买房时如何防范“一房多卖”？

近年来，随着房价不断上涨，在经济利益驱使下，卖方“一房两卖”现象时有发生，使买房者蒙受巨大损失。下面就来看看这个案例：

2006年，甲和某房地产开发公司签订了商品房预售合同，并到房产管理局办理了预售合同登记备案手续。2008年2月，该公司又把同一套房屋出售给乙，双方签订了商品房买卖合同，也在房地产管理局办理了交易合同登记备案。乙在签订合同后依约交付了首付款，并办理了按揭贷款手续。2009年，该开发公司向乙交付房屋，乙随即装修入住。甲乙均未办理涉案房屋的预告登记和转移登记。

2011年，甲向人民法院提起诉讼，请求确认乙与开发公司签订的合同无效，并对其物权权益优先保护。一审二审法院均认为，乙与该公司的购房合同有效，双方应继续履行，房管局对商品房买卖合同登记备案行为对物权不发生效力，据此驳回甲的诉讼请求，甲不服向省高级人民法院申请再审。

这是怎么回事呢？原来，在我国法律中，商品房预售合同登记备案和预告登记是两项不同的制度。预告登记是一种物权登记制度，是为保障预告登记权利人将来实现债权的一种特殊的公示方法。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。经预告登记的不动产买受人可以享有产权人的部分权利。而商品房预售合同登记备案是一项房地产交易管理制度，是房地产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，其功能是服务于管理部门了解商品房销售状况、督促开发企业合规使用预售款、杜绝“一房多卖”“重复抵押”等现象的行政管理活动。但是，法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，也未明确未登记备案的预售合同是无效还是不能对抗第三人、是否可以对抗随后成立的物权变动等内容。

因此，预售合同登记备案不具有预告登记的功能。本案中，甲认为已办理合同登记备案便等同于预告登记的观点没有法律依据。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护登记备案的合同，司法实践中，对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，法院原则上会按照如下顺序确定权利保护顺位：①已经办理商品房所有权转移登记；②合法占有房屋；③合同履行情况、买卖合同成立先后等。本案中，甲和乙在商品房合同登记备案后均未申请预告登记，两人的登记备案的合同均不发生物权效力，鉴于乙已经装修入住符合合法占有情形，故法院认定乙与开发公司的商品房买卖合同合法有效，可以继续履行。

省不动产登记中心提示说，市民购房时请务必慎重，建议在商品房买卖合同签订后及时去登记机构办理预告登记，才能坚决杜绝“一房多卖”行为,降低交易风险。

新安晚报安徽网大皖客户端记者胡霞利

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