三四线城市土地市场“上火”20多个城市卖地收入超百亿

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当下房地产调控政策持续发力,全国楼市整体趋稳。然而,三四线城市楼市却火爆异常,多个城市房价上涨预期明显,高地价屡见不鲜。业界人士认为,当前要避免三四线城市房价炒作现象,三四线楼市去库存还要避免“翻烧饼”现象,这需要政府调控措施的精准和灵活,要根据市场的苗头相机而动,在土地供应上要严格避免短期行为。

国家统计局近日发布的数据显示,2017年7月末,中国商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米,同比下降11%,比6月末扩大1.4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示,对比历年的库存数据后发现,这一数据创下2015年以来的近31个月新低。他认为,这主要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。从统计局公布的数据来看,1~7月份,商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1~6月份回落2.1个百分点。不过,尽管1~7月份商品房销售面积和销售额同比涨幅均较上半年回落,但三四线城市集中的中部和西部地区销售额增长迅速。中部地区前7个月销售额同比增长28%,西部地区增长36.5%,远高于全国商品房销售额18.9%的增速。

易居研究院研究员王梦雯指出,7月底中国住宅去化周期回落到12.3个月,接近2012年水平,去库存成效显著。从历史数据来看,全国住宅去化周期的最高点是2015年12月,随后,各地纷纷出台去库存具体措施,尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等措施,大大促进了二三四线城市去库存,至今取得重大成果。

在库存大量消化之后,不少房企开始补库存,买地热情高涨。统计局公布的数据显示,1~7月份,中国房地产开发企业土地购置面积12410万平方米,同比增长11.1%,增速比1-6月份扩大2.3个百分点;土地成交额5428亿元人民币,增长41.1%,增速扩大2.5个百分点。

王梦雯指出,预计今年三季度随着去库存效果进一步巩固,土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看,近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新高。今年7月底,地价房价比绝对值重回2016年四季度高位,主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市,三四线城市的土地市场尤为火爆。上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。随着三四线城市高价地、高溢价项目入市,开发成本加大,拿地房企会通过后续的经营逐步抬价,引发涨价预期。

业内专家表示,三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应,已不单是普通购房者支撑的消费市场,很大程度上演变为一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入,让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步,购房的有效需求进一步减少。”易居房地产研究中心首席分析师严跃进认为,“一旦投机需求退潮,很多售出去的房子无人居住,一些三四线城市就有变成‘空城\’的风险。”

“三四线城市的房子消化速度明显加快,很大程度上是将原本缓慢释放的改善性需求一股脑全释放出来了。三四线城市的人均住房面积已经足够高,相比一二线城市,房子投资的价值较低。而在多是中小城市人口净流出的大前提下,改善性需求集中入市显然是不可能持续多久的。”严跃进分析称,“加上现在又迅速出让了一大批土地,土地价格更加高企,未来会有一大批成本更高的房子待售。”

一些专家建议,目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策,对一些强三四线城市进行适度控制,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作,对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持,比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

多名专家同时建议,三四线楼市去库存要避免“翻烧饼”现象,即“价低卖不动、害怕库存严重;价高卖得好,又怕库存增了”怪圈,需要政府调控措施的精准和灵活,要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要严格避免短期行为:在我任期内,有土地能变现抓紧变现,忽视了供地节奏和长远发展。

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