“拐点论”之我见

□王晓白

自2007年12月13日万科王石抛出“拐点论”以来，时间已过去整整六年半，如今房市的“拐点”真的来了。基于一个业界老兵应有的责任感，我不得不结合自己从事此行业29.5年的经历与感悟，谈点个人的看法。

与2008年底和2011年底的两次房产“低谷”相比，此次回落的深度与时间的长度可能都会更大。但根据发达国家房产业发展规律，在我国人均GDP达到13000美元（即房地产业饱和期起点）和70%的城镇化目标（2013年为53%）之前的15~20年中，房产业的发展尚未到达顶峰。因此，此间的一切起伏均属于逐步上升的这种大趋势之下的周期性震荡。具体地讲，对整个行业而言，这股“寒流”只算是从“温室”回归“自然”的“拐点”，或者说是房价由快速增长转向中速或缓慢增长的“拐点”；对各地房市而言，也仅是由“全国山河一片红”转向“区域差异化”和“市场细分化”的“拐点”；对开发企业而言，则只是由“阿猫阿狗”均可上阵转向“优胜劣汰”的“拐点”；对购房者而言，不过是由“闭着眼睛买房都赚钱”转向必须靠精心选地段、选品牌、选性价比来获得增值的“拐点”。

一些专家据此推断，本次低谷大约在1年左右（即从今年年初算起，大约还有半年光景）。我基本认同这种分析。本次调整则处于市场供求关系已发生重大变化，且政府大力“救市”的可能性明显变小的新形势之下，故波谷的深度与时间的长度必然拉长，甚至很有可能超出专家们的预期（即“寒冬”很可能延续到明年一季度）。至于“跌幅”多大？上海易居研究院副院长杨红旭的预测是“跌幅最大值在5%左右”。我个人的看法是应当因地而异，因盘而议。正如人们常说的“出来混迟早是要还的”，凡是过去在房屋供应和房价增涨过快，形成明显“透支”的城市（或同一城市的某些区域），其跌幅必然会大一些，反之，则小一些，甚至仍会保持稳中有升的坚挺态势。

成都房市的“气温”将会降得怎样？与成都的自然气候和成都人的性格特征一样，成都房市的特点，一直保持着一个温差不大的“温和”状态。当然，一个城市的房市，不可能不受到全国房市气温的波及与影响而独善其身。但是，近20年来成都楼市的发展证明，当全国许多大中城市房价“酷热”之时，成都房价却始终比较温和（直至2013年仍名列第21位，远远落后于其经济发展和宜居宜业水平在全国大中城市中的排名）；当许多城市房价暴跌之时，成都房价却又往往降幅较小。因此，可以断言，即使此次全国性的寒流历时较长，成都也会相对较短；一旦全国房市企稳，成都房市则会稳步向上，蓬勃发展。而成都的房价则必然逐步完成达到其应有水平的“补涨”，从而大大缩小与同类城市的房价落差，成都城市价值的低估者们则必将再一次深感后悔！同时建议同行们不要期待信贷政策能很快开闸放水，更不要幻想房价会再一次“报复性上涨”，而要立足于低谷期的偏长与偏深，适度放缓开发动工与推盘的节奏，做到见机行事、量力而行。

（笔者系成都市房地产开发企业协会会长、成都住宅与房地产业协会常务副会长、四川省房协副会长、四川大学客座教授、高级经济师、成都金房集团公司董事长）

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