年底冲刺三方博弈

进入10月，楼市瞬息万变！不断的利好与不停歇的热销信息漫天乱飞———9月30日，中国人民银行和银监会联合发布最新的房贷政策，“利率七折”成为搜索热词；认贷不认房，实质性地给上一阶段的贷款政策划上句号；银行里咨询提前还贷人满为患。可另一方面，真正的7折利率尚不见踪影，成都楼市存量房或将达到1000万平米……

所有的利好下面似乎都藏着一个对应的利空，看懂楼市买不买房的背后有着更多的信息纠结。对此，我们该如何看待楼市的当前信号？成都市场在2014年最后一个季度将是何走向？作为楼市中三个最为重要的参与者，银行信贷政策走向、开发商对后市的预判、购房者心态的转变构成了成都楼市第四季多方博弈的局面。三方利益与心态交持续交织影响，伴随着房贷新政的影响逐渐深入，包括公积金和二手房等利好消息不断释放下，开发商和购房者在面对当下楼市的态度不断转变，年底楼市的反转或可预期。

成都商报记者 陈佳曜制图/帅灵茜

PK1 政策层面

双限解禁信号VS利率优惠难现

典型案例 吴女士家住东风大桥附近某小区，三年前，她和男友结婚买了这个小区一套套二户型房子，今年10月，吴女士喜得贵子，公婆特地从外地过来照顾，这样一来，五口人住在一起显得非常拥挤，吴女士由此打算换房，按她自己的话说，限购限贷解禁的新政出台，换房成本明显降低，可以入手二套房了，她看上城南大源组团建发·鹭洲国际一套总价将近130万元的房源，她算了一笔账，如果按照邮政储蓄银行目前“首付五成”的政策算，这比原先“首付六成”少付13万元。吴女士同时也在持续关注各大银行的新政策执行情况，非常期待利率“0.7倍”早日执行。

新政陆续出台：利好不断释放

早在数月前，就有不少的二手房购房者向成都商报记者反映，银行放贷的速度非常慢，有的需要等上半年。而市民李先生告诉记者，去年年底他买下了一套世贸城的房子，直到今年7月贷款都没有放下来。“我一直在和开发商联系，开发商告诉我是因为银行的信贷额度太紧，一直没有多余的额度用来发放房贷。而我也去咨询过我银行里面的朋友，他们告诉我现在房贷已经不是银行的最优资产。银行现在有比房贷更稳定赚钱的产品，所以银行对房贷发放的额度相应就变少。”

现如今，央行的7折利率的通知让更多的购房者有了更多的希望。一方面，他们希望贷款能够更快地放出来，而另一方面，他们更希望能够享受到最惠的7折利率。

就在本月13日，国家三部门联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。成都商报记者也从成都市公积金中心了解到，目前成都公积金贷款的办理中已不再收取个人住房贷款保险和新房评估两项费用。加上从10月8日起，公积金缴存余额在1.5万元以下的贷款申请人，原则上均可以贷到30万元。

在房贷利率、公积金政策诸多利好因素的组合下，整个第四季度的利好消息不断，也在刺激着购房者的敏锐的神经。

利率优惠：最低7折利率尚未出现

“和我们项目合作的7家商业银行中，只有邮政储蓄银行和建行的房贷政策有了最新的通知。目前邮政储蓄银行口头通知的政策是结清首套房之后的二套房，利率可以按照首套房政策但首付需要提高至5成。建行的政策是首套利率至少上浮5%，二套房利率至少上浮12%。”一家开发企业的营销负责人告诉成都商报记者，目前还有招商银行的优质客户首套房利率可以做到上浮6%，一般客户则需要10%。

成都商报记者近期也从四大国有银行获悉，大部分银行都已收到央行最新通知，但目前基本都以利率上浮5%～10%在执行。工行个贷中心工作人员称，7折利率对银行来说是亏本的，按照现在的资金成本计算，基本9折才能保本。

高策新源董事长廖建华表示：“政策出台确实对市场产生了实际推动作用，从数据看，国庆期间很多楼盘成交上扬非常明显，一批观望客户也确实进入市场。”国嘉地产营销中心总经理李涛称：“央行新政出台是有积极的影响，因为贷款首付和利率优惠可以让更多改善住房的需求得到释放。”

“央行政策并未见底，在初步释放了政策利好消息之后，后续还是要看地方各家银行的执行力度。”嘉进地产总经理李昕认为，这次央行虽然宣布7折最低贷款利率，但从目前成都各家银行放出的利率政策来看，并不见得十分“优惠”。“可能央行也会观察年底前全国楼市的情况，如果情况依然不如预期，或许央行会发文强制提高利率的打折力度。”

PK2 市场层面

开发商提价VS高库存走量

相关数据 双限政策取消前，成都楼市的成交和土地市场一直处于低迷状态，“双限政策”的取消刺激购房者入市，房企抑制不住收紧优惠的同时，必须面对存量高企的现状，何去何从？房企处于两难境地。

据高策新源的统计数据显示，2014年1～9月，成都主城区商品房共计成交560.3万平米，与去年同期相比下滑35.6%。而在土地市场方面，嘉联地产的报告显示，今年1～9月大成都范围内土地供应191宗，同比下降6.83%；土地成交133宗，同比下降24.86%，成交面积9715.46亩，同比下降5.91%……据高策新源的数据显示，截至房交会前的9月底，成都主城区商品房存量已经达到1011万平米，去化周期超过14个月。而从今年过去数个月的情况来看，存量也一直维持在900万平米的高位，去化周期也在13个月左右。

提价可能：无业绩压力或收紧优惠

在央行出台新政后，微信朋友圈中曾经疯传过多家开发商在国庆节后即将涨价的文件。虽然事后被证明是有公司在跟风炒作，但据记者了解，近期成都也有不少开发商取消了前期推出的优惠或者正在考虑略微提价。

与此同时，据记者了解，成都多家一线房企在年初制定的销售计划，截至目前都基本完成了前三季度的销售业绩。而在接下来的第四季度，不排除有企业因无业绩压力而提价以保证整个公司的利润率。

“虽然现在有开发商在考虑提价，但也是因为他们之前基本都是亏本在销售。和今年2～3月的价格相比，就算他们提价也没有回到今年年初的水平。”国嘉地产营销中心总经理李涛表示，国嘉不会盲目跟风，会按照自己公司的节奏顺势调整销售和价格策略，以应对今年年底四季度的市场变化。

存量风险：借机走量维持资金链健康

嘉进地产总经理李昕认为：“现在开发商想要提价是十分不理性的行为，目前应该做的是趁市场向好趁机走量。除非是大型国企多元化经营的房企不差钱以外，其余的企业应该首先考虑维持资金链的健康。”

高策新源董事长廖建华向记者表示：“高策新源在项目优惠措施的制定上，还是会根据项目本身素质、项目所在区域的容量、未来竞争态势等综合判断项目未来的价格走势，我们有自己的判断标准。”廖建华进一步分析称，供、销、存、价四个指标是市场经济行为必须参考的重要指标，房地产行业也一样，如果一个区域的供销活跃度高，但存量大，那么这个区域机会与风险就并存；如果一个区域供销不活跃，但存量又大，那么这个区域危险系数就比较高。这也是今年为什么以来很多区域楼市出现问题的原因。

PK3 消费层面

换房需求释放VS观望情绪并存

典型案例 央行出台新政，着实让小王高兴了一把，这个“贫穷”的高富帅终于下了换房的决心，小王的家境比较殷实，不过父母养子不遵常理，小王研究生毕业4年后购房未获得父母支持，自己靠着积蓄付了首付，买了河畔新世界一套套二户型房源。他告诉记者：“套二户型单身够住，将来结婚生子肯定要换房，迟换不如早换，适逢央行新政出台，换房成本低了，打算就在河畔新世界换个套四房源”。

不过，小王有此打算却不十分着急：“今年房价挺平稳的，不过有些楼盘降价不少，还想观望一下，万一房价还会继续降呢？”而央行新政策“首付三成 利率七折”能否真正落地，他表示迟疑，不过非常期待，“央行新政策落地后，就可以去售楼部看房了”。

换房需求：刚需低利率 改善低首付

相较于刚需购房者而言，首套房的利率优惠是最吸引购房者的地方。购房者李先生表示：“今年下半年以来一直在四处看房，尽管这几个月以来开发商给出的优惠越来越多，但也扛不住贷款利率过高啊。”李先生向记者算了一笔账，他看中了一套93万的房子，开发商告诉他按揭最高可以优惠5个点，算下来的总价88万多。但是按照现在银行首套房也是1.1倍的利率贷款20年计算，和贷款基准利率相比利息都要多给11万。“开发商给的优惠全部倒贴给银行不说，还要多给6万多，简直太不划算了。如果央行新政出台之后，贷款利率能够下调一些，那我利息都要少付好几万哦。”

而对于改善型住房的购房者来说，首付三成则是最大吸引力。“最近我们家决定换一套更大的房子。”购房者黄先生表示，如果按照之前二套房首付6成，利率至少提高1.2倍这样高昂的换房成本，新政执行的首付3成和利率优惠让他心动不已。“以前要买一套150万的房子，首付90万，共计还贷119万，等于这套房子我要花209万才能买下来。现在我如果首付三成和基准利率来算，总支出233万。尽管总房款多了，但首付少了一半，我可以利用这笔45万的资金做其他投资，20年时间完全足以弥补这部分的利息损失。”

观望情绪：未来市场走向仍有待观察

国嘉地产营销中心总经理李涛认为：“新政对于改善型和高端住宅项目有明显的促进作用，尤其是在首付比例和利率方面。对于刚需产品和首置首改型房源的推动作用则非常明显。”嘉进地产总经理李昕也表示，最后一季度在政策和开发商促销的双重作用下，市场层面来说将会十分利好。

尽管刚需和改善型的购房者对央行的房贷新政十分向往，但是对于高端和再改型客户而言，银行的利率政策并非是影响他们置业的主要因素。他们更在意的是产品细节和对整体楼市的政策走向和未来国家对楼市的调控政策。同时，也有不少购房者还在犹豫目前的房价是否还有下探的空间迟迟不愿出手。

高策新源董事长廖建华分析认为：“双限放松整体对楼市更多的是中长期利好，这个政策出来后虽然立即撬动了不少需求入市，但从我们最新的监控数据看，这一周成交又有一些下滑，因此，现在马上判断未来市场一直走好也不现实。总体来说，去库存、尽量实现年度计划才是接下来开发商需重点思考的。”

新政出台

外地楼市止跌回升

9月30日，央行新政出台之后，全国等地的楼市有了较为显著的变化。据链家地产市场研究部统计，十一长假期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月份增加25.3%。另据有关机构的统计数据显示，10月1日～10日，上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米，同比减少了22.3%，但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。

此外，据媒体报道，国庆长假中，杭州交出了成交804套新房、创近四年同期新高的成绩单，武汉主城区新建商品住宅成交2135套、日均销售305套，销量增长明显。

CRIC房地产信息集团研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度相应有所提升。尤其是针对改善型居住需求的购房者来说，央行新政规定了首付减少和利率优惠的政策使得二套房的改善型需求开始释放。此外，市场层面的一些开发商陆续取消优惠等消息，也促进了购房者下单。

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