房企抢占长租公寓市场 空置率高回报率低依然是硬伤

截至2017年，全国长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。然而，看起来很热闹很“美”的长租公寓空置率高、盈利难、市场占有率低，业内人士认为长租公寓的市场前景值得期待，但发展仍需解决很多问题。

市场占有率2%左右

房天下高级分析师李超告诉记者，长租公寓在2014年已经出现，互联网公司以自持形成管理为模板，开启在热点城市圈房占领市场的策略，到2015年涌现一大批“自营”房源为特点的长租公寓。此外，开发商也由2015年开始对手上商用或自持形成物业进行包装，建立长租公寓。随后，随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入，包租长租公寓如雨后春笋涌现。

安居客房产研究院首席分析师张波介绍，截至2017年底，长租公寓的数量占整体租赁市场的比重还只在2%左右，对于整体租赁市场的影响并不大，但这并不代表长租公寓没有前景。未来3~5年长期公寓市场占有率有望提升至6%以上，并将成为租赁市场的重要房源供应方。

房源质量更有保障

张波介绍，根据房源来源的不同，长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。 集中式长租公寓一般通过开发商自持、收购、包租商业物业或厂房改建等方式获得整栋物业，进行改造和装修，采用标准化的服务对外出租。而分散式长租公寓则是运营方通过分散的房东获得物业，房屋分散于不同地段不同小区或楼栋中，由运营长租公寓的企业统一整合，进行改造和装修后按间或按套对外出租。

对比长租公寓与普通公寓，李超认为前者具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，针对的人群特点更为固定，租期偏长，可以享受公寓化的安全管理和服务，且相对普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市场性需求为主的短租性服务。

空置率高回报率低

不过，看似非常热闹的长租公寓市场，其实还只是走出了第一步，与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。另一方面，长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露，除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右，大部分空置率较高。

业内人士认为，长租公寓市场要发展，要先解决生存压力问题，未来必然出现行业收购、整合，出租市场仍将以散户业主为主，长租公寓市场起到一定的补充作用。

（据广州日报）

█新闻观察

住房租赁市场空间广阔

2017年是住房租赁政策在全国各地加速深化的一年，各路资本密集布局的同时，住房租赁市场也在快速增长。近日，58集团房产数据研究院发布的《2017—2018中国住房租赁蓝皮书》预计，未来3年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等10余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

此外，我国流动人口规模庞大且具有非常显著的新特征、新趋势。链家研究院近日发布的《2018年中国房地产市场展望》指出，目前，中国流动人口规模超过2.47亿人，主要包括外出农民工和大学生，集中在少数城市，人口流动趋于家庭化、稳定化，大多数从事服务业，对住房需求与过去的流动人口相比发生较大差异。

“市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化产品。2018年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台。”链家研究院院长杨现领认为，2018年针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。

（据经济日报）

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