开发商“跑路”业主何处维权

核心提示

限购令下，合肥与全国各大城市一样，楼市低迷，房价下跌。与此同时，有的项目已经出现异常情况，合肥枫林雅苑的开发商人间蒸发，部分业主未拿到房产证不知到哪说理。蓝钻尚界、裕安大厦等工地停工，业主何时能拿到房子钥匙成未知之数。面对残酷的市场压力，如何保护购房者的权利成为最让人担心的问题。相关部门是否有应对措施避免开发商“跑路”以及带来的各类问题？一旦遭遇此类情况，购房者如何维权？

业主找不着“跑路”开发商

限购令，如紧箍咒，令开发商头痛到无法忍耐之时，或选择降价，或选择“跑路”。降价是预期，“跑路”可能是让很多购房者为之一震的坏消息。不过，这样的事情，近日在省城合肥，有了“露头”的趋势。

2009年，潘女士便拿到了枫林雅苑的房子，购房也是按照正规程序一步步走下来的。一切都很正常，唯一不太顺利的是房产证的办理。 9月份时，潘女士再次去催房产证的事情，可是开发商的办公室铁将军把门。令她担忧的是，自己已经交了房屋全款和办房产证的钱，开发商给的都是收据，没有办证需要的购房发票。而仅凭收据，房产局的人称难以办证。

近3个月来，开发商不再露面。不少居民传开发商欠钱跑路，小区门口的土菜馆老板曾参与垫资工程款，现在也联系不上开发商。更让潘女士着急的是，通过查询，她发现，自己买的这套房子早在购买之前，已经抵押给典当行了。

12月26日，记者来到枫林雅苑小区一单元601室的开发商办公室。办公室大门紧锁，电话也处于无人接听状态。小区所属庐中物业工作人员称，他们不了解情况。开发商和他们没关系。记者在走访业主中了解到，目前，整个小区有20多户业主还没有办到房产证，整个小区的土地证都没有办下来。

目前，潘女士已经将开发商起诉到合肥市庐阳区法院，要求开发商尽快办理房产证和土地证。

与潘女士同样遭遇的王先生，也是在2008年从枫林雅苑开发商手上一次性购买了23套房子，作为投资，付了500多万。虽然2009年发现不对劲，要求开发商退房，但是也只退成功13套，现在还有10套房子没有交房，200多万没有返还。王先生也向合肥市庐阳区法院起诉，要求开发商退还房款。

监管部门围不住开发商“跑路”

提起两名业主的起诉，枫林雅苑小区的很多业主纷纷表示，他们也在到处反映问题，希望能够得到解决。“既然已经住到房子里了，我们就希望能够有正常渠道办好房产证和土地证，我们就安心了。 ”

据相关报道，位于合肥市亳州路的蓝钻尚界楼盘也成了烂尾楼。业主称，按照合同，房子本应于2011年3月交付，可是去年年底房子便已停工，工地上的材料都锈迹斑斑，售楼部也关了门。 300多名业主或交了首付，或付了全款，但是现在房子没盖好，也拿不到，更找不到开发商。另外，和蓝钻尚界同属一开发商的裕安大厦也停工多时。

六安的陈先生2005年在合肥投资了一套房产，当时，合肥的房价还在低价位。付了首付款后，陈先生只要有机会，就会到合肥看看自己购买的楼盘建设进度。但是，他觉得楼房实在建设得很慢。结果，就在一年后，他再次来到合肥时，发现楼盘的建设早就停止了，一打听，开发商因为资金链断裂，“跑路”了，楼盘一下子成了烂尾楼。和其他业主联系上后，一直在想办法，也没能解决。终于在2010年，他们的楼盘由另一个新开发商接手。本来是高兴的事，但是陈先生却接到电话，新楼盘要求旧业主按照现在的市场价，弥补差价才能继续履行之前的购房合同。开发商“跑路”，结果房子涨价，却要自己买单。“本来是投资，现在倒变成贴钱的事情。 ”陈先生实在想不通。

记者从合肥市房产部门了解到，主管部门也在加强监管，从网签到预售资金监管，这些措施都是为了保护购房者的合法权益。特别是今年4月开始实施的预售资金监管，正是为了避免项目烂尾，防止业主的首付款打了水漂。

“跑路”开发商涉嫌违法犯罪

然而，无可回避的是，形形色色的开发商“跑路”，业主却遭遇无处维权的尴尬。

省律协民事法律专业委员会委员、安徽安泰达律师事务所律师詹涛表示，潘女士等购房者与开发商之间形成的是商品房买卖合同关系，开发商“跑路”，不能履行交房、办理房产证等合同义务，构成违约。根据《合同法》的规定，业主可以要求开发商承担继续履行合同、支付违约金、赔偿损失等违约责任。购房者也可解除商品房买卖合同关系，要求开发商返还购房款并赔偿损失。

针对业主担心的“找不到人”问题，詹涛说，业主可以向法院通过民事诉讼，并及时申请法院对房产采取保全措施。如果找不到开发商，法院可以依职权进行公告送达，并径直缺席判决。当然，开发商“跑路”将大大增加法院判决的执行难度，业主面临执行不到位的风险。

此外，开发商携款潜逃还涉嫌诈骗、非法吸收存款等刑事犯罪，购房者应在第一时间向公安部门报案。

开发商“跑路”，除侵害购房者权利之外，也将导致债务纠纷复杂，比如，潘女士遭遇的房屋已抵押给典当行，蓝钻尚界、裕安大厦的开发商可能还拖欠施工单位工程款等问题。

对此，詹涛认为，就已建成房屋，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，施工单位可优先受偿，该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。但该解释同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该规定可以看出，潘女士主张的权利优先于工程款支付和抵押权行使。

六安陈先生遭遇的新开发商要求“涨价”一事，詹涛称，陈先生与新开发商即将形成的是一种新的合同关系，在合同订立时，陈先生可以接受新开发商提出的条件，也可以拒绝接受，并继续要求原开发商承担相应的义务。

·本报记者唐欢许忠德·

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