后发展地区，房地产业的较快发展，对推动地方经济社会的发展是功不可没的。玉林的房地产业方兴未艾，前景乐观。但是，我们要知道，房地产业是国家政策调控的重要行业，就玉林来说，虽然不是一线城市，国家宏观调控的作用影响力也许相对较弱，但是，盲目乐观、高调发展的思维肯定是不可取的。我认为，玉林房地产市场已逐渐趋于理性，因此，房地产业的健康发展，从供需两方面来说，都需要理性对待。一方面，开发商要谨慎决策。要打破高利信条，打造产品品质，打牢企业形象，注重项目细节，把握市场节奏，再辅之以灵活的营销手段，这样的开发商在玉林还是大有作为的，这也是玉林房地产业健康发展所需要的。另一方面，作为理性购房者，特别是刚需购房者，要冷静分析形势。当前国家的调控力度并未见有明显的强弱变化，而且之前国家加大调控力度时，玉林的楼市所受影响也未见太大，期望楼市大幅变动，至少在目前来看，也许只是一厢情愿。当然，房地产业是可以产生高利的行业，高利就有高危。房地产业不是不可以成为支柱产业，我们需要的是与玉林经济社会发展相适应而不是相违背的房地产业，也就是要打造健康的房地产业。

记者：房地产政策的持续调控，对玉林楼市的影响有多大？

张秉文：国家房地产政策的持续调控，说白了，就是要使房价降到合理的程度，扭转房价虚高的现象。什么是合理程度？从理论上讲，就是与当地经济社会发展水平相适应的程度，就是与当地居民购买能力相适应的程度，就是房价与投入和合理利润相匹配的程度，这不可能有一个统一的标准。就玉林来说，政策调控的影响肯定是有的，至少是在人们心理预期上的影响。正如上面所说的，玉林不是一线城市，玉林的城市建设方兴未艾，而且，就玉林目前的房价水平来说，下调的压力并不算很大，所以，我认为国家的政策调控对玉林楼市的影响，在目前来说应该不会太大。

记者：有人认为，玉林楼市并不存在多少泡沫，您认为如何？

张秉文：玉林的楼市有没有泡沫，什么时候有泡沫，有多少泡沫，有多大泡沫，你没有做过全面准确的数量分析，就不能妄加定论。因为，楼市泡沫形成的原因众多，楼市泡沫的主要表现就是楼市价格过度溢价。但一般而言，判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入，然后结合汇率来判断是否超出了合理区域。从经验来看，这个比例达到5：1的时候，就容易造成楼市价格大幅下跌，从而导致泡沫破灭。至少从目前面上看到的现象，玉林还达不到这种程度。

记者：中国人民银行将于5月18日再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，其下调的目的是什么？会不会影响房地产价格的上行？

张秉文：这是中国人民银行今年来继2月24日后的第二次下调准备金率。其下调的目的主要是两个方面，第一是，因为从近几个月看，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低，降准是央行在进行货币政策微调，目的是稳增长。第二是，央行11日公布的数据显示，4月份人民币新增贷款规模为6818亿元，同比少增612亿元，创今年以来最低水平，这表明银行流动性紧张，银行资金量不足，下调存准率是央行向银行注入流动性。专家分析，此举有助于通过进一步增加流动性来改善企业融资环境、降低融资成本，推动企业扩大投资；有利于未来股市债市等金融市场趋向活跃；有助于下半年流动性保持合理水平。在信贷规模扩大后，市民关注的个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调。但是，既然是微调，这一次下调存款准备金率，对股市应该是中期利好，对实体经济有促进作用，而对楼市来说，我们注意到，温总理3月14日再次强调调控不会放松，因此，降准应不会影响目前楼市的基本走势。中共玉林市委党校副校长张秉文

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