农用地上开发房地产违法

“高房价”背景下，不知有多少人想涉足房地产开发行业，从中获取“暴利”。但房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此合资、合作开发房地产普遍存在，纠纷也逐渐增多，引发大量诉讼案件。省高院不久前终审判决的两起合资、合作开发房地产合同纠纷案颇有典型意义。

2007年4月25日，孔某与钱某签订一份《合作协议》，协议约定合作开发天长市社会主义新农村建设项目：南市区晏公小区。孔某负责建设项目的土地出让金，赔青款、土地购买审批手续方面的款项及协调各方面关系费用、设计以及建设工程方面的投资。钱某负责投资小区内水、电、路、排水等所有附属设施……利益由双方五五分成。孔某在协议上签字后加盖滁州建安公司天长分公司印章，钱某签字后加盖滁州建安公司天长分公司第一项目部印章。

当天，钱某、张某交纳了晏公村新农村土地投资款187万元，滁州建安公司天长分公司出具收据。

后来，滁州建安公司天长分公司印章被滁州建安公司收回。2008年5月，孔某用自行刻制的滁州建安公司天长分公司印章给钱某出具一份承诺书，承诺将位于晏公村的职工宿舍楼共计30套职工集资建房产权、使用权分配给钱某，由钱某分配到项目部员工。

但是，孔某以其个人独资企业天长市四方新型环保建材厂名义将所建房屋出售给他人。双方为此发生纠纷。

2010年12月1日，钱某将滁州建安公司告上法院，讨要30套房屋的价款361万余元，后又撤回起诉。

2011年10月25日，钱某、张某向滁州市中级法院提起诉讼，请求判令滁州建安公司赔偿其投资款187万元、代垫的工程费用5.51万元，合计192万余元，支付银行利息98万余元。

合作协议无效

滁州市中院一审认为： 根据最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第2款规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。此案双方虽加盖滁州建安公司天长分公司和滁州建安公司天长分公司第一项目部印章，但这两个单位均不具备房地产开发经营资质。因此，双方签订的合作协议无效。

虽然合作协议上加盖了两个单位的印章，但实际投资的是孔某、钱某、张某个人。而孔某提供的用于合作投资的土地系其个人从天长市关塘乡晏公村柿树队转让而来，滁州建安公司天长分公司对该土地并不享有使用权。实际所建房屋也非滁州建安公司天长分公司所有，孔某以其个人独资企业天长市四方新型环保建材厂名义对外售房。因此，合作的双方应认定为孔某与钱某，而不是滁州建安公司天长分公司与滁州建安公司天长分公司第一项目部。

2009年6月28日，钱某与孔某双方进行结算，由孔某个人出具两张借条合计500万元条据给钱某，并明确约定，孔某与钱某此前所有借条、借据、协议自动作废。同年10月14日，双方就500万元欠款的归还达成了协议，双方一切权利、义务均以该还款协议为准。

钱某、张某现依据作废的条据要求滁州建安公司返还投资款187万元及利息和代垫的工程款5.51万元，无事实与法律依据。法院判决驳回原告钱某、张某的诉讼请求。

涉案项目违法

钱某、张某不服判决，向省高院提起上诉。

滁州建安公司在法庭上答辩称：孔某是以个人身份进行土地开发的，2006年11月，孔某与天长市关塘乡晏公村柿树队签订《土地使用权转让补偿、补助协议书》，孔某获得了该土地的使用权，而此时滁州建安公司天长分公司尚未设立。滁州建安公司天长分公司从没有在天长市从事房地产开发，也没有与钱某、张某进行合作开发，更没有收到钱某、张某187万元的款项。孔某冒用滁州建安公司天长分公司名义出具了“关塘乡晏公村新农村土地投资款”的收据，实际上所涉款项除利息外，本金均已在出具收据之前陆续交付孔某个人，用于钱某、张某与孔某个人之间的合作项目。钱某、张某没有向滁州建安公司支付过187万元。

省高院认为，涉案合作项目未经相关主管部门的批准，擅自在农村集体土地上进行开发房地产，违反《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设和建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续的规定，双方的《合作协议》无效。原判认定事实清楚、适用基本法律正确，钱某、张某的上诉理由不能成立。终审判决驳回上诉，维持原判。

个人合作开发新农村建设项目，建好房屋对外出售时发生纠纷。官司打到法院，竟然两个“建设单位”都不具备房地产开发经营资质，不仅双方签订的合作协议无效，而且在农村集体土地上进行开发房地产，本就违反《土地管理法》。

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