对日照房地产市场走势的透视与思考

王全美

近一段时间，国家连续出台旨在防止房地产泡沫的一系列调控新政，给房地产投机者泼了一盆冷水，可冷水过后房价是涨是跌，目前尚不明朗。但有一点是明确的，急需住房者期盼着跌，楼房持有者期待着涨，炒房者希望在大起大落中低购高售，而国家希望通过行政干预手段平抑房价过快增长，保护低收入者的居住权益。

那么，当前越收越紧的房地产政策，对日照市的房地产市场有何影响？笔者认为，短期内由于受观望等待心理影响，可能会出现房价滞涨、交易放缓的现象，但从长远看，房价持续走高仍是大势所趋。

区位决定价位。房地产虽为商品，但属不动产商品，虽可交易但不能流动，这就决定了房价不仅受供求关系的影响，更受区位的影响。日照虽天然的区位优势非常明显，特别是近年来随着城市环境的巨大改善，外地来日照购房者络绎不绝，带动了日照房价的节节攀升。近年来，日照市被评为“联合国人居环境奖”、“中国人居环境奖”、“中国优秀旅游城市”、国家环保模范城市、国家园林城市等一张张含金量极高的名片。这些名片不仅反映着日照城市发展的现状，更展示着日照发展的未来。人们选择居住环境，除了便于工作和创业，还要便于生活与养生。大凡来过日照的人，无不被日照的海滨风光和生态环境所打动，渴望在日照拥有一套住房成了多少内陆人的梦想。这种现实和潜在的购房需求，必将长期拉动日照的房价攀升。

城镇化拉动购房需求。目前，日照市城镇化率为45%，低于全省平均水平，与沿海城市相比差距更为明显。但从另一角度看，差距也是发展潜力所在，提高城镇化水平必将促进城市房地产业的发展，这是一种内生需求动力。现在农村青壮年大多在城区打工，他们渴望在城市拥有自己的住房，并希望子女到城市上学就业，这是一个巨大而潜在的购房群体。这部分人虽然暂时买不起高价位、大面积的楼房，但可以购买中低价位的小户型楼房，或通过租赁、购买二手房等方式解决进城居住问题。这必将对房地产价格产生积极影响，在某种程度上起到托市的作用。

城市居民改善居住条件的愿望不断提升。随着收入水平的提高和人口的增加，许多城市居民已不满足于原有的住房条件。特别是上世纪90年代的房改房，由于受当时政策限制和建筑材料的影响，多数楼房面积小，设计不合理，水、电、暖、网等管线严重老化，有的墙体已出现漏水、裂缝等问题，居民想更换新楼房的愿望比较迫切。有些在老城区居住的市民、新调入城区的干部职工和新就业的年轻人，更是希望能在地段好的楼盘购买新房。这样，一方面刺激了新楼盘的销售，另一方面又带动了二手房市场交易，这也是目前日照市房地产市场持续活跃的一个重要原因。

休闲度假房的兴起为房地产市场注入新的活力。日照作为新兴滨海城市，不仅有优美的城市环境和良好的服务设施，而且具有国际知名的黄金海岸，绵延60多公里的优质金沙滩，与阳光、蓝天、碧海、青山相映生辉，是公认的“ 3S”度假圣地。据调查，外地购房者多数是冲着到日照休闲度假而买房的，并兼有投资赚钱的动机。这是助推房地产市场持续升温的一支重要新生力量，不可小觑。当前，优质的海滨资源十分稀缺，不仅不能再生或拓展，而且随着人们购买力的提高，海滨资源会越来越少，海滨房地产价格自然会越来越高。

综合以上考量，笔者认为，在国家房贷政策收紧，甚或开征房产收益新税种的大环境下，日照的房地产市场近期可能处于暂时滞涨期，甚至不排除个别项目迫于资金压力出现小幅降价，但从总体、长远来看仍属上涨趋势，特别是优质地段的项目升值空间仍然很大。

(本文仅代表作者个人观点，不代表本报立场。) 

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