法说故事 亲兄妹间为啥要搞“无间道”

◎辛艳丽

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一座房子的纷争

老人去世留下房屋，儿女三人争房产闹上法庭，谁料一波未平，一波又起。老二因为赌博放弃房产，调转枪头跟大哥“统一战线”，三妹心中郁郁不平，设计陷阱坑害哥哥。兄妹三人互不相让……

送出去的房屋能收回？

案情回放

老李生前在成都一环路内有套房子，两居室还带双天井。老李总跟邻居们说，这是孩子的一片孝心，在他老了还给他买了这么一套舒适的住房。邻居们都认为老李有福，也认为这套房是老李的孩子们送给他养老用的。但是直到老李过世后的一天，三个子女在天井里起了些争执，人们才知道，原来房子登记的不是老李的名字，事情似乎也没有那么简单…

李大：“这套房子是我个人的，不是老爸的遗产，所以没必要讨论怎么处置。”

李三：“怎么变成你的房子了？以前不是答应了要送给老爸的吗？而且房子要登记老爸的名字，你们没去做？”

李大：“不是没去做登记，好多年前的事了，具体也记不清了，大致上就是那天去做登记的路上，老爸不舒服就回去了。我就把房子先登记在我一个人的名下了，毕竟这买房子的钱是我出的。之后我也跟老爸提过要再把房子过户给他，不过他说麻烦，就算了。所以房子的产权人也就没再变动过。”

李二：“老大，这就是你的不对了。房子是你一个人买的吗？别忘了我也有出钱啊。当年你出85%，我出15%，这可是有我们两个人的白纸黑字啊。我不管你们两个最后怎么决定。反正如果你们觉得这套房子已经是老爸的遗产，那么我应该有房子的三分之一份额；如果你们觉得这套房子不是遗产，那么这房子应该是我和老大共有，我占15%的房屋份额。”

三人越吵越凶，场面一度不可收拾，甚至要大打出手。一气之下，兄妹三人对簿公堂。李大、李二在老李生前明确说了将房屋赠与老李，送出来的房产还能收回吗？还有一种情况，要是老李还健在，他能不能请求法院追究李大不履行赠与合同的违约责任呢？本案中，购房时，李二也出了钱，他应该获得多少呢？

案件解读

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，并且合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。因此，李大、李二口头表示把房子送给老李，老李没有反对的时候，三方之间其实已经成立了赠与合同。

但是，赠与合同的特殊之处在于，赠与人在赠与财产的权利转移之前是可以撤销赠与的。由于房屋的权利转移要以登记为标准，而本案中房屋的权利人还没有登记到父亲老李的名下，所以房屋的权利还没有转移。在这种情况下，李大是可以撤销赠与的。

针对另一种情况，赠与人不交付赠与财产是否构成违约行为，并承担违约责任，应当依照赠与目的和赠与合同是否经过公证来区分。一般的赠与合同，赠与人在转移赠与财产的权利之前可以撤销赠与。因此，李大不给付房产的，老李也不能请求李大给付，李大也不承担违约责任。

但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，是不得任意撤销的。因此在赠与人迟延履行或者不履行给付赠与财产的义务时，即为违约行为，应当承担违约责任。

至于李二能获得多少份额，李二可以以他和李大的购房出资协议，向李大主张债权。不过这也取决于李二的出资是对李大的借款还是对房产份额的占有，这就需要看具体协议中是如何约定的了。如果是借款，那么就应当是返还本金，若有利息约定还需返还利息；如果是份额占有，那么应当按照市场现价支付对应份额。

买卖房屋的“无间道”

案情回放

当案件还在审理过程中，一天，李二突然找到李大：“大哥，房子本来我有出钱，我就该有份额，但是兄弟一场，我也不跟你争房子。现在成都房价看涨，这样好了，你按照现在的市场价，把我15%的份额，返还现金给我，法院那边我就撤诉，还帮着你劝老三，如何？”

其实，李二心里有他的如意算盘。按照他的本意原本还想等几年再卖掉这套房，但是前段时间因为赌球手气差，向别人借了20万，约定了每日1%的利息，现在没钱还，人家隔三差五的堵门，所以只有怂恿大哥抓紧把房卖了，拿到钱好还债。

李大想了想，觉得老二的主意可行。说来也巧，第二天正当房屋中介带人去看房时，被路过的李三妹发现了。李三立刻给李二打电话：“二哥，老大居然准备把爸爸的房子卖了，你晓不晓得？”

李二：“我不知道啊，你去问大哥嘛，不过我觉得这个房子本来就在大哥名下，他去卖也正常。”

李三一听李二的口风转了，她想：“你们两个不让我好过，我也让你们不好过！”

李大这边卖房进展顺利，中介很快就找到买主小王，双方以200万价格订立了房屋买卖合同，约定了1个星期后交房。这天，一个自称老刘的人找到李大，说愿意以230万的价格买下这套住房。这让李大心里打起了小算盘：“如果我把房子卖给老刘，可以多卖点价钱，小王的定金只给了10万元，我大不了双倍返还20万元给他嘛，我还是赚10万，而且，我还可以拿小王的合同出来骗老二说房子就卖了200万，我到时候就可以按200万的15%给老二，这笔生意划算！”

李大为自己的精明沾沾自喜，他催促着老刘签了房屋买卖合同，让老刘支付了15万元定金。结果还没等李大跟小王提解约，老刘就与看房的小王“偶遇”了，各方争执不下。随后小王诉至法院要求李大继续履行房屋买卖合同，老刘以李大“一房二卖”违约在先，要求解除房屋买卖合同，并双倍返还其已支付的定金共计30万元。李大顿时傻眼，只能仓皇应诉。

一天，李大的儿子拿着李大的手机正在帮他找微信上面的对话做证据，突然皱着眉头说：“爸爸，老刘和小姑认识吗？为啥小姑的朋友圈照片下面老刘点赞呢？”原来，这是李三妹玩的“无间道”。李三妹眼看不能分到房子，干脆找了自己的朋友老刘，与已经和李大订立了房屋买卖合同的小王串通起来，意图获取双倍定金。

兄妹三人随后更是闹得鸡犬不宁，只留得老房子在静静地看着不该发生的这一切……本案中，小王和老刘之间存在串通，李大和小王签订的房屋买卖合同效力如何？那老刘的合同效力如何呢？

律师解读

李大出售房产，与小王签约在前，与老刘签约在后，暂且不论小王、老刘之间是否存在恶意串通、诱使李大再次出售房产的事实，李大追求高价，“一房二卖”的行为已是对《合同法》关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的公然违背，其理应承担相应法律责任。

老刘对小王与李大已签订买卖合同的事情应是知晓的，老刘在明知诉争房产已出售的情况下还与李大签订买卖合同并据此提出违约索赔，主观上存在恶意；而小王对老刘与李大就诉争房产买卖事宜进行商洽亦应知晓却未予阻止，甚至在老刘看房时造成偶遇的假象，主观上存在故意。但小王与老刘的行为直接导致的是对老刘与李大签订的房屋买卖合同效力的判断，并不能据此否定在此行为之前小王与李大签订的买卖合同的效力，小王和李大签订的买卖合同符合法律规定，仍应认定合法、有效，双方均应依约履行。

我们看到，小王的合同是有效的，至于老刘的合同效力，根据《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

老刘根本没有购房的真实意思，其本质目的并不是履行合同，而是意图骗取双倍定金。已经构成法定可撤销情形。因此，李大可以诉至法院要求撤销他与老刘的合同。

（本文由成都司法局、成都市广播电视台新闻频率联办的《998法治大讲堂》供稿）

○法律小知识

契约最牢固可靠

买卖、赠与房屋是生活中非常常见的情景，但俗话说“亲兄弟明算账”，无论赠与人和受赠人曾经是怎样亲密的关系恐怕还是需要契约精神去维系才是最牢固可靠的，在此，律师建议：

1、一般赠与在权利转移前都可以撤销，可通过公证程序约束赠与人。动产（除船舶、航空器和机动车等外）以交付作为权利转移，不动产以登记作为权利转移，所以可以在权利转移前，对赠与合同进行公证，经过公证后赠与人不能随意撤销赠与合同。与普通未经公证的赠与合同相比，公证书具有更强的证明力和约束力，它可直接作为认定事实的根据。另外由于我国实行公证自愿申请原则，赠与人一旦选择了公证，就必须受其约束，必须对自己的选择行为负责。

2、要有契约精神，尊重已经订立的契约。特别是在现在房价变化迅速的市场行情下，可能今天是一个成交价，明天就上涨了好几万，这对很多卖房者都是诚信的考验。对于买房者来说，也并非完全没有办法约束卖方，比如说针对一房二卖就可以有如下解决办法：

（1）行使不安抗辩权，要求停止付款退还定金。

（2）如果买房人无法获得房屋，合同解除后，可以主张卖房人支付违约金或双倍返还定金，还可以要求赔偿房屋差价损失。（陈琳）

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