物业管理是社会管理的基层细胞经济发展中的重要组成部

物业管理是社会管理的基层细胞，经济发展中的重要组成部分，是城乡环境综合治理的组成要素，也是构建和谐社会的重要支点。这是成都市物管人对物管工作的深刻理解。近年来，成都市在统筹城乡发展的大环境下，不断完善物业管理法规政策，积极构建物业管理七大体系，实现物业管理与社会管理的有机结合。

近年来，成都在探索物业管理发展过程中创新思维，多项举措开启国内先河。“成都现象”已经成为全国物业管理行业的一个符号。在政府引导和推动之下成都物业管理结出丰硕的成果，已广泛地“渗透”进入城乡群众的生活中。

成都市城乡房产管理局副局长宋学明说，物业管理涉及很多方面，成都建立了范围较广，指导性、操作性较强的行业规范，不仅出台了写字楼、普通住宅、农民集中居住区、地震灾区活动板房安置点的物业服务规范与质量指引，同时还出台了老旧小区物业服务规范和社区（院落）物业管理标准化试点，这些都开启了全国先河。

宋学明说：“我们用7年的时间，提前实现了预期目标。”从基础的物业管理到深刻的社会管理，从城区物业管理到覆盖城乡的全域物业管理，从条分缕析的个案经验到高屋建瓴的顶层设计……7年间，成都物业管理工作实现了飞跃式发展的“三级跳”。

助推社会管理

城市物管实现新价值

自2005年提出和谐理念，2008年正式启动和谐物管建设以来，成都市城区物管直线提速，全市初步实现了“文明、安全、整洁、有序”的基本目标。为充分实现服务民生，成都物业管理行政主管部门以基层物管为切入点，按照“政府引导、社会参与、市场运作、群众受益”的思路，努力推进物业管理的精细化覆盖。

成都市锦江区河滨社区有16个居民小区，其中7个小区是修建于上世纪90年代初的拆迁安置居民院落。这些小区由于一直没有实行物业管理，院落路面坑洼，公共绿化和设施设备急需修缮维护。成都市物业管理行政主管部门联合河滨社区经过深入细致地摸底调查、征求意见、选点试点、成立社区物业服务联合促进会等阶段，在这些小区摸索推行物业管理服务。院落环境清洁了，公共设施增添了，原有设备升级了，居住环境变好了……业主充分享受到了物业管理带来的好处，在河滨社区取得了实现城市物业管理全覆盖的成功经验。

2011年6月，全市召开了物业服务其他管理人工作现场会，大力推广锦江区河滨社区物业服务中心的运作模式，截至2011年12月底，成都市五城区（含高新区）2141个100户以上的社区（院落）中，已有429个达到《成都市老旧住宅区物业服务指导规范》，达标率超过20%。2012年将在全市推广物业服务其他管理人的模式，作为专业化物管的必要补充。

近日获悉，锦江区老旧院落小区物业管理模式，已经获得联合国人居署2012年度人居环境示范奖提名。“委托其他管理人进行物业服务，在市场经济的层面无疑成为了化解物业企业不愿进驻服务的老旧小区、农民集中居住区等小区院落的一剂‘良药\’。”宋学明说。截至目前，成都市已成立物业服务其他管理人机构173家。和谐物管建设不仅拓展了促进社会和谐的新途径，搭建了提升公共服务水平的新平台，还探索了社会力量参与社会管理的新渠道。

加快模式创新

农村物管打开新局面

探索城乡社区、农村新型社区的物业管理模式，一直以来都是全国物业管理行业亟待解决的难题。经过成都物业管理者的共同努力，在成都,不论是城市，还是农村，都可以看到物业管理的“痕迹”。

“立足现有条件，引导生活习惯。”是成都开始农村物业管理的工作思路。成都市新都区三河场镇的回龙湾居民都是客家人，在这个居民集中安置小区里，一处“家宴点”格外引人注意。为尊重设宴招待亲朋好友的习俗，小区物业管理公司在小区内专门设置了一处“家宴点”为业主提供方便，这个细节赢得了小区业主的普遍赞许。

回龙湾居民集中安置小区是农村物管水平快速提升的一个缩影。在全域成都、城乡统筹发展和建设世界生态田园城市的大背景下，如何缩小城乡群众居住条件差距，让农村群众与城市居民同样的享受到社会发展以及改革开放的成果，享受到物管文明带来的各种便利，是物业管理行政主管部门面对的深度课题。

2011年成都已在100户以上的农民集中居住区引进专业化物管，每月每户只需交10来元钱，就能享受和城里一样的专业化物业服务。“以前没物管，崭新的家园就像一个大的集贸市场。”成都市新都区斑竹园镇忠义村村民黄埔珍说，“现在每天有专人为我们收垃圾，维护花园。下班回家，进门还有人给我们敬礼。”这一切改变其实每月只需花费10多元钱。物管费定为每月每平方米4角钱。区上补2角5分、街道补5分，住户自己交1角。黄埔珍自家120平方米，每月只需要给12元就能享受物管服务。

目前，成都物业管理已经基本实现了城乡“全域覆盖”。在大邑县召开全市农民集中居住区物业管理规范化工作现场会，在新都区、大邑县建立了2个示范基地，充分发挥示范基地的标杆作用。成都农村物业管理不仅涉及村容村貌的美化、文明生活习惯的引导，更有助于解决集中居住农民的就业、农村基层社会管理的提升……物业管理对成都新农村建设起到重要推动作用。

省社会科学院专家说，农村物业管理工作为推进农村城市化，促进当地经济发展和社会安定作出了贡献。为农村居民提供文明、安全、环保、有序的生活环境，为政府排忧解难起到了前所未有的作用，农村物业管理工作若能取得有利的发展，对整个行业而言将是一个不可预见的大市场，关键如何让其规范化、市场化、社会化。

“目前，成都市针对全市100户以上的农村居民集中居住区加大物业管理服务和覆盖力度。我们计划从2010年开始，通过3年的时间使农民集中居住区规范化达标90%以上。”成都市物业管理行政主管部门相关负责人说。

从和谐物管的理念到法治物管的认识，再到物管政策的顶层设计。成都模式和成都经验一直是全国物管行业的一面旗帜。成都市物管工作为城乡百姓谱写了惠民利民的篇章，圆了百姓心中的一个个安居梦，使生活在这座城市的每一位老百姓感受到了细水长流的幸福。

延展阅读

高位求进物业管理探索顶层设计

截至2011年12月底，成都物业管理区域共计5967个，总建筑面积达3.63亿平方米，在全国城市中排名第七位。成都市共归集房屋专项维修基金83.14亿元，保障制度覆盖1.93亿平方米、148.22万户业主。全市1726个农民集中居住区均已通过 “托管、自管、共管”的形式实现了物业管理，涉及56万户农村居民。成都市拥有“国家示范”项目44个、省级优秀项目223个、市级优秀项目453个。成都市注册并取得三级（含暂定三级）以上资质的物业服务企业共1436家，全市物业服务从业人员16.36万人，多数员工为“40”“50”、下岗再就业及退伍复员人员。这一组不完全的数据代表着成都物业管理工作的丰硕成绩。

在宋学明看来，成都物业管理有许许多多的优秀范例和成功经验，需要进一步从理论上加以概括和归纳。“物业管理行业很特殊，管理关系复杂，利益主体多，在单位时间内受众最宽，既是一项具体工作，也是一个系统工程。”

于是，“顶层设计”这一系统学的概念被引用到物业管理工作当中，作为目前成都市城乡房管局物业工作的阶段性目标，就是要完善物业管理“顶层设计”理念，就是要创造一个完整、良性、全面的模型。它将包含物业管理的三大内涵：一是物业管理目标的规划与设计；二是物业管理过程的组织与控制；三是物业管理计划的执行与监督。这是一项与时俱进的挑战，成都物业管理工作取得的成绩和经验都将融入其中。它自上而下，但必须要有自下而上的动力，要通过物业管理各个利益群体的互动，让行业、业主及各个利益相关方都参与进来。从某种意义上，“顶层设计”的最终成型将指导物业管理行业的发展观、价值观和行业取向。

□周显彬 盛云龙成都市城乡房管局供图

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