房子延期交房， 物业费从何时开始交纳？

市民程先生去年购买一套商品房，约定今年3月1日前交房，实际上开发商于今年7月份才通知交房，且交房时通知其交纳物业费，从今年3月1日起开始计算。程先生咨询本报律师团，物业费应当从何时开始交纳？

黄伟（北京京师（亳州）律师事务所 律师）：根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

程先生因交房日期发生在7月份，自今年3月1日起至实际交房日前一日，此期间产生的物业费应当由开发商承担。 

开发商办理产权登记

逾期怎么办？

市民陈先生在2016年10月购买住房一套，约定2017年10月31前交房，交房之日起90日内办理产权登记。陈先生如期办理交房手续后，迟迟未能拿到产权登记证书，开发商一拖再拖，直至今年6月份才拿到不动产登记证书，他咨询本报律师团，他该怎么维护自己的合法权益？

黄伟（北京京师（亳州）律师事务所 律师）：第一，陈先生应当确定《商品房买卖合同》中是否明确约定逾期办理产权登记的违约责任；第二，有明确约定的情况下，根据合同约定向开发商协商解决违约金；第三，双方协商不成，根据《商品房买卖合同》中约定向亳州仲裁委员会或谯城区人民法院通过仲裁或诉讼主张违约金。

在没有明确约定逾期办理产权登记违约责任的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另贷款买房时，已付购房款总额等于首付款与房贷贷款本金之和，并非已付的首付款。

所以，建议陈先生根据情况先协商，协商不成再通过法律途径维护权益。

（记者 曾莹莹 整理）

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