地面车位、架空层归属谁？能否出卖？

最近，家住玉林市某小区的部分业主有些闹心，开发商出售停车位，小区业主黄女士致电《法律帮问》，希望得到律师的回答。

2015年年初开始，小区开发商将架空层车位和地面车位出售，受到了小区部分业主的极力反对。这些业主觉得很无奈，认为小区架空层车位和地面车位的位置系业主公摊面积，属于业主共同所有，开发商将架空层车位和地面车位予以出售，违反了我国《物权法》的有关规定，侵犯了业主的合法权益。

近日小区部分业主对架空层及地面车位权属争议纷纷，这些业主认为架空层及地面车位属于业主的公摊面积，属于业主共同所有。开发商却认为，架空层及地面车位并未列入业主公摊面积，业主并不为架空层买单，并且《商品房买卖合同》对架空层做了明确的约定，合同约定架空层不计入共有建筑面积，归开发商所有，作停车位或杂物房以及供水供电等设施使用。

对此，黄女士觉得很疑惑，开发商将架空层车位或地面车位出售合法吗？有法律依据吗？架空层属于业主共有还是开发商所有。玉林刘律师解答：

我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据该规定，开发商将停车位出售是否合法，主要看开发商出售的车位是否属于建筑区划内，另外，还要看开发商和业主之间在《商品房买卖合同》当中对车位的归属是否有约定。若开发商出售的车位属于建筑区划内，并且约定通过有偿使用方式确定车位的归属的，那么开发商是可以出售车位的。反之出售就不合法。

关于架空层归属的问题，根据《广西区物业管理条例》三十三条和《物权法》有关规定，架空层的归属，首先要看架空层是否计入共有建筑面积；其次，开发商在销售房屋时是否在《商品房买卖合同》中将架空层面积及其权属进行明示。若架空层不计入共有建筑面积，并且开发商在销售房屋时对架空层的权属明示为开发商所有的，那么架空层就属于开发商所有。反之为业主共有。

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