“九问”公证摇号买房 如何杜绝暗箱操作？如何避免投机炒作？

昨日，成都商报记者采访了成都市房管局相关人士，就公证摇号买房的焦点问题进行了解读。

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“公证摇号”和开发商自己组织的摇号有何不同？

自《通知》实施之日起，全市范围内新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

公证摇号可现场进行，也可网上进行。 “跟以往开发商自己组织的摇号不同的是，未来的摇号将全程引入公证机构参与，保证了摇号的权威性，杜绝暗箱操作。”

《通知》明确，公证摇号范围为全市行政区域；对象为新取得预售许可或现售备案，开盘销售的商品住房；摇号引入公证机构。

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“全款”能否优先？能否捆绑销售？如何防止内部人员认购变相捂盘或炒卖房源？

《通知》对购房登记规则进行了要求，房企在接受购房登记前应完善购房登记规则。总结来说，《通知》明确了购房登记规则不得设置的4类登记条件。一是不得设置有利于房企或中介机构内部人员的登记条件，目的在于防止通过内部人员认购的方式变相捂盘或炒卖房源；二是不得设置有利于全款支付人员的登记条件，目的在于为所有具有购房资格的购房人提供平等的购房登记机会；三是不得设置捆绑销售的登记条件，目的在于防止房企进行购房登记时，迫使购房人接受车位、装修改造等其他产品和服务；四是不得设置挂牌价外收费的登记条件，目的在于防止房企利用购房者心理，收取住房挂牌价以外的费用。

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如何遏制“捂盘惜售”？

根据《通知》规定，一是对开盘销售的时间、房源、房价等相关要求予以了明确，目的在于促使开发企业做到真正的公开开盘销售，防止房企捂盘或变相捂盘，挂牌价外收费，充分维护购房人的知情权、选择权和监督权；二是公开接受实名购房登记，目的在于为登记购房人购房资格核验打好基础，防止部分登记购房人利用虚假资格登记摇号，炒卖房源；三是登记时间不少于3日，目的在于为意向购房人提供充分的选择和登记时间。

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如何防止不具备购房资格的投机者，通过摇号选到房源？

根据《通知》规定，一是要求房企进行购房登记时，应向登记购房人进行成都市商品住房限购政策宣讲，目的在于让购房人充分了解成都市住房限购政策，防止购房人因不具备购房资格而不能办理商品房买卖合同备案所带来的一系列不良后果；二是要求房企在购房登记环节对登记购房人的身份证明复印件、通过个人住房信息系统打印的个人房屋信息记录、稳定就业（社保缴纳明细和工作单位信用代码或组织机构代码证书）等购房资格资料进行审查和保存，目的在于促使房企履行住房限购政策的义务，落实维护市场秩序的主体责任；三是建立摇号排序前的资格复核机制，要求房产行政主管部门对房企报送的登记购房人资格证明材料进行复核，复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统，目的在于防止一些不具备购房资格的投机者，通过摇号排序选到房源，导致真正需要住房且具备购房资格的人不能及时选到房源，同时此举也提高了递补选房的工作效率。

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摇号结果如何保证公正？

《通知》规定，房企于摇号3日前在销售现场或网上发布摇号公告。摇号排序选房使用公证机构提供的电脑摇号软件，由公证机构作全程现场监督公证，并当场公示摇号排序结果。

该规定一是维护登记购房人的知情权；二是保持电脑使用和摇号软件的公正性；三是保证摇号过程的公开、公平、有序；四是维护所有参与摇号人的知情权，避免延时公示导致公众对摇号结果公信力的质疑。

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公证摇号后如何选房？放弃后，后续人员如何依序递补选房？

根据《通知》规定，一是要求房企与依序选定房源的购房人，当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订合同，购房人交了定金的，在线签订《商品房认购书》，购房人交了首付款或全款的，在线签订《商品房买卖合同》，购房人在线签订合同后，可通过销售现场的商品房销售信息公示系统及时查看交易状态，此举目的在于保障购房人的合法权益，防止房企要求购房人线下签订“阴阳合同”，或者不及时网上签约体现交易状态，导致购房人利益受损；二是对因放弃选房所空房源或者按约解除合同所退房源，在公证机构监督下，依据公证摇号产生的选房顺序按序递补选房，房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格，此举充分维护了参与摇号人的购房机会，又尊重了摇号选房规则的执行，同时也保持了房价水平的稳定。

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如何避免选房后转手高卖等虚假认购、投机炒作？

《通知》明确：对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的，不予受理。

根据《通知》规定，明确了保障购房人合法权益的具体措施，对于购房的登记、摇号、合同签订、备案等环节的一致性予以了严格管控，确保公证摇号按序选房措施的有效实施，切实遏制虚假认购、投机炒作等违法违规行为。

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发现公证摇号过程中存在违规行为如何处置？

《通知》要求，房产行政主管部门发现房地产开发企业违反本《通知》规定的，一经查实，一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格，暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理，纳入成都市房地产市场信用黑名单，并在“成都信用网”公开曝光。

根据《通知》规定，明确了房地产开发企业违反《通知》规定的具体处理措施，旨在保障《通知》的切实执行，保障商品住房交易能公开、公平、有序进行，有力净化商品房市场环境。

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“公证摇号”何时实施？

《通知》自印发之日起实施，办公、商业等非商品住房可不实行公证摇号排序选房。

成都商报记者 辜波

专家解读

公证摇号后

不用担心“打招呼递条子”

昨日， 成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》。业内专家认为，新政将确保购房的规范与公平，不用担心其他人“打招呼”“递条子”而影响大家的购房机会。

刘璐（西南财经大学经济学院副教授 博士生导师）

“摇号选房”开始实施以后，作为购房者的你也许仍然买不到房，但至少你买到房的概率和其他参与的人是一样的。你将再也不用担心有人用各种办法来变相抬价，也不用担心其他人“打招呼”“递条子”而影响你的购房机会。如果你想买房而且也有资格买房的话，准备好资金，其他则交给“运气”。如果买房是一场游戏，那么现在这将是一场公平的游戏。“摇号选房”将是在当前市场条件下确保购房流程的规范与公平的最重要手段之一。

“限价+摇号”是应对当前暂时性的市场供不应求导致的新房房源短缺的有效政策工具。当前从中央到地方都在积极探索房地产市场的长效机制，如大力发展住房租赁市场等。随着越来越多“房子是用来住的”的各项配套细则落地，一些城市房地产市场的供需矛盾必然会得到缓解。最后，希望购房者能冷静地分析市场，并理性购房，切忌跟风。

沙骥（成都万科总经理）

“公证摇号”政策带来的信息公开及有效监督，有利于规范市场秩序，稳定市场预期，营造正确的舆论环境；有利于保障购房者的合法权益，强化房屋的居住属性，确保真实居住需求的合理释放；有利于房地产企业和中介机构的规范发展。

针对成都市场2016年下半年逐步抬头的非理性投资购房热潮，政府及时出台包括“限购”“限价”“限量”在内的一系列调控政策，有效遏制了投机性需求的爆发式增长，使得成都房价逐步趋于平稳。同时，市场也呈现出供应量下降、新房库存去化周期逐步缩短、阶段性供不应求的态势。

在此特殊时期，部分热点区域、热点楼盘出现客户数量成倍高于房源数量的供需失衡情况，为部分房企、中介的违规操作留出了空间，催生了诸如“号牌费”“渠道费”“关系费”等市场乱象的出现。同时使得“开盘时间”“选房流程”“选房顺序”等信息成为购房资格与资金情况之外的隐形成本，加之部分自媒体的渲染放大了恐慌气氛，愈加刺激购房者敏感的神经，一定程度上加剧了供需矛盾的紧张。

此次政策的出台，使得成都成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。“公证摇号”所带来的信息公开及有效监督，将使得房屋价格与购房流程更加公开透明，有助于减少买卖双方的信息不对称、保障普通购房者的权益，遏制投机及恐慌性购买，打击市场上的灰色利益链，规范市场秩序，最终实现真实居住需求的合理释放，促使房屋回归居住本性。成都商报记者 辜波

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