把面积做到极致，三房未来可能更小

成都商报记者 刘婷

核心

提示

2012年，“57平方米三房”从设计上亮成了一道闪电，闪耀至今，引发紧凑型三房风靡至今。进入2013年，成都楼市的三房产品将增加更多新成员，在设计上呈现出怎么样的特点？未来又将如何发展？

57平方米紧凑套三 风靡成都楼市

2012年，国嘉地产开发的57平方米套三，成为楼市的一道闪电，从而引发了持续到今天的面积无下限紧凑三房，风靡楼市。紧凑三房也成为三房系列的一个创新序列。为什么要开发57平方米的紧凑三房？

国嘉地产营策中心副总监甘晓锋表示，2012年前，五六十平方米在成都只能做两房，或者一房产品。通过大量调研，他们发现成都首置群体在房地产持续调控背景下对购房总价非常敏感，但同时对房间数量也就是房子的功能要求非常看重，“光华逸家开先河，创新设计了57平方米三房，成为成都楼市2012年的传奇，9个月卖完2200套。”

户型设计者是CCD中泰国际设计总监、深圳中泰华翰建筑设计有限公司首席建筑师张小波，对于紧凑型三房的设计和存在，他表示，紧凑型三房的诞生，更多是基于现在的换房成本越来越高。“其实我们从2005年开始就在做三房的创新。在置信·丽都花园城项目，我们在成都第一次提出了2.5房的概念，就是在客厅、主卧之外，再做一个阳光房。演变到2008年，置信·丽都花园城另一批次首次提出90平方米头等舱的套三概念，这在当时也是面积最小的舒居三房。在三房领域，我们一直在做试验，看看是否接受市场认可。57平方米套三，就是在这个背景下产生的，是突破极限继续往下走。市场的反应突破了我们最初的想象，很快在今年，国嘉就打出逸家系品牌，主打三房中小户型。从这个可以看出，市场试水好，后面就会大量推盘。而另一个市场反应是，从去年开始，大量开发商陆续跟进，推出了大量中小面积的三房，市场对这种刚需产品的认可，达到了新高度。”

对于紧凑三房成为创新产品，进而风靡楼市，张小波表示：“市场需求，从以前的两房、三房为主打，到现在已开始走向两个极端，一端是单房，一端是三房，现在三房在成都吃香，也是基于这个趋势。其实小三房最早来源于香港，香港四五十平方米的三房到处都是，两房产品非常少。我们更多地把三房称之为可以持续发展的多功能产品。从人的生命周期来分析，相比之下，两房更适合刚毕业参加工作的年轻人，或是不和儿女一起居住的老年人，而处于人生中段，不断发展变化的人生状态，是不适合的。因此，两房的客户群更小。从性价比来看，香港最小的房间，可以做到四五平方米。你想，一套房子多四五个平方米，假设房价是一万，总价只多四五万元，从首付来讲，只多1万多。假设首付30万得两房，首付31万可以得三房，很明显三房的性价比比两房高。这也是为什么三房越来越受关注的原因。”

三大序列：

紧凑型 舒适型 豪华型

“如果从开发商来讲，目前成都市场主推三房产品的，以保利、蓝光、国嘉等为主。比如保利的花语系、蓝光的COCO系，国嘉的逸家系等，都已得到大家认可，且供应量非常大。”张小波介绍，如果从面积来区分，则分为三大序列：紧凑型、舒适型、豪华型。

张小波表示，57平方米是一个创新产品，紧凑型三房的面积，更多是定位在60、70、80平方米的三房，蓝光COCO系，保利和逸家的部分产品，都属于这个序列。舒适型则主要集中在80平方米到100平方米之间。锦江逸家，就是主打70、80、90平方米，也做到了舒适性。豪华型则面积更大，主打三房两厅双卫。

锐驰营销总经理冯珏表示，其实三房成为主流产品后，也越来越标准化。从户型结构来讲，主要是两种设计。一种是葡萄串式的三房，主要在一梯四户或六户中，这种户型把用水区集中了，沿着客厅、次卧、主卧、书房做的扇形展开。“这是经典布局格局，也是最省公摊的做法，80平方米做三房都是这种户型。还有一种是比较标准化的三房设计，主要是用在一梯四户中，这种设计的过道比较长，但优点在于动静分区比较好，舒适度高，但面积一般都在115平方米以上。”他表示，有些黑屋子，开发商就做成了衣帽间、储藏间等，以解决进深过大带来的问题。

春交会上，蓝光的热销项目COCO时代、COCO金沙2期推出了限量级的稀缺资源三房，在户型空间尺度上做到了标准三房设计，78平方米实得面积89平方米的套三、实得100多平方米的套四。春交会后，蓝光COCO系还将继续集中推出一批限量级住宅房源，比如COCO蜜城的小跃层户型、COCO锦绣的大户型，房屋总价都在100万元左右，但是COCO蜜城提供的是市中心绝版小叠拼户型，COCO锦绣是大尺度的四房户型，两个项目的空间赠送率都超过20%。而保利，95平方米的套三能做到三室两厅双卫，也非常吸引购房者。国嘉地产在今年的逸家系中，主打舒适度，除了户型设计外，还把功能空间发挥到极致。绿地·468公馆推出的“青年户型集”中，三房产品占比达到了8成，最受欢迎的户型是89平方米三房或75平方米三房。其中89平方米户型在户型舒适度、动静分区、功能划分上有极高的设计水平。

未来：

三房面积可能继续下探

“我觉得三房的面积，还可以继续往下探。”作为57平方米套三的设计者，张小波这样表示，从现在来看，40平方米都能做三房，面积是可以突破的心理障碍。早在2000年，深圳的三房尺度，就可以做到主卧3.3米，次卧3米，书房2.4米，但实际上，还会有下行空间，尤其是主卧和客厅的尺寸，房间的舒适度还可以降低。在香港，最小的房间可以做到2米1×1米8，只有四五个平方米。而目前在成都，任何一个打着三房名义的户型，主卧的开间都没低于3.5的，所以成都三房的面积还可以继续往下探。

但他同时提到了三房目前的一些问题，“我们在做光华逸家时，大家只看到57平方米的三房卖得好，其实没看到项目本身的品质。这个项目的容积率比较低，且每一栋都是独栋，采光、通风都很好。这是品质非常好的三房产品。”他表示，现在很多项目都在做三房，但一些项目没有把品质感做出来。比如在设计时，把两栋塔楼拼到一起，会带来视线干扰，楼间距过近。现在很多房间是用客厅阳台改造出来的，楼间距过窄的话，可能会带来对视等问题。

麓山国际社区的营销负责人表示，三房未来的竞争优势，将集中在社区综合实力的竞争上。当大量同质化产品出现时，面积将不再是购房者选择的主要因素。开发商的品牌实力、物管能力、交通和社区配套等，都将更多纳入考虑范围，相对而言，一个高端国际化的大社区中的三房，将享有更多得分和优势。

“两极化发展，越来越大，或者越来越小。目前的大平层也不是追求房间多，而是通过大阳台、私密空间多等，把舒适性做到极致。越来越小，则是三房的开间尺寸，可能进一步下探，做到极致。刚需买二套房难度越来越高，必须延长一套房的使用时间和使用功能。而这些人对价格承受力又不高，只有通过控制面积来实现。”锐驰营销总经理冯珏表示。  

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