投资海南楼市 高回报率消失，中短期投资利润降低

成都商报记者 李姝 海南为您报道

核心提示

“每天涨价1000元/平方米”“江浙客户用箱子提钱，房都不看就下定”的场景，在2010年海南岛被颁布为国际旅游岛后屡见不鲜。这种疯狂的现象，如今早已在海南逆转。为了把客户请到现场，很多开发商不惜包机票包食宿，花巨资举行大型活动，配以房价打折、送大礼。

翠屏·凤凰水城营销总监陈鹏告诉成都商报记者，纯粹的投资客如今在海南很少见，“自住、老人小孩过冬、看好海南岛前景投资”这三重需求，是构成客户下单的三大重要因素。中短期而言，房地产市场日渐理性，投资回报也在降低。但是从长期来看，全国知名房地产企业争相拿地，前景被看好。

>抢

抢房的没有

抢客的还在努力

成都商报记者周一接到三亚某开发商总经理的短信：“请有机会介绍一些客户到我们项目上来。”在海南，几乎每一个开发商都渴望有更多西南客户到项目上看一看，且成交就包机票食宿。

回忆起2010年的“好时光”，很多开发商都无限唏嘘。翠屏·凤凰水城营销总监陈鹏说，“国际旅游岛一宣布，很多江浙游资涌入，客户用旅行箱装现金，一下飞机跑到项目上还没有看房就下定。”山水国际营销总监陈友余说：“当时单价每天涨1000元到3000元的都有，那个时候太疯狂了。”然而，现在早已不见他们身影。

陈友余还说了一个数据，上世纪90年代海南楼市泡沫中有一个典型现象———贷款开发、贷款买房，现在三亚一次性付款的比例超过7成，三亚二手房的成交比例近几年只是新房成交比例的20%，这足以说明大量的购房者并不是单纯为了投资。

三亚由于土地供应有限，130万平方米的存量处于一个合理范围内，所以近两年均价表现平稳，但是在周边很多县市，现在单价比高峰期低1万元的小盘屡见不鲜。陈鹏说：“博鳌2011年的房价约1.8万元/平方米，现在约1万元/平方米。”他介绍，博鳌的会议配套做得不错，生活和居住配套不足，导致项目只能降价。

>降

投资类公寓

回报率回落至5%

在凤凰水城的售楼部，成都商报记者参观了正在销售的酒店式公寓，如果购买，可以享受每年5%的回报，总共5年，这笔回报可以在支付总房款时一次性扣除，相当于总房款75折。购房者在这五年期间，每年可以享受一定的居住时间，淡季最长可以住2个月。雅居乐海南清水湾、绿城清水湾也有类似的酒店式公寓在售，但回报率更低，前三年4%，后两年5%。

2009年，三亚市区内在售的酒店式公寓，回报率普遍超过8%。3年过去，普遍下降了3个点。开发商的解释是：“2009年三亚的房价比现在低，当时在售的一线海景房公寓1.3万-1.5万元/平方米，现在在售的同类产品大多并不看海，单价也在2.6万元/平方米左右。”

正在三亚看房的杨先生感叹：“十年前三亚的房子每平方米3000多元都没人买，十年后的现在全部2万多，还只能一次性付款，十年后的三亚，房价再涨也不可能涨8倍了吧!”无论是投资兼自住类的度假公寓，或是普遍商品住宅，海南房子的中短期投资回报大幅度降低是不争的事实。

>集

品牌房企云集

看好长期发展态势

资料显示，全国地产前十强，已经有8家在海南圈地开发，全国百强地产企业有近80%已经进驻海南，前期表现优异的雅居乐地产在文昌又拿下一个项目，保利、万科、中信、合景泰富、绿城、中粮这些实力品牌包括成都的万华地产，都雄心勃勃进军海南旅游地产，项目规模动辄数千亩上万亩，除了优质的产品外，品牌开发商把配套也作为项目开发的重点。

1.5万亩的海南清水湾，雅居乐地产沿着12公里海岸线，规划了6座酒店，其中莱佛士酒店已经开业，其他5座已封顶或在建，2个18洞滨海高尔夫球会已经营业，还有2家游艇会、社区集中商业、临街商业等。从2009年开盘到上周成都商报记者在社区内参观，开发商投入的资金之多、呈现速度之快，都十分惊人。周边绿城清水湾、乐活城市、合景·汀澜海岸等项目都将清水湾的配套作为销售卖点。

雅居乐清水湾只是一个典型案例，品牌开发商大项目的上马，将迅速改变一个区域的度假商务居住配套氛围，提升土地价值。此外，相对于小项目定价策略灵活，大项目的开发周期更长，品牌开发商为维护品牌美誉度和保证项目的持续销售，往往在定价上更为审慎，不会大起大落，客观上对稳定价格、保证缓步上升的趋势有利。

三亚购房客户 成都人猛增

西南客户海南购房比例逼近10%

三亚市房地产协会秘书长刘树国告诉成都商报记者，三亚购房客户中，东北占25%-30%，北京14%，上海浙江12%，以成都为主的西南区域客户近年来上升速度很快，已接近10%。和泓假日阳光、半山半岛、雅居乐海南清水湾、合景泰富·汀澜海岸等楼盘中，西南客户的比例早就超过10%，有的甚至已经超过20%。

绿城清水湾与雅居乐海南清水湾仅10分钟路程，十分羡慕雅居乐早就把西南客户稳稳抓牢，今年绿城清水湾定下的目标是，让西南客户买走2亿元房源。有此打算的并非只有他们一家，万科、卓达、海韵、半山半岛等项目负责人在与成都商报记者交流中，都透露出深挖西南市场的意向。

需求

到三亚过春节

四川人需求旺盛

德阳的张女士带着老人在三亚湾已经住了两个月，一套140平方米的旧房子每月租金高达8000元，这是张女士张罗着在三亚买一套房子的原因之一：“我们车上导航的历史记录大多数是楼盘名称，因为身体原因，弟弟每年都会在三亚住4个月，租房成本越来越高，不如买一套以后带孙子用。”张女士和退休前的3个同事经常在三亚见面：“身边的亲朋好友冬天都愿意过来，大多数都买了房，买得早的就赚了。”临近解放路的鸿洲·时代海岸因为位置好，生活方便，离大东海也近，90平方米两房的租金叫价1.5万元/月，短租不还价。

飞到三亚过冬，已经成为越来越多以成都为中心的四川、贵州甚至西藏人的一种生活方式。在三亚满大街的“年夜饭火热预订中”标语后，饭店主打菜式除了东北菜，还增加了川菜，在三亚大街上，经常可以听到四川话。如家快捷酒店贴出的春节期间房价，原价289元的商务大床上涨到899元。

为了躲避阴冷天气，三亚、西昌成为很多四川人追逐的目的地，但今年西昌的房价已经涨至9000多元/平方米，身处内陆对海更为偏爱的西南客户，如果有实力购置旅游地产，当然更愿意到海南岛———未来的国际旅游岛，感受亚热带阳光。

比例

四川客户激增

个别楼盘占比两成

刘树国在接受成都商报记者采访时说：“这几年以成都为主的四川客户比例上升很快，2012年已经是3%，加上西南的西藏、贵州、重庆等地，比例直逼10%。”

雅居乐海南清水湾营销云南区域营销中心总监简毓萍透露，项目3年来积累的业主中，西南客户占比超过15%，成都客户在其中占绝对比重：“雅居乐早就看到西南市场大有可为，每年都会派拓展团队到成都做大量工作。”从雅居乐清水湾行车十分钟，就到了绿城清水湾项目，这里的西南客户占比微乎其微，但2013年公司下达的任务是要让西南客户消化掉2亿元的货量，绿城清水湾副总经理李云坦言雅居乐的工作做在了前面：“西南客户实力很强劲，今年我们会在市场拓展这一块加大力度，把绿城清水湾在成都的落地做好。”

三亚的半山半岛近年来除了投放广告，没有在成都进行实际的渠道拓展，但是此次新推的钓鱼台·美高梅公在成都商报上的推广周期达到两周。2012年半山半岛的内部统计数据显示，在2000多位业主中，以成都为主的西南客户竟然占到10%：“我们的总价在400万/套以上，很挑客户，东北客人的比例没有西南客人多，说明西南客户的购买实力更强，对产品更挑剔。”媒介总监李媛媛说：“今年不排除会与成都的代理团队合作，深挖市场。”和泓假日阳光的营销策划部总监唐加辉是四川人，他介绍在所有客户中，四川客户的比例已经超过20%。

拓展

拓市场求销售

开发商瞄准成都客

“成都商报可以定期对海南楼市做报道，让客户充分了解海南岛，在很多成都人心里，海口和三亚是没有明确分界线的”，三亚一位开发商对成都商报记者说：“北纬18度这条纬线，真的让三亚和海南岛很多城市的气候根本不同，这对成都人的置业有关键性作用。”

除了希望媒体在成都市场进行宣传推广，吸引客户外，分销是海南很多楼盘正在委托成都有资源的代理公司做的一件事情。“开发商给的点子都比较高，占了成交总金额的4%-6%。”正在三亚谈事的一家成都代理公司负责人介绍 ：“即使是只给2%的大公司，为了顺利成交，也会提供相应的营销费用、落地接待和现场活动费用。”中原地产是雅居乐海南清水湾最早合作的一家代理公司，而中原成都公司也的确为项目带去了大量实际成交，这种模式被很多海南开发商津津乐道，促使他们积极和成都代理公司接触，一旦达成合作，立马执行。

购房者对开发商这种模式也颇为认可，成都的杨先生2009年在雅居乐海南清水湾以8000多元/平方米的价格购买了一套住宅，2010年以2万多元/平方米的价格出售，但现在他又希望购买一套自住：“上次买房是工作机会凑巧碰到，平时没精力关注，自己跑一趟去当地看房又很辛苦，各个项目之间路程不近，如果有公司能把海南的项目集中展示，也省去了很多麻烦。”

海南楼市沉浮录

上世纪90年代初，海南楼市崛起的速度超乎了所有人的想象。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占全省固定资产总投资的一半，海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1991年海南商品房平均价格为1400元/平米，1992年猛涨至5000元/平米，1993年达到7500元/平米。短短三年，增长超过4倍。冯仑、潘石屹等著名的“万通六君子”也正是在这一时期的海南收获了人生第一桶金。

如同崛起的速度，幻灭同样迅速。

1993年6月，国务院出台16条强力调控措施，一夜间，海南楼市风声鹤唳，大量在建项目资金链断裂，房企倒闭、房地产价格直线下降。1993年可以卖5000元/平米的房子，1997年已经跌倒了1000元/平米。这一轮泡沫，留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金。官方披露的文件显示，从1999年开始，直到2006年，海南用了整整八年时间才处理完这波遗留问题。

2010年，受国际旅游岛利好带动，海南楼市再一次驶入快车道。

据海南克尔瑞统计，截至2012年11月，仅库存待消化一项指标上，海南几大重点市场形势无不例外地让人心生忧虑。消化库存，三亚至少需要两年、海口需要50个月、文昌需要46个月、琼海需要61个月、陵水需要101个月。根据官方统计，2011年，海南楼市全面去化量是880万平米，照此计算，目前海南的潜在新房供应量需要消化10年以上。

2013年伊始，传出血拼价格、天量供应压顶、开发商离场等消息，海南楼市再次陷入泡沫漩涡。

有媒体这样描述：潮水退去，裸泳者遍地皆是，在国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，两年之后逐渐破灭。（王胜波 整理）

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