商品房变养老公寓 成都绿益桂森再打政策“擦边球”

目前养老地产正成为开发商的香饽饽，因此出现变相操作。 摄影 李里

同一位置，同一宣传，“雅西国际酒店式养老公寓”实际是已被叫停的“桂森苑养老公寓”该项目预售许可证与国土证不仅不明晰，且头两年8%的高收益率也无银行担保

本报记者 吉雪娇

成都市民刘先生近日就收到了带有这样信息的宣传单，经了解后，原来是一个“雅西国际酒店式养老公寓”项目。“电视上经常说养老床位紧张，我自己去了解了下，据说很多老年人都有计划前往这个项目入住，感觉这方面的市场还是很大的，因此还挺心动的。”刘先生告诉《金融投资报》记者。

天上是否真的能掉馅饼？近日，记者来到该项目的接待中心，进行了深入探访发现，这个“投资优选”实则仍存待解疑问。

疑问1：

“叫停”项目再销售？

该项目的开发商为成都绿益桂森投资有限公司。在该项目的接待中心，项目置业顾问叶小姐（化名）向记者介绍，该项目占地近百亩，2014年底一期建成后，将拥有健康公寓1800套，床位达3000余张。

根据叶小姐的描述，记者随即联想到此前由同一开发商名下的“桂森苑养老公寓”风波。2013年9月，由于擅自预租、预定800张养老床位，桂森苑养老公寓项目被紧急叫停，监管部门指出，如再发现预租、预定等现象，将撤销项目筹建批复。

在相似的地理位置与宣传模式下，叶小姐也向记者默认了这一酒店式养老公寓与桂森苑养老公寓间有所联系。不过，她强调，该酒店式养老公寓项目的一期第一批次，即专为政府配置干部级800张养老床位，是用于提供给社会型的三高（高收入、高学历、高龄）老人定向入住的养老公寓。此部分床位由公司自行持有，长期经营，是不租不售的。

既然如此，为何此次该酒店式养老公寓的开售如此低调？记者查阅网络发现，这一项目与此前“桂森健康城”的宣传力度大相径庭。对此，叶小姐表示，减少的广告支出，实则主要还是为了让利给业主。“目前已经超出相关销售任务”。

疑问2：

超高收益却无担保？

显而易见的是，由于此前的“风波”， 该酒店式养老公寓在销售中更加谨慎。叶小姐告诉记者，项目采用的是“双托”以房养老模式，即产权物业托管经营获益与老人用租金收益抵扣养老消费相结合的一种创新模式，其也是“以房养老”模式的深化，这也是该模式首次进入成都。

而对于投资者最为关心的投资收益问题，叶小姐表示，项目一期目前提供37平方米与68平方米两种户型。不过，不同于此前的宣传单描述，均价由约5300元变为了报价6200元/左右，且产权方面也由此前承诺的“70年住宅产权”变为了“40年商业产权”。

“签订购房合同后，业主可以同时与负责运营的成都雅西酒店管理公司签订6年的委托经营租约，头两年年收租金比例为总价的8%，随后依次递增比例至12%，6年后可以返还的收益将达到总价的58%。”叶小姐说道。尽管2014年底项目才能够交房并投入运营，不过项目承诺的是“即买即收益”。其中，头年的租金在购房款中可以直接减免。此后每季度返还到业主账号中。而如果选择购买单价更高的所谓“酒店产品”，6年的收益将高达75%。

如果6年租约满后，业主可以选择继续以6年为期续签或收回自住，或者由开发商以原价回购，确保无忧。业主选择自住，就仅需自付物业费，不需要缴纳每个月1500元的费用，同时还可以享受项目中的非增值服务。叶小姐说，“一般回购是客户要求才会写入合同。6年后，项目成熟了，周边配套也起来了，房子肯定会升值，届时业主肯定不愿意原价出售。”

“收益”渐欲迷人眼，但当记者提出有哪家银行来为相关收益做担保时，叶小姐则坦言没有，但同时给出了另外一个答案：企业是省民生重点，由政府全程扶持，假如万一运营公司做不下去，政府将会接手并选择新的运营商。

不过，对于如果出现这样的情况，政府是否可以继续支持前任运营商的承诺收益。叶小姐则轻描淡写地说道，“会吧，毕竟有那么多业主。”

疑问3：

养老地产项目还是房地产开发项目？

以项目方承诺的收益，记者算了一笔账，每位老人每个床位月缴费为1500元，以37平米左右的标间，总价20万为例，即使入住两个人，每年的年租金可收入为3.6万元，而以开发商承诺的最高12%的回报来看，每年仅需向业主支付的租金就将达到2.4万元，如此该项目的经营管理商仅有1.2万的收益，折合每月仅500元，如此之低的收益能否维持该项目的经营管理？

对此，叶小姐解释道，一方面，项目本身建设土地属于特殊用途用地，价格仅为一般土地市值的1/3左右；另一方面，作为成都市政府专项补贴项目，该酒店式养老公寓可以享受每个房间3万元、每张床位1万元的一次性建设补贴，与此同时，每个月另有100元床位补贴，40年产权就是14.4万元。此外，还有对工作人员每个月200-800元的用工补贴，以及减免税费、贷款贴息等一系列的特殊优惠政策。“这样的话，项目今年底投入运营后，仅需要第一批次，即政府配置干部级的800张养老床位入住，即可保障项目达到盈亏平衡。而我们2015年的目标是，项目整体入住率达到30%。”

值得注意的是，成都市民政局相关负责人在早前接受采访时指出，“桂森苑养老公寓”中，相关待批复的养老床位仅为800张，除此之外均属于房产开发项目，不属于民政部门管理的养老机构范畴。”如果被定位为“房地产开放项目”，或也意味着相关补贴很难落实。

叶小姐也坦言，目前这些正在建设的床位仅仅是处于“筹建”状态，所有的补贴与优惠均需要待建设项目完工，取得竣工验收合格证明，符合养老机构设立标准后，方可凭借民政局颁发的《养老机构设立许可证》予以领取。“政府正在大力发展养老产业，该酒店式养老公寓的这3000张床位已经被记入相关部门的文件中，所以应该没有问题。”

不过，记者查阅叶小姐提供的桂森雅西国际酒店官网发现，项目定位一栏赫然写着“成都商贸产业园中的生态乐园酒店”，与“养老”大相径庭；而对很多项目的关注者而言，该项目的预售许可证与国土证的不明晰同样引来了诸多疑虑；被列为项目支持方之一的成都市老龄委，其相关负责人也向记者断然否定了成都市老龄委与桂森健康城或雅西国际酒店式养老公寓项目进行过有关对接。

显而易见的是，对于开发商成都绿益桂森投资有限公司而言，“雅西国际酒店式养老公寓”作为地产与养老两条腿行进的项目，存在养老预售、国土证不明等诸多问题。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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