商业也有刚需做流量比做调性更实惠

成都商报记者 刘瑞国

核心

提示

2013年商业地产依然面临着供应量大、租金较低的隐忧。在单房时代，商业地产到底如何突围？四川商业地产联盟会长冉立春认为：总体来说，成都商业地产的投资依然较热，除专业市场和写字楼市场比较冷淡外，街区商业、购物中心、社区底商、产权式酒店等都保持了较高的市场热度。如新街里、城南优品道广场等街区商业销售火爆，蓝光今年也推出了COCO红街产品系。

锐驰营销总经理冯珏认为，从2011年开始，成都商业地产就开始走入过剩，目前这一局面仍未得到缓解，还会有新的项目进来；而在租金倒逼等情况下，“返租”再次死灰复燃。不过冯珏认为，商业地产开发商面对的投资客群出现刚需趋势，所以那些低总价的投资品种大行其道；同时，商业地产精英面对的人群也出现刚需化趋势，即以年轻人为客群，做流量比做调性更重要。

商业刚需：

流量比高端更加重要

四川商业地产联盟会长冉立春认为，商业投资的核心问题，是投资权和经营权分离的问题，而且商业地产能不能活，需要看很多因素。去年成都街区式商业销售都比较火，但是也有商业街区运营出问题的情况，比如极地海洋世界旁边的海街，目前来看，经营还是比较冷淡。但冉立春承认，商业地产的核心还是流量，不可能一窝蜂地都做高端，毕竟商业容量基本上和需求是平衡的。

当前，市场对于很多新开的城市综合体，依然是以品牌来衡量，看到的大牌越多，就认为商业越成功。嘉进地产顾问总经理李昕告诉记者，事实并不是这样，商业地产以往都是专注于需求曲线中的上端部分，即明星产品，但是可能真正带来大量效应的，反而是被市场忽视的那些投资品种，诸如社区底商、餐饮街、校园地产、产业园配套商业等等。

冉立春告诉成都商报记者，目前，其实已经有一些商业综合体，在重视主力店的同时，更加重视能够带来流量的业态分布，比如餐饮、娱乐、真冰场等体验式业态，这些业态可能利润不高，但是带来的流量特别大。冉立春还认为，社区底商这种形态，尤其是在一些高容积率的住宅项目，聚集大量的年轻人，其店铺经营和投资收益都比较稳定，但是从城市规划的角度，住商分离应该是趋势。华润·熙悦广场，并不讳言自己的动物园板块，而是把动物园带来的200万游客消费力看成商业的流量。据项目负责人透露，成都市动物园每年可吸引约200万人次的省内外游客，带来稳定的消费人群。华润·熙悦广场定位于动物园旅游经济首站，填补了现今动物园周边功能配套的缺失，满足旅游家庭对于餐饮休憩的需求。

商业地产投资：

告别高富帅

中国房地产著名专家尹香武表示，商铺的要点：哪里密哪里人多，哪里规划密集高，哪里的商业就有价值，判断商业价值依然还要看人的密度。

传统观点认为，应该到富人区投资商业。但是尹香武认为，商业跟中国很多行业一样，得屌丝者得天下。比如说买商铺，不一定要买“高富帅”，去买年轻人甚至产业蓝领爱逛的铺都可以，因为其活跃度很高。而地铁商业能够很火，就是因为地铁能够把年轻人源源不断地送进来。

对此观点，嘉进地产顾问总经理李昕表示，你去盐市口看一看泰华和青年路的人流，挤都挤不动，这里销售的并不是很高端的品牌，但是这里的商业效率十分惊人，单位产出自然可以支撑很高的租金。

另外，商业投资要盯准基本需求。尹香武明确表示，城市的基本需求，吃饭、看电影、喝咖啡等等，这些是商业的根基。

李昕告诉记者，目前成都的商业地产项目，不管是酒店、写字楼还是综合体，都有存量过高的迹象，而未来还将有大量商业入市，高回报低风险的商业投资时代已经终结，商业地产开始逐步向理性回归。

“商业刚需”现象引起业界注意，而真正适合刚需企业使用的商业将在区域、人口、产业、政策等多项因素支撑下发展。最近，嘉进销售的一个金沙商鼎项目，由散售变成整体销售，李昕认为，金沙片区覆盖常住人口近一百万，依托区域人口红利，将保证商业的租金、物业价格同步上涨，商业定位刚需，回报也十分刚性。

产业配套商业：

比校园地产火多了

在成都，校园地产曾经是一个比较火的投资品种，而核心就是依托大量学生的聚集。锐驰营销总经理冯珏认为，数量是商业的基础，而年轻人是商业的主要对象，因为年轻人的储蓄意愿比较低，月光族很常见，一直是支撑商业业态的主力。

已经有开发商看到了产业聚集带来的商业机会，180多万平方米的城市综合体龙湖·时代天街，即是面对高新西区的产业人群聚集。龙湖地产相关负责人表示，在深圳，有很多围绕着富士康做商业配套的商家，纷纷进入龙湖·时代天街。“我根本不用担心龙湖·时代天街的商业，一下班，万人涌入的场景很常见”，该负责人表示，他们观察每次下班的人流高峰，按照最保守的估计，都能满足商业人流的基本需要。

据记者了解，深圳富士康的长期合作伙伴亿佰家大型综合超市已经入驻龙湖·时代天街，该项目专门做产业蓝领的生意，每天上午并不营业，到下午才营业，基本上只做蓝领下班的生意。

而最近亮相的东都汇项目，也是一个为汽车产业人群配套的商业。该项目负责人告诉记者，东都汇位于成都市龙泉驿经济技术开发区，四川师范大学成龙校区对面南三路口，是56平方公里成都经开区政府规划的唯一生活配套服务中心，为20万汽车城园区产业职工提供全面的生活配套服务。项目总建筑面积25万多平方米，其中6万平方米商业街区，规划定位全部为年轻人，餐饮娱乐、美食中心、汽车品牌店、银行金融服务等，生活配套基本上全部都有。而记者在一汽大众门口看到，因为目前项目周边还没有配套，周围推着三轮卖小吃的摊位排了几百米长。

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