弃走高端青城山转向中产

定位高端，房价6年变化小   

去存量、提速度，成都度假第一板块开始寻求转型

“成都旅游度假地产的发源地，世界双遗资源的都江堰-青城山板块，20余个在售项目一年销售总额不到10亿元。”日前，网上一则关于青城山板块度假房销售缓慢的消息引发了众人关注。而几天之后，青城山板块内便有开发商顺势打出“玩具价”的推盘信息，在打了十余年的高端度假牌之后，青城山度假房终于放下架子，喊出了“中产青城”的响亮口号。

从2008年开始，青城山板块商品房的销售速度放缓，房价更是几年原地徘徊。是什么导致拥有绝佳资源的青城山板块度假房销售平淡？曾经定位高端，是否真的把大部分购房者拒之门外？2014年青城山的客源受众集体向中产转型，这能否成为区域楼市的一剂“强心针”？

成都商报记者 余鸽

青城山的瓶颈

20多个项目

一年成交总金额不到10亿

“按照去年的销售速度，青城山去化存量的时间要用3.63年。”一组易居中国未对外公开的数据显示，2013年青城山板块商品房的供应面积约130143平方米，备案面积约92470平方米，存量面积约336103平方米。

“青城山的房子卖得慢，几乎已经成了成都地产业内一个公开的秘密。”在很多机构和开发商关于青城山板块的市场调查中，都提到从2008年起青城山板块商品房的销售速度放缓。据都江堰房管局2013年的总结数据显示，去年都江堰全市登记销售住宅50.57万平方米，销售金额30.67亿元，青城山板块的成交量也统计在内。

成都地产业界对于2013年青城山板块的总体成交量众说纷纭。据不完全统计，2013年青城山板块在售项目超过20个，多位在青城山板块开发的地产商向记者透露，去年青城山所有项目成交总额加起来不超过10亿元。业内人士指出，这个销售总额只相当于成都市区一个普通刚需住宅项目一年的走量。

“在成都楼市我最搞不懂的就是青城山板块，双遗资源，早就应该是向全世界卖房的地方了，可是自从2008年之后，这里的房子销售仿佛停滞了一样。”黑狐奥美西南区总经理陈鹏发出了这样的疑问。

同样的疑问也在困惑着青城山板块的开发商。“去年青城山板块的销冠中信·云栖谷卖了3亿多元，海航·香颂湖国际社区卖了1亿多元，其他项目一年能卖20套房子，总成交金额超过3000万元就不错了。”据青城365南院项目营销负责人透露，去年他们项目销售了30多套房子，总成交金额4000余万元，也超越了青城山的平均水平。

均价12330元/平方米 房价6年没有大变化

“青城山板块的客源基数比较低，所以区域整体去化速度很慢。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，人们到青城山置业的观念没有形成，客户只有那么多，20多个项目在售，卖得最好也不过如此。“青城山度假房的销售速度就跟它所倡导的慢生活一样慢。”

“进来之后你才会知道，想一年卖出20套房子都不是一件容易的事情。前几年青城山的房子是卖资源，现在几十个项目一起卖资源，而资源大同小异，无非就是你近山、我临河。现在最能打动客户的就是价格，但青城山的房价并不便宜。”据一位在青城前山有项目在售的开发商负责人透露，青城山板块的均价2007年就在12000元/平方米左右，6年多时间没有一点变化。

据都江堰房管局官方数据显示，2013年青城山片区商品房销售均价为12330元/平方米。而记者也从相关渠道获悉，目前青城山板块售价最低的房子约为6000多元/平方米，售价最高的独栋单价超过2万元。

“青城山不是第一居所，大多数购房者在此买房都是度假需求，所以他们对于价格的承受度其实并不高。前几年市场行情好时，区域开发商形成一个误区———青城山是卖给高端度假人群的，所以一窝蜂地做低密物业、做高端，甚至出现了总价过千万的房子。”明宇青城豪雅项目负责人认为，在整个区域都没有成熟的情况下，选择先做高端是青城山片区销售缓慢的一个因素。

“从客户反馈的情况看，配套并不是青城山的软肋，高单价才是一道门槛。”一位在青城山板块的开发商也向记者透露，客户对于青城山板块房价的接受程度并不高，甚至遇到多起上门议价的购房者。“有一个诚意度很高的购房者，前前后后到项目来看了四五次，最后跟我们的销售经理说，1万元的单价太高，如果卖6500元的话他可以买3套。而他不知道的是，早在2012年我们项目的成本价就已经超过8500元/平方米。”

跳出第一居所思维

配套不应成为度假房软肋

“青城山的房子不好卖，但年年都有新的开发商进入，要想在青城山卖房，就必须跳出第一居所的思维。”嘉进地产总经理李昕去年代理了青城安曼项目，3个月清盘创造了青城山销售史上的一个纪录。他们对客户分析发现，几乎没有人把青城山的房子当第一居所。

成都商报记者从都江堰房管局提供的一组总结数据看到，2013年青城山片区的购房者基本为外地人（非都江堰户籍），本市购房者只占12.36％，外地购房者占到87.64％。其中，成都占40%、阿坝占16%、内江占8%、省内其他城市占12%（包括遂宁、乐山、德阳、绵阳、南充、广元等地）、省外占10%（主要集中在甘肃、新疆、湖北、广东、重庆、河南、青海、西藏等地）。

“都江堰本地人是不会到青城山买房的，我们的客户超过7成是成都人，另外15%左右来自省内二级城市，剩下不到10%是省外客源。”青城365南院项目相关营销负责人认为，青城山开发已经数十年，商业配套不成熟不再是青城山的软肋，生活配套能够满足基本居住需求就足够了。

“媒体年年都在说青城山的配套有待改善，但度假房到底需要什么样的配套？在度假房的旁边开一个10万平方米的购物中心也是不现实的。三亚亚龙湾的度假房价格卖到每平方米几万甚至几十万元，也没见有什么大的区域配套。青城山应该跳出第一居所的伪命题，形成度假居住的氛围。”中德青城山项目相关人士在谈到青城山区域配套时表示，对于现在的青城山板块，度假氛围的形成比起配套更为重要。

青城山的转型

小面积 低总价

不再单一卖房子

产品转向：

调面积、控总价,发掘中产度假需求

日前，明宇豪雅青城打出了“60~180平米玩具价精装度假酒店服务式别墅”的户外广告，旗帜鲜明地对外公布，要在青城山板块做平价度假产品，倡导中产度假住进青城山。在网络上，有人戏称，明宇是青城山片区第一个没有宣称做高端的大盘，扯下了价格遮羞布之后的明宇豪雅青城反而引起了更多关注。

而事实上，青城山板块在售和即将入市的项目，在产品上向中产需求转向已经非常明显，调面积和控总价成为很多开发商的选择。据悉，蓝光·青城河谷国际度假区将于6月开盘，首批次主推36~55平方米的精装养生住宅和46~84平方米的舒居退台洋房。明宇豪雅青城将于6月正式亮相，首批次推出多层和叠拼别墅，均采用精装修，很多户型的总价都控制在100万元以内。青城山板块第一大盘———海航·香颂湖国际社区将在5月底推出碟溪谷洋房组团，40~70平方米的精装公寓拎包入住。此外，青城365南院在售产品主要为50~65平方米的4层电梯洋房，叠拼别墅面积84~88平方米，总价40余万~100万元；青城鉴山目前主推90平方米叠院，精装房源100万元出头。

“今年还有几个新项目亮相，几乎都是小面积的度假产品，总体来说今年青城山度假房的面积门槛降低了，从40平方米起，30多万就可以在青城山买到一套度假公寓。”海航·香颂湖国际社区营销负责人称，青城山卖房从高端向中产过渡的趋势非常明显，这是基于各开发商对市场的调研，小面积、低总价的接受程度肯定会更高。

明宇豪雅青城项目副总经理蒋弋则认为，调面积、调总价是青城山经过几年销售低迷后的一条出路。“青城山的资源是稀缺，但稀缺并不能够支撑高房价。现在成都售价最高的别墅均价大约在2万元，如果青城山板块也以这个价格去卖，肯定卖不过城南那些定位第一居所的低密度物业。”

定位转向：

做大附加值，不再单一卖房子

除了产品的调整之外，今年青城山板块亮相的新项目，在整体定位上也有所创新，“不再单一卖房子”成为青城山几大开发商2014年的主题。

作为本季入市的青城山最大看点项目之一，蓝光·青城河谷国际度假区位于聚青路的销售中心已经开放。据悉，这个项目将拥有蓝光健康医疗、3大主题广场、11000平方米的玲珑古镇和一个养生俱乐部。“蓝光·青城河谷国际度假区的入市，需要解决的首要问题就是人气，所以蓝光会在项目推出系列活动。”蓝光地产相关人士透露，在蓝光·青城河谷国际度假区项目上，蓝光将超越普通旅游度假地产的操盘手法，与知名养老地产机构合作，甚至做到让商业配套率先呈现。

6月初即将亮相的明宇豪雅青城项目，更将依托明宇成熟的高星级酒店资源，推出成都首个服务式别墅。“青城山的问题是住不进来，并不是因为配套不方便，而是第二居所没有人去管理。现在明宇豪雅青城就可以解决这个问题，客户买了房子之后，我们会赠送一定额度的明宇酒店消费券，类似电子钱包，客户可以用来请明宇酒店的服务人员做日常清洁，甚至做饭。”蒋弋称，明宇豪雅青城与青城山板块之前的房子最大区别在于，可以给客户提供像五星级酒店客房一样的服务。

“青城山板块早就应该跳出单一卖房的思维了。”在青城山片区开发已经6年的海航·香颂湖国际社区营销负责人感慨地说，从去年开始海航·香颂湖国际社区开始转型，从简单的依托青城山资源转向借力海航的强大旅游资源，去年发布的海航全球7系度假平台，就是让海航集团各个板块实现资源共享。“简单点说，成为海航·香颂湖国际社区的业主，就可以享受海航头等舱服务、海航悦逸俱乐部环球度假会藉等多项附加服务。”

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