深化改革创新思路多措并举 建广厦 只为居者有其屋 ——安康中心城市全面加快租赁型住房建设纪实

近年来，安康市站在关注民生和促进发展的双重高度，全面加快了保障性安居工程建设步伐，有效改善了住房困难群众的居住条件，取得了住房保障工作的阶段性成果。截至2014年底，省政府累计下达给安康市的保障房建设任务为137386套，这个数字按当时8.6万套的保障比例已达到43%。与此同时，该市已累计下达各县区保障性住房建设任务150135套，住房保障覆盖面达到47%，总任务名列全省第四。目前该市的保障房已竣工95946套，累计保障面已达到30%，远高于国家20%和全省23%的保障覆盖面要求，为生活在这里的秦巴居民带来了福祉。

安康市保障房建设的务实和创新发展，取得了实实在在的成效。据了解，该市住房保障工作多次受到省政府的表彰奖励，继2007-2009年受省政府连续三年表彰之后，2012年再次被省政府评为一等奖。在保障性安居工程建设实践当中，积极探索的建设转型、企业代建、拓展融资、梯度补贴、物业管理、阳光分配以及基础配套等先进做法，不仅获得上级部门的肯定，也为实现“住有所居”目标累积了宝贵经验。

建设转型 两房并轨简化路径

我国住房保障体系分为限价商品房、经济适用房、公租房和廉租房四大类，考虑到经济适用住房在实际操作中因产权性质和套型面积等限制造成不实用的问题，安康中心城市基本取消了经济适用住房建设。由于限价商品房同属商品房属性，与普通商品房并轨建设，对限价商品房建设采取“限房价、竟地价”的方式，由开发企业竞得土地使用权进行开发建设。同时，该市于2013年出台《安康中心城区公廉租住房建设管理改革的意见（试行）》，明确了公租房建设转型的基本思路和做法。公租住房建设由政府主导为主转为有需求的企事业单位主导建设为主，政府按计划争取上级补助资金补贴到位，房屋产权共有；未享受政府补助资金的，企事业单位可以自行投资建设，房屋产权归建设单位所有。廉租住房建设由政府组织为主转为以企业代建为主，由房地产开发企业在普通商品房、限价商品房中按规定比例配建，政府给予一定的补助资金，房屋为产权共有。

安康市保障中心负责人告诉本报记者，“安康中心城市公租住房建设进入阶段性饱和的阶段。截至2014年上级累计下达建设任务7729套，实际建设8255套，分别占规划任务的110.5%和118.0%。因此，安康市积极推进公租房转型建设工作，与有需求的单位良性互动，既可以减轻政府投资压力，又可以推进持续发展，成为推动全市保障性住房建设的新动力。”

安康市在2012年出台了《安康市保障性住房管理实施办法》，明确提出“廉租住房和公共租赁住房实施并轨建设和管理”，2013年该市进一步深化公租住房建设管理改革，实现“三并轨”：一是项目建设并轨。即统一选址、统一规划、统一配套、统一建设、统一管理，公租房和廉租房项目建设走上投资、规划、设计、施工一体化的并轨之路。二是建设标准并轨。公租住房套型建筑面积标准均控制在50平方米左右。从最大限度方便住户的角度对各功能区装饰装修提出具体标准，户型以二室一厅一厨一厕为主，室内为可满足基本生活要求的普通装修设施，基本做到“拎包入住”。三是资金并轨。除上级补助资金调整并轨外，市本级廉租住房并入公共租赁住房后，当地政府原用于廉租住房建设的配套资金来源渠道，调整用于公共租赁住房（含2014年以前在建廉租住房）建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的保障对象。四是运营管理并轨。低收入和最低收入住房困难家庭统一纳入公租对象，其住房租金根据不同收入阶层实行梯度补贴，租金标准经价格主管部门审批后，由该市住房保障部门统一收缴，实施租金收缴一体化管理。

 拓展渠道 凸显企业代建责任

现阶段安康市保障性住房建设资金缺口巨大，仅“十二五”期间，中心城市租赁住房建设需资金12亿元，而资金缺口约达5亿元。因此，单纯按照制度规定的几条融资渠道显然是不能满足保障性住房建设巨额资金需要的，在继续加大政府投入的同时，该市努力开辟多元融资的渠道，以缓解巨大的资金压力。

首先，出台了《安康中心城市保障性租赁住房资金筹措使用管理办法》，为就强化租赁住房建设资金的筹措、使用、管理和监督工作，采取上级补助与市本级筹集相结合的办法，确保资金收支平衡。安康市财政部门每年年初会同住建部门根据年度建设任务，测算年度所需资金总量，通过土地收益、公积金收益、公有住房二级市场交易收益、限价房出售收益、企业代建收益以及财政预算等明确本级筹集渠道和具体数额，确保建设资金及时归集到位。其次，通过省保障性住房建设工程有限公司搭建保障性住房建设资金融资平台，进行保障性住房建设项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量监督管理，充分发挥大型企业融资引领作用，加快保障性住房建设。三是采取“捆绑开发，以商养廉”模式，积极推进四房联建，租售并举等，在建设公租住房的同时，注重配建部分商业服务用房，通过出售以弥补保障房建设资金的不足。

为发挥社会力量参与保障房建设，强化企业社会责任感，安康市还分别于2009年和2013年出台了《企业参与公廉租房建设实施办法》，确定了企业参与公租住房建设的路径和任务，尤其是在公租房建设方面，开发企业积极响应商品房住宅小区配建公租房政策的号召，采取企业代建、政企联建和企业自建等形式，参与解决低收入群体住房困难问题，为企业赢得了良好的社会声誉，取得了良好的效果。

办法实施以来，成效显著。一是企业代建公租房效果良好。开发企业代建公（廉）租住房2383套，并由于30余家企业确因条件限制无法代建，共缴纳易地建设资金2000余万元，有效地解决了房源紧张，用地不足，资金短缺的困难；二是政企联建工作进展顺利，由困难企业出土地、政府出资金联合建设，建成后的公租房向社会和本企业符合条件的住房困难家庭实施保障，政府、企业按比例（土地折价）对联建的房屋享有相应份额产权；三是企业自建公租房积极踊跃，由企业出土地和资金自行建设公租房，专门用于解决本企业符合保障条件的保障对象，建设中享受税费减免等有关优惠政策，保障性住房管理部门负责审核监督。

   租售并举 满足住户多重选择

为了满足低收入家庭的不同需求，安康市于2014年出台了《安康中心城市公租房出售暂行办法》，提出了“区别对待、分类保障、租售结合”的租售政策，探索全部产权、共有产权和过渡产权等多样化产权模式。公租住房入住对象自愿购买公租住房的，可以申请购买，其中，购房者可以一次性付款成本价价款的，可以办理全部产权证书；分期付款达到共有产权比例的，可以办理共有产权证书；分期付款未到达共有产权比例的，按享受的产权比例缴纳房屋租金。实行租售并举的政策以来，该市累计试点出售公租住房500余套租，回收建设资金6000余万元，有效缓解保障房建设的资金压力。

同时，安康中心城市自2011年起，对实物配租家庭全面实行“租补分离”政策，租金收缴采取“先补后缴”的办法，政府按不同保障类型定期给予相应的租金补贴后，由承租户再缴纳房租。

“住进公租房最重要的是大大减轻了我们的经济负担，以前房租占我们每个月开销的三分之一，现在这是政府盖的房子，房租比市场价便宜很多，政府真是为我们这些人做了一件大好事、大实事！”记者采访过程中，一位入住户告诉记者。

合理选址 方便住户生产生活

对于保障性住房的建设工作来说，选址十分重要，而就现阶段的安康市来说，既配套完善又便于出行的建设用地选址较难，为此，安康中心城市始终以保障对象的需要为出发点，坚持“宜居宜业”的原则，从项目的规划选址入手，将中心城区黄金地段市场估价达400余万元的5宗80余亩土地以及在交通便利、配套完善的区域建设保障房，逐渐探索形成一套围绕学校医院、围绕园区、围绕聚居区、围绕棚户区、围绕商品房小区建设保障房的“五个围绕”建设和管理模式。

一是围绕学校医院建设保障性住房。几年来，中心城市先后围绕汉滨高级中学、城关第二中学、鼓楼小学等学校新建公租住房724套；围绕市中医院、市妇幼保健院、汉滨区医院新建公租住房384套，满足保障对象子女上学和就医。

二是围绕园区建设保障性住房。安康高新技术产业开发区，规划区面积67平方公里，自2009年批准成立以来，已成为安康未来城市空间的拓展地、城市人口的承载地、城市形象的展示地。该市在高新区主干道一侧征地77亩，新建福临新居公租房小区，建设公租房2400套，以方便产业工人租住。

三是围绕聚居区建设保障性住房。安康市东关街区为安康伊斯兰少数民族的聚居区，张岭片区是中国水利水电第三工程局的生活区，这两个聚居区是安康中心城市中人口密度较大、房屋陈旧且容积率很高、配套功能不完善的居住区之一。该市采取改建、联建和新建的方式，在东关少数民族聚居区改建东巷子公租住房小区，共373套；在张岭水电三局生活区联建张岭公租住房小区，共1170套，就近就地安置住房困难家庭。

四是围绕棚户区建设保障性住房。该市房管局分别在2011年启动了果园小区的棚户区改造，通过“穿衣戴帽”工程改造280户；2012年改造原印染厂棚户区337户，2013年启动了老城零星公房棚户区改造210户，极大地提升了棚户区住户的居住环境。

五是围绕商品房建设保障性住房。安康坚持落实企业代建和就近配建制度，分别在江南一品、居尚花园、金洲城、新科明珠、兴华名城、城投沁园等十余个限价商品房小区代建和配建公租房3000余套，让保障对象全面分享商品房的优质资源红利。

  阳光操作 彰显社会公平正义

准入、管理和退出是保障房工作面临的“三大难题”，也是保障房公平分配的“生命线”，决定能否将保障房提供给最需要住房的低收入家庭。为此，安康市采取三条有针对性的政策措施：一是把好“准入核查关”。对公租住房，按照社区、办事处以有市、区市住房保障部门确定为“四级审核、三级公示”的申报程序，加强保障对象收入和住房条件的审查，通过摇号分配的方式，确保把有限的保障房资源分配给最需要的家庭。二是把好“动态监管关”。通过建立住房审核信息化平台，加强对保障性住房的动态监管，实行“一户一档”和“实名制”管理，设置了住房、收入、欠租、财产超标等警示功能，防止“一审定终生”。三是把好“退出执行关”。定期会同人社、民政和基层政府等对保障对象的家庭收入、住房及入住等情况进行复审，凡收入超过保障线或通过其他渠道获取住房以及转借、出租、恶意欠租、改变租赁住房用途等情况的停发租金补贴。

 强化服务 重视后期物业管理

“三分建设、七分管理”，如何管理建成后的保障房？这是摆在广大保障性住房主管部门面前的一个难题。为了防止出现“重建设、轻管理”的问题，安康中心城市将保障性住房的物业管理工作作为住房保障工作的重中之重来抓。

一是实行小区分类管理。由于市本级保障房小区规模大小不等级，将公租房小区分为全封闭式、半封闭式、开放式三种物业管理方式。针对不同的保障房小区，针对性地采取自治管理、自管和物业管理结合或社会化物业管理等不同的管理方式，以确保物业管理的精细准确。

二是完善物业管理内容。该市房管部门在专题调研的基础上，制定了《安康中心城市公共租赁住房小区物业管理实施办法》，从城区十多家物业企业中选聘公司实力强、社会信誉好的企业实行全天候物业管理，着力提升小区服务内涵。同时，以景泰新居为试点，积极开展保障房“和谐社区·幸福家园”创建活动，建立“政府统筹、部门联动、社会参与”的长效机制，构建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利的和谐社区。

三是建立公租房小区物业维修资金制度。为保证公租房小区共用部位、公用设施设备得到及时养护，该市按照《陕西省物业管理条例》精神，率先在全省建立公租房小区物业专项维修资金制度，累计为23个公租房小区归集专项维修资金570余万元，确保公租房小区的房屋完好率。

四是加强维修管理工作。安康市房管局建立健全了公租房日常维修养护以及大、中、小修年度计划申报和预算报批等制度，将达到保修周期的公租房列入年度维修范围，拔付日常维护资金，按照维修申报、下发派工单、验收合格等操作程序操作，严把维修质量关。记者 王敏 李宇航

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