崇左市中心城区物业管理状况调查

□崇左市人大常委会副主任万崇兴

物业管理是城市管理的基础，也是城市管理过程中矛盾集中体现的领域。为进一步推进崇左市中心城区物业管理工作，今年5月中旬，我率市人大常委会调研组就崇左市中心城区物业管理情况开展调研。

一、崇左市中心城区物业管理现状

（一）加大宣传力度，物业服务逐步得到认可。近年来，尤其是2013年1月新修订的物业管理条例正式施行以后，崇左市积极组织开展物业管理条例学习宣传月活动。通过学习宣传，市民、业主、业委会成员对物业管理的知晓率不断提高，广大业主逐步认可、接受物业服务，花钱买服务的意识不断增强。据初步统计，截至2017年底，崇左市中心城区共有40个住宅小区、14个办公楼和写字楼、19000多户业主接受物业服务。

（二）加强工作指导，物业服务范围不断扩大。建市以来，市县两级政府房产行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处不断加大工作力度，指导符合条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会，引导业主委员会正确履职，聘请物业公司进行管理服务，加强物业管理活动监督，推动全市物业管理行业发展壮大，物业服务范围不断扩大。据初步统计，截至2017年底，市中心城区共有24家物业公司（含分公司）进驻开展物业服务，从业人员达954人，其中进驻住宅小区22家；有11个住宅小区成立业主委员会。

（三）强化监督管理，行业服务水平稳步提高。不断加强对物业服务行业的监管，督查物业服务企业的服务行为，督查物业服务企业履行合同的情况，督查物业服务企业收支情况，督查业主投诉整改情况，及时调解物业矛盾纠纷。同时，制定出台《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》，进一步规范住宅专项维修资金的管理和使用，物业管理活动得到较好发展。

二、崇左市中心城区物业管理工作存在的主要困难和问题

（一）业主、业主大会和业主委员会作用发挥不明显。一是业主参与物业管理的自觉性不高。许多业主不了解物业管理知识，不清楚业主的权利和义务，不履行业主应尽的义务。个别业主认为只要交了物业费，就可以为所欲为，占用消防通道、随意停车破坏绿地、私搭乱建侵占公共资源等现象屡禁不止。二是业主大会和业主委员会成立率偏低。目前，市中心城区已建成入住小区有40个，选举产生业委会的只有11个，成立率27.5%。三是业主委员会履职不到位。许多业主委员会成立后，从未组织召开过业主大会，未按规定履行定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度等，个别业委会成员不仅不督促业主按时缴纳物业费，反而带头不缴纳相关费用，甚至以权谋私等，有的业委会成员从自身利益出发，挑起业主与现有物业公司的矛盾，达到解聘物业公司、招聘新的物业公司或者自己管理小区的目的。

（二）物业服务质量和管理水平总体不高。一是基本服务不到位，物业问题频发。部分物业公司清洁安保不到位、绿地养护不得力、共用设施维修不及时，小区内“脏乱差”现象普遍存在，违章搭建、私拉电线、侵占公共区域问题严重，业主财物失窃事件频发。二是公共设施缺漏损坏严重，安全隐患较大。如市直A区、凭祥小区、上上城等小区门禁系统、监控系统损坏严重，市直A区道路井盖缺损较多，宁明花山新城小区、市直B区、天等小区、大新小区等小区消防设施未完善，逸安居花园小区外墙渗水、内墙开裂，存在不少安全隐患。三是部分小区新旧物业未按规定交接，影响物业活动开展。

（三）物业监管体系不够完善。一是监督管理力量相对薄弱。目前，市住建委负责物业监督工作的房管科只有2名工作人员，监管力量相对薄弱。二是基层管理力量发挥不足。目前，崇左市城区街道办事处、社区居委会没有专门人员、专门经费来指导、监督物业管理工作，特别是居委会作用发挥有限。如龙腾社区代管的东源名城、龙胤一期，丽金小区代管的嘉苑小区物业管理活动难以开展。三是行业监管措施有待完善。目前，崇左市物业服务标准和服务规范、物业管理联席会议制度等相关监管措施明显滞后，加上物业管理行业组织尚未建立，全市物业市场大多处于无序竞争状态。

（四）开发建设遗留问题较多。一是小区规划、建设不合理。如机动车车位配备严重不足，40个小区规划户数27000多户，规划停车位只有16000多个。电动车充电设备配备不足甚至没有配备，引起业主不满。二是供水、供电维修管理难度大。部分小区供水、供电设施由开发商组织建设，水电费用由物业公司统一收取上缴，未真正实现“一户一表”。目前，不少小区供水、供电设施损坏严重且已超过保修期限，开发商和水电部门均不愿维修，水电浪费严重，业主额外费用负担过重，并由此拒交公摊水电费、物业费、公共维修金等费用。三是工程验收、移交不及时。部分小区配套工程不能及时验收、移交，物业服务难以开展。四是工程质量问题较多。如上龙花园、汇豪城的地下停车场，雨天积水严重；市直A区个别楼层外墙脱落严重；逸安居外墙渗水、内墙开裂；市直B区排污、沙井、化粪池经常堵塞；花山新城、天等小区、大新小区等小区均存在返修问题。

（五）物业费和专项维修资金收缴率低。据了解，崇左市中心城区住宅小区物业费大多为0.5元/?O/月―0.7元/?O/月，最高的是碧桂园别墅区为2.2元/?O/月，相比南宁、柳州等市较低。然而调研发现，崇左市物业管理工作普遍存在物业费和专项维修资金收缴难、收缴率低的问题。据统计，2017年崇左市中心城区40个已交付使用的住宅小区应收物业费1825万元，实收931.5万元，收费率51.04%。由于物业费和专项维修资金不足，公共设施设备得不到及时维护，消防设施配备不能及时更换，公共粪池不能及时清理，公用电梯不能及时检修，安防系统形同虚设，小区安全隐患较大，造成业主更大的不满，并因此拒交物业费和专项维修资金，形成恶性循环。

三、加强中心城区物业管理工作的几点建议

当前，按照市委做好“两篇大文章”、打好“四大攻坚战”的战略部署，崇左市大力实施新型城镇化建设三年攻坚行动，中心城区面貌逐年改善。在加强硬件建设的同时，必须加强软件建设，积极探索构建政府推动、市场化运作、多管齐下的物业管理新格局，提升物业管理质量和水平。

（一）加大宣传力度，营造物业管理活动良好氛围。继续加大物业管理法律法规宣传力度，继续加强对物业公司及其从业人员的教育、培训，增强行业自律，促进依法经营;继续加强对人民群众的宣传教育，培养业主的物业意识、维权意识和自治自律意识，主动参与物业管理；继续加强以物业行业优秀典型宣传，曝光服务质量差、业主投诉多的物业企业，拓宽监督渠道。

（二）抓住关键环节，妥善解决突出问题。建议对小区物业管理问题进行全面普查，落实整改责任，督促限期整改，重点解决好小区“一户一表”、安全隐患等开发建设遗留问题。

（三）加强协调合作，有效化解物业矛盾纠纷。统筹协调公安、工商、消防、环保、行政执法等部门，发挥好物业服务企业、业主委员会、社区居委会的作用，开展专项整治活动，解决好小区内停车难、占用消防通道、违建或改扩建等问题；加强宣传教育，强化业主树立“花钱买服务”意识，探索将恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统，增强业主依法缴费意识；提高物业服务水平，规范物业收费及使用情况公示制度，着力解决物业费收取难问题；加大物业、业委会、业主的交流联系，增进了解，提升业主满意度。

（四）提升自治能力，切实发挥业主、业主大会及业主委员会作用。一是加强宣传引导，提升业主物业管理知识。二是改进业主大会和业主委员会工作机制。三是创新工作方式，确保业主大会正常召开。同时，探索实行业主自管、社区托管或市场化运作等模式，解决好老旧小区、棚改小区、弃管小区和安置小区物业管理问题。

（五）完善管理体制，厘清各方权利、责任和义务。建立健全并发挥好物业管理联席会议制度，建立完善综合协调机制，努力构建“市、县（区、市）、街道办事处、社区居委会”物业管理体系。对于目前无物业管理的小区，街道办事处要承担起具体管理职责，社区居委会确实发挥好作用；对于像嘉苑小区等具备物业公司入驻条件的小区，主管部门应加强指导，协助引入物业企业入驻服务。公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、物价、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等部门要各司其职，履行好物业管理应承担的职责。

（六）加强行业监管，提升物业服务水平。一是加强行业自律管理。及时组建崇左市物业管理行业组织，规范行业行为，细化管理指标，维护市场秩序和公平竞争。二是健全行业管理机制。建立健全物业服务投诉平台，维护业主合法权益；加大检查考核力度，探索建立物业服务企业信用评价体系。三是建立物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。四是建立期物业管理监管机制。严格按照《物业承接查验办法》和物业管理条例相关规定，选聘物业服务企业实施前期物业服务，探索建立物业管理提前介入机制，从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。五是完善新旧物业交接制度。六是建立健全物业管理制度。研究出台物业管理办法、前期物业管理规定、托管小区管理办法、物业管理行业信用信息管理办法等配套制度和细则，修改完善《物业服务收费明码标价规定》等规定，为崇左市物业管理活动健康有序开展提供制度规范和保障。

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