新修订的《安徽省物业管理条例》10月1日起实施，针对业主大会召开难、专项维修资金使用难等开出“药方”——求解物业管理“痛点”

本报记者 范克龙 冯珉实习生 李雪梅

业委会成立何时不再难？

“我们小区建成已有10多年了，至今没有业委会。 ”日前，合肥蜀山区一小区业主曹先生告诉记者，去年，他曾与一些业主张罗着成立小区业委会，可由于小区物业是开发商的子公司，开发商和物业的部分工作人员也是业主，因此，曹先生等人在筹备过程中遇到一些阻力，如选举筹委会时物业企图掌控筹委会等，最终筹备工作中途停止。

“其实，我们成立业委会，只是想督促物业做好服务，改善服务，公平公正公开，共建和谐小区。 ”曹先生说。

业主委员会是业主自治的重要机构，也是业主维权的重要平台。然而，一直以来，安徽省各地小区业主委员会成立比例低的问题普遍存在。据统计，截至去年9月份，安徽省实施物业管理项目9202个，召开了首次业主大会、成立业主委员会的只有2764个，不到三分之一。

安徽建筑大学管理学院教授李国昌表示，业委会成立难有多方面原因。一是业主参与的积极性不大，有些小区入住率不高，业主组织松散，往往事不关己，就不愿参与，“一些业主的权利受到侵害、与物业产生矛盾后，才有通过成立业委会维权的主动性。”二是物业和开发商不愿意看到业委会成立，一些物业公司认为业委会就是与之作对，所以不愿支持甚至从中阻挠。此外，有些地方的乡镇或街道办也抱着“多一事不如少一事”的心理，不予支持。

新修订的《安徽省物业管理条例》10月1日起实施，全方位维护业主合法权益。“相比以往，修订后《条例》明确了责任主体，建立了追责机制。 ”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，《条例》规定建设单位应当向乡镇、街道报送成立业主大会需要的文件资料，并承担首次业主大会会议的筹备经费；业主主动筹备成立业主大会的，乡镇、街道应当加强指导，并参加筹备组。逾期未完成相关工作，责任主体都要面临相应处罚。

“明确责任主体，完善外部环境是一个方面，更重要的还要有赖于业主自身参与意识的提高。 ”李国昌表示，从根本上解决业委会成立难的问题，应该鼓励业主积极参与业委会成立工作，实在成立不起来的，再由街道办公开发起，协助业主成立。

维修基金如何“唤醒”？

住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”和“治病钱”。它是由业主在购房时一次性交纳，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。然而长期以来，由于申请程序繁杂、使用门槛高，这笔资金使用起来困难重重，沦为“沉睡”资金。

“以合肥为例，住宅专项维修金已突破百亿元，但实际使用不过几百万元，维修资金使用率低可见一斑。 ”李国昌介绍，按照此前的规定，使用专项维修资金，要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 “由于业主数量多，利益复杂多样，往往很难达成一致。比如楼顶漏水，顶层的业主要求申请使用维修金，其他业主未必同意，表决的业主达不到一定比例，申请往往不了了之。 ”

“现在很多新建小区还未进入问题高发期，随着房龄的增加，故障会越来越多，10年以后怎么办？”安徽长城物业管理有限公司负责人牛亚方表示，以电梯维修为例，联保期一般只有1到2年，超过联保期后就要请专业的维保公司维护。 “一般超过10年的电梯，故障率会很高，可能要大修，15年至20年的电梯基本就要更换。一部电梯动辄一二十万元，业主不愿出这笔钱，只能指望维修基金。 ”

对于这些问题，新版《条例》也有规定：针对“电梯故障危及人身安全”等8种危及安全情形情况，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。

“新版《条例》简化了相关申请程序，降低了专项维修资金使用门槛，有利于快捷解决电梯等设施的维修、更新和改造问题。 ”李国昌说。

人防车位能不能买卖？

日前，合肥融科城小区业主何女士正在为是否购买车位犯愁。据何女士介绍，开发商规定：一个车位售价11.2万元，如果出租的话20年起租，租金为180元/月。同时小区物业也规定，没有车位的业主不能进入小区停车，导致业主每天都面临回家难的问题。

“租期20年，简直是霸王条款，等于变相要求业主购买车位。 ”对于这样的要求，很多业主愤愤不平。何女士告诉记者：“之前买房的时候说好的，地上、地下都有车位，完全不必为停车担心，车位可以租也可以买，但现在地上一个车位都没有，地下的还强制购买，让人难以接受。 ”

合肥市政务区的融侨天骏小区业主张涛也遭遇类似问题。他告诉记者，小区1000多个停车位中产权车位只有100多个，早已售罄，现在剩下的都是人防车位，没有产权。

“人防车位9万多元一个，和产权车位的价格差不多。开发商表示虽然没有产权，但是有20年使用权，到期后自动延期。 ”张涛表示，既然人防车位没有产权，又为何能够买卖？买下这样的车位，权益会有保障吗？

对此，新版《条例》规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过3年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

“目前人防车位产权不明确，《条例》规定人防车位只能出租不能出售，租期不能超过3年，就是为了保障业主的利益，防止开发商卖掉车位后一走了之，车位后期无人维护。 ”朱德开说。

李国昌认为，对于那些开发商将人防车位长期租赁3年以上行为，人防相关部门要发声，叫停这种变相出售行为。而建设单位拒绝出租车位、车库的，应由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。

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