逾期交房办证须赔偿

■ 开磊

房产公司与业主签订《商品房销售合同》，因违约逾期交房办证，业主要求按合同约定支付违约金遭拒，无奈诉至法院。近日，全椒县人民法院审结了这起商品房销售合同纠纷。依法判决被告安徽省老知青置业有限公司，于判决生效后十日内，赔偿原告章某某逾期交房和逾期办证违约金63240.44元。

2010年12月24日，章某某与安徽省老知青置业有限公司（下称老知青置业）签订《商品房销售合同》，约定章某某购买安徽省老知青置业有限公司开发的全椒县南屏农贸城某号房屋一套，面积98.52平方米，总价415370元。约定2011年8月31日交付房屋，逾期交房不超过90日，按已付房款的日万分之二支付违约金；超过90日，按日万分之三支付。交房后90日内，安徽省老知青置业有限公司办理权属登记资料，报房屋产权登记机关备案。合同签订后，章某某付清房款415370元，但安徽省老知青置业有限公司未按约交付房屋，直至2012年9月30日，双方才办理房屋交接手续。 2013年4月8日，办理房屋产权初始登记。2014年6月20日，安徽省老知青置业有限公司公告通知业主领取购房发票，办理产权证书。事后，章某某要求安徽省老知青置业有限公司支付逾期交房办证违约金遭拒，遂诉至法院。

章某某诉称，被告安徽省老知青置业有限公司违约致其长期租房居住，造成损失，应承担责任。故请判令被告自2011年9月1日至2013年10月31日共逾期762天，按万分之三支付违约金计91215元。

安徽省老知青置业有限公司辩称，其开发的全椒县南屏农贸城已于2011年12月31日经验收合格，符合交房条件。因有回迁户上访导致逾期交房，且已于2012年9月30日向原告章某某交房，并于2013年4月8日为原告办理了产权初始登记，并无恶意拖延。违约金计算应至交房之日，而非至办证之日，且约定违约金过高，应按租住同地段、同类房租金标准支付违约金。

法院认为，原告章某某与被告安徽省老知青置业有限公司签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规规定，合法有效。原告合同义务是按合同交清房款，被告义务则是按约交付经验收合格的房屋，并将所需办理的权属登记资料报产权登记机关。合同约定2011年8月31日交房，被告实际交房是2012年9月30日，逾期394天。原告未举证租房居住造成的实际损失，被告举证原告因租房居住租金为毛坯房550元/月或简装房1100元/月。故原、被告约定日万分之三违约金明显高于房租标准。被告辩称应按房租标准支付原告违约金的理由予以采纳。综合本地市场情况和日常生活习惯，毛坯房不宜居住，绝大多数的承租房均为简装。故原告因逾期交房的损失，应按简装房房租标准计算为14443元。被告虽然于2012年9月3日交付房屋，2013年4月8日办理权属初始登记，但因被告的原因，原告一直未取得房产证，直至2014年6月20日，被告才通知原告办证，按合同第15条规定，逾期626天，超过约定的90天，被告属违约。但合同未约定因被告违约致原告不能办证的责任。根据最高人民法院有关司法解释规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告承担逾期办证违约责任酌定按年息8%标准计算，支付原告逾期办证违约金计48797.44元。综上，被告支付原告逾期交房和逾期办证违约金总计63240.44元。

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