逾期交房的是是非非3

开发商用五花八门的理由拖延交房日期，逾期交房已成为常见的商品房买卖纠纷。岳西的叶先生买了千余平米的商用房后，到了约定交房日期，房子还没通过验收；无奈之下，先提起行政诉讼，又将开发商告上法院，历时两年，终于索赔到合理的逾期交房违约金。

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逾期交房引发两起诉讼

2009年8月29日，岳西县安乐房屋开发有限责任公司（下称安乐公司）与叶某签订了一份《商品房买卖合同》。约定：安乐公司将其开发的岳西县金太阳购物广场1号楼三层商用楼和一间门面房，总面积1千余平米，出售给叶某，购房款合计440万余元。叶某于2009年8月29日首付220万余元，余款220万元办理按揭贷款支付。安乐公司应在2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合合同约定的商品房交付给叶某使用。合同对逾期付款、交房的违约责任以及保修责任、争议的解决方式等进行了约定。

同日，双方还签订了一份《补充协议》，安乐公司根据叶某的要求，对房屋进行改造。

当年12月28日，安乐公司组织勘察、设计、施工、监理单位对金太阳购物广场工程进行竣工验收，验收意见为“该工程符合建筑工程有关程序，工程质量合格，同意交付使用”。 12月30日，岳西县建筑工程质量监督站在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“符合质监程序”的监督验收意见并加盖了印章。同日，岳西县住房和城乡建设局委托的岳西县建筑工程质量监督站对该工程进行了备案登记，并在备案机关处理意见栏内签署了“同意备案”。2010年4月29日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县环境保护局在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的验收意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室均在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章。

叶某认为岳西县住房和城乡建设局在未经环保、消防部门验收合格，规划部门未签署意见，也未取得环保部门预验收的依据以及消防等相关行政主管部门出具的无需进行验收或认可的依据的情况下，对涉案工程进行备案登记，违反了相关法律规定。叶某于2011年5月27日向岳西县法院提起行政诉讼，要求确认涉案工程备案登记行为违法。该院审理后作出判决，确认该备案登记行为违法。案经安庆市中级法院二审，维持原判。

2010年9月20日，安乐公司以特快专递邮件的方式向叶某发出了书面交房通知，要求叶某立即入住，结清所欠房款。

叶某认为安乐公司逾期交房，且不能提供房屋综合验收材料，安乐公司应按合同约定支付违约金，不同意接收房屋。并于2011年2月24日诉至岳西县法院，请求判令安乐公司：立即交付房屋，赔偿违约金和损失暂计148万元（准确数额待后确定）。2011年5月15日将赔偿违约金及损失的诉讼请求变更为436万余元，2012年2月16日变更为749万余元。

安乐公司提出反诉，请求判令叶某偿付购房款55万元及逾期付款违约金。

岳西县法院根据级别管辖规定，于2012年3月将此案移送安庆中院审理。

叶某不服判决，向省高院提起上诉称：根据合同约定，安乐公司交付房屋的时间为2009年12月28日，同时，依据法律规定，交付房屋时应当具备经综合验收合格的条件，安乐公司竣工验收备案登记行为被依法确认违法，一审法院认定逾期交房时间，仅计算至2010年9月21日，理由是安乐公司于当日向叶某送达了交房通知。一审法院没有考虑安乐公司交付房屋是否具备交付条件，属认定事实错误。双方当事人就逾期违约金在《商品房买卖合同》中作了明确约定，该约定是当事人的真实意思表示，不存在重大误解及显失公平等情形，一审法院没有尊重合同当事人约定，计算违约金不当，叶某请求二审法院依法改判。

安乐公司也不服一审判决，上诉到省高院：此案的房屋交付时间应为叶某明确改造房屋要求之日起3个月之后。虽然双方当事人于同一天签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，但《补充协议》是在《商品房买卖合同》的基础上达成的，对叶某购买的房屋进行改造时间及改造后交付的时间虽无约定，但有证人证实，房屋改造工期是3个月。因此，交付房屋的时间应当顺延3个月。安乐公司按照叶某要求将涉案房屋改造完毕后，即以电话、上门、书面通知等形式多次通知叶某交房，不构成逾期交房。请求二审法院驳回叶某要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。

双方上诉要求改判

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今年3月28日，省高院公开开庭审理此案。

安乐公司是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任？省高院认为：双方当事人在2009年8月29日签订的《商品房买卖合同》中明确约定，安乐公司应当于2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合合同约定的商品房交付给叶某使用。虽然双方在《补充协议》中约定安乐公司按照叶某要求对涉案房屋进行部分改造，但对《商品房买卖合同》中约定的交付房屋条件和时间没有变更。因此，安乐公司仍然应该于2009年12月28日前向叶某交付符合合同约定的房屋。安乐公司主张扣除房屋改造时间3个月的上诉理由，因缺乏事实根据，不能成立。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。从这两条规定可以看出，《条例》对两种验收方式的要求是不同的。况且国务院已于2004年5月19日下发文件，取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，综合验收并非交付房屋的法定条件。

法院查明，2009年12月28日，涉案工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2009年4月9日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县建设局规划管理办公室在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的意见。故应认定涉案房屋至2010年9月完成验收，属于合格房屋，可以交付使用。岳西县住房和城乡建设局对涉案工程进行的备案登记行为虽被法院判决撤销，但不能否认涉案房屋已通过了竣工验收。

由于安乐公司于2010年9月20日向叶某发出交房通知，叶某于2010年9月21日签收了该通知。故一审法院认定安乐公司存在逾期交房，逾期期间为2009年12月28日至2010年9月21日，并判令安乐公司承担逾期交房违约责任，并无不当。

开发商承担违约责任

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安庆中院一审认为：安乐公司与叶某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。

双方当事人在合同中约定的房屋交付条件是“商品房经综合验收合格”，但国务院在国发（2004）16号文件中已取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，涉案房屋的交付条件应理解为“商品房经验收合格”。涉案房屋工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位于2009年12月28日对该工程进行了竣工验收，验收合格。2010年9月6日前，岳西县公安消防大队、岳西县环境保护局分别在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”、“同意验收”的意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室虽未签署具体意见，但分别在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章，应视为对该工程的验收合格予以认可。岳西县住房和城乡建设局对该工程进行的备案登记行为被法院行政判决确认为违法，是因为该局在环保、消防部门、规划部门签署意见之前，备案登记行为被确认为违法，并不影响该工程的相关竣工验收行为的有效性。因此，涉案房屋至2010年9月上旬才具备交付条件。叶某主张涉案房屋至今不具备交付条件，以及安乐公司主张涉案房屋在2009年12月28日就具备交付条件的理由均不成立。

合同约定的涉案房屋交付时间为2009年12月28日。尽管涉案房屋至2010年9月上旬就具备交付条件，但安乐公司于2010年9月21日才书面通知叶某交付房屋，其行为明显构成违约。违约期限应认定为自2009年12月28日起至2010年9月21日止。安乐公司应继续履行房屋交付义务，同时应承担逾期交房违约责任，向叶某支付违约金。

叶某于2009年8月28日向安乐公司出具的欠条内容为“今欠到安乐公司购房款55万元，还款日期2010年2月28日前付清”。该欠条明确载明所欠款项为购房款。安乐公司反诉要求叶某偿付购房款55万元及逾期付款违约金合理。

一审判决：安乐公司于判决生效后十日内向叶某交付涉案商用楼和门面房；向叶某支付逾期交房违约金（从2009年12月28日起至2010年9月21日止按叶某已交付的房款385万余元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算）；叶某向安乐公司偿还购房款55万元，并支付逾期付款违约金。

一审认定逾期交房

在合同中，双方当事人约定逾期交房的违约责任按下列方式处理：逾期在60日之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二十的违约金。

安乐公司认为双方当事人约定的违约金过高，请求根据《合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对双方当事人约定的违约金进行调整。

鉴于叶某所受损失数额无法准确确定，根据公平和诚实信用原则，综合考虑安乐公司的违约程度及案情，省高院酌定违约金以叶某交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。一审判决按个人商业贷款利率的1.3倍计算叶某损失失当。

省高院终审判决维持一审法院的3项判决，改判安乐公司向叶某给付逾期交房违约金（从2009年12月28日起至2010年9月21日止，以叶某已付房款385万余元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算利息）；叶某向安乐公司支付逾期付款违约金（从2010年2月28日起至判决确定的付款之日止，以应偿还的购房款55万元为基数、按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算）。海一笑

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违约金如何赔

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