业主拒交物业费物业企业怎么办

案情简介:某物业管理公司接受某小区业主委托进驻小区后,按照物业服务协议以及相关附件的承诺,积极全面的履行了管理服务义务。一段时间以后,少数业主以未享受物业服务、不需要物业服务等种种理由拒绝缴纳并拖欠物业费。物业管理公司可以通过哪些方式要求业主支付物业费?具体的程序要求是什么?

律师分析:《物权法》第八十三条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。依据上述规定物业管理公司可以通过业主委员会要求业主支付拖欠的物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。依据上述规定,业主的上述理由是不能得到支持的。需要注意的是,该司法解释规定了书面催缴的前置程序。书面催缴需要书面的形式告知业主,并且要采取一定的方式告知业主。在司法实践中,告知的方式包括当面送达书面催交,业主签字确认；通过邮寄方式送达,业主在邮件回执上签字确认；通过报纸公告的方式催交物业费等。如果物业管理公司未进行书面催交就直接起诉,可能会带来驳回诉讼请求的不利后果。

山东环周律师事务所淄博分所

于业清

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