牧马山 跑步融入城市生活圈

成都商报记者 陈柏喜

核心

提示

吉信行·方圆置业事业部总监冯阳告诉记者，牧马山正处在向城市低密住区转型的关键期。他说，城市高端低密住宅必须具备的三个指标：低密住宅、30分钟到达和城市生活配套。其中，牧马山的前两个指标已经达到，第三个指标处在建成关键期。

成都商报记者实地走访发现，目前，从机场路、牧华路、大件路驱车30分钟可达到牧马山。在通达性得到改善后，牧马山的物业属性便从郊区低密住宅变成城市低密住宅。“过去，人们认为牧马山是一个跟城市隔离的区域，但其实来过牧马山的人都很喜欢这里。目前在牧马山买房的客户大部分还是成都主城区的，他们看重的就是牧马山的未来。”

区域特征 容积率低于1.0，牧马山的招牌是纯低密

成都商报记者从牧马山新城建设管委会了解到，在牧马山新城，政府规划上对建筑的容积率、密度都有较为详细的规定。目前在牧马山新城开发的高端住宅项目的容积率均未超过1.0，独栋的容积率一般在0.2~0.5之间。

容积率均低于1.0，是牧马山区别于其他高端住区的“DNA”。“牧马山在售项目的土地性质为一类用地，开发商只能建低密产品。”三盛·翡俪山营销总监肖可透露，整个区域而不是单项目做到了物业形态的纯粹性，从源头上保证了牧马山物业价值的唯一性。所以，牧马山在高端低密产品上实现了“百花齐放”：物业类型丰富，建筑风格多样，产品面积齐全……牧马山蔚蓝卡地亚营销总监肖肖认为，具备购买高端住宅的人群非常在乎社区的大环境，包括物业与自然的关系，邻居之间的关系。牧马山在这方面走在了前面，未来牧马山肯定是成都最为集中的一个高档住区。

市场趋势

过去卖自然资源，未来卖城市生活

独特的山水资源给了牧马山打造高端低密住宅的先天条件，但囿于开发商各自为战没有形成合力，导致牧马山一直缺乏独特的市场认知。“牧马山完全具备城市高端住区的资源和区位”，三盛·翡俪山营销总监肖可透露，这里有山有水，包括牧马山，杨柳河，白河以及2000亩原生松林。

北大资源成都公司助理总经理薛维松透露，牧马山的资源没话说，但是仅靠售卖资源是无法支撑整个市场的，毕竟，这个区域的项目多，竞争也激烈。他说，较之于过去几年，牧马山这一年的变化很大，尤其是这个区域与城市的关系进一步拉近。

冯阳认为，牧马山的未来在于融入城市生活。除了销售上吸引成都的购房者外，在居住上要摆脱过去那种“有人卖，无人住”的格局，让业主愿意住进来。事实上，牧马山已经有这样的势头。据肖可透露，从2011年5月到现在，三盛·翡俪山已经交了两次房，总套数200多套。其中，已经入驻和正在装修的户数已经有100户，我们感到很惊讶。这一现象说明：牧马山已经进入居住时刻表。

物业行情

性价比制胜，买家看好未来

锐理机构数据显示，牧马山联排的套均面积250~300平米之间，总价集中在250~300万元之间。事实上，上述面积和总价恰恰是高端低密物业市场最主流的产品，也是买家最能接受的。“牧马山的多个项目，都是在这个指标下进行创新，主要是赠送面积。”该报告在分析三盛地产牧马山项目“三盛·翡俪山”时写道，“三盛准确地把握住了成都高端低密物业市场中坚消费群体，在牧马山扛起性价比大旗，上演着‘扮猪吃虎\’的好戏。”

事实上，成都商报记者采访发现，主打性价比已经成为牧马山在售项目的惯用手法。譬如，金科廊桥水乡推出的“90万元/套”的叠拼，成功打开局面。“目前，牧马山主力联排的价格，7000~9000元/平米。”折算过来，200万元可以在牧马山买一套300平米的联排，还是前后带花园的房子。据锐理机构提供的一份针对牧马山的数据显示：从2010年1月至今，销售面积超过1万平米的项目9个，其中，金科廊桥水乡在总套数和总面积上排名第一，这表明，性价比路线在牧马山依然是最管用的产品策略。

“2009年，我就开始关注牧马山，去年在龙湖买了一套，看重的是牧马山的发展空间。”从事建材生意的徐先生告诉记者，选择牧马山，除了这里的山水资源外，交通的大力改善是促成他下单的一个利好。另外，天府新区的规划进一步坚定了购买的理由。在开发商看来，未来5年，随着牧马山融入城市生活，物业价值势必进入新一轮价值上升期，或许，那时候牧马山只有少数人才能入驻。

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