刘瑞国我们经常说多一事不如少一事是说少管些闲事可是

□刘瑞国

我们经常说“多一事，不如少一事”，是说少管些闲事。可是买房，却永远是“多一房，总强过少一房”。成都最近两年的热销楼盘已经说明，同等户型面积，多一房总是强过少一房，即使多出的这一房，还装不下一张双人床。

刚结束的春交会上，把三房作为营销主推广语的越来越多，打开同一天的报纸，“XX平方米三房”的广告语，经常一个传染俩。

其实，在决定客户购买行为中，户型一直很重要，“好不好看地段，买不买看户型”，但是户型成为卖点的行为中，2012年之前屈指可数。在成都房地产历史上，把户型当做卖点的，比较经典的有几个项目，一是2007年万科金域蓝湾“90平方米挑高赠送到120-150平方米”，二是2008年置信丽都花园城的“90平方米三房头等舱”，三是2012年的光华逸家“57平方米三房”。

显然，光华逸家吃到了三房的甜头，今年的锦江逸家全部是三房产品，也就是说，整个小区只有三房一种户型形态，天府逸家70%的产品是三房；保利花语系中，从小三房到大三房，占了绝大部分比例；蓝光COCO系在春交会上，主打即是COCO系和幸福系的刚需楼盘，而这部分刚需楼盘中，三房在成交房型中的比例约为七成。

其实，小三房热销和铂雅苑降价，反映的都是同一个市场状态：刚需极其强劲，高需极其疲软。同样一块地，刚需一年可以卖掉三个，高端项目三年还卖不掉一个。那些定位于高端的项目，本来就卖得很艰难，所以，我就不好点名伤害了。

三房是宏观调控下的产物，在限购的政策背景下，开发商只能靠刚需吃饭，虽然刚需的支付能力不高，但是地价等综合成本决定了即使是刚需，想要一个特别低的单价已经不可能了，好在刚需对于单价并不敏感，他们只算一笔账：总价多少我可以买一套房子？于是，在单价降不下去的情况下，开发商只能控制户型面积，降低总价。

说句心里话，成都刚需太风光，甚至在单价上出现了和大户型倒挂的情况。以东三环为例，小户型房价在每平方米8500元上下，而在东二环外，大户型房价却只是每平方米一万元冒一点，而东三环的资源和东二环攀成钢的资源根本不可同日而语，而且品质也有5年的居住时差。但是，现在的市场情况是，哪里有刚需，哪里就有多火爆；哪里喊高端，哪里就多冷清。

当然，刚需热、高端冷的市场，反映的却是房地产市场的健康，刚需如同长江之水源源不断，只要这个源头不断流，则有多少刚需，将来就会出现多少改善型需求和高端需求，所以大户型市场，要相信春天一定会到来，只是不要死在冬天的最后一天。

以前，90平方米是三房的门槛，至少都要80平方米出头，而去年开始57平方米也可以做三房，今年76平方米三房层出不穷。从根本上说，三房是市场选择的结果，所以我们必须尊重这种选择。

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