小区人防车位，收益该归谁

随着私家车数量急剧增长，小区地下人防车位成了 “稀缺资源”，价格一路走高。小区人防车位该不该收费、谁来收费、怎么收费？争议日益增多——

■ 本报记者 贾学蕊

使用权一卖70年，合不合法

“开发商没按规定配建足够的小区停车位，现在把人防工程改造成二层机械车位，以弥补差额。这一改，业主花几万元买的70年人防车位使用权，使用空间缩水了一半。 ”7月26日，合肥宝业城市绿苑东区正在改造施工的6号地下车库里，业主张晓东告诉记者。

2011年，张先生与开发商签订人防车位使用权转让协议，以5万元价格购买一个人防车位使用权，期限是从车位交付之日起至该车位占用的国土使用权期届满。这次改造涉及两个地下车库共计800多个人防车位，像小张一样购买车位使用权的业主达200多户。 “我们上网查到机械车位使用寿命一般只有二三十年，需要经常管理维护，还可能会出事故威胁人车安全。不管是挖掉我们一半使用权，还是今后机械车位保养维护费用、人车损伤等事故理赔，都不是小问题。 ”小张和部分业主与开发商交涉，希望在改造前签订一份文字合同，把这些问题解决好。

“施工没停，业主担心的问题也没解决，开发商就以7.5万元的价格对外预售改造后的新增车位，这下大家坐不住了。 ”热心业主王先生说，自己虽然没买车位，也觉得这样做不合理，“明明使用权已经卖给业主了，怎么还能挖出一块来再卖一次？ ”

同样因为人防车位烦恼的，还有合肥市华润幸福里小区2期业主高女士。今年春节后，小区突然贴出“赶车入库”告示，禁止业主在小区道路两侧停车，同时提示业主可“认购”地下人防停车位。 “开发商说人防车位出租20年，赠送40年使用权，价格比产权车位便宜1万元左右，用起来没有差别，可我不相信。 ”法学专业出身的高女士认为，开发商所谓“销售60年使用权”行为，实际上应该属于租赁，根据我国《合同法》、《民法通则》相关规定，租赁期限不能超过20年。

安徽凯安律师事务所吕海波律师证实了高女士的观点。他说，我国法律规定，人防工程不得出售，开发商把人防车位变相出售，以所谓的“永久使用权”代替产权，事实上是违法的。

业主与开发商，谁才是出资人

小区车位“一座难求”，高女士所在的华润幸福里小区“赶车入库”后，像以前那样抢车位明显行不通了，一掷数万元钱认购人防车位，她又觉得憋屈。高女士夫妇先后找了合肥市房产局、省及合肥市人防办咨询相关政策，投诉人防车位变相销售问题，最后都不了了之。她有些无奈地告诉记者，在人防车位经营方式、收费标准等关系业主切身利益问题上，业主没什么话语权，只能被动挨宰。

争夺话语权的道路上，合肥市拓基沃野花园小区走得更远。今年7月，业主在小区打出 “收回人防车位使用权，还我公共收益”横幅，公开与开发商叫板。原来，已经撤出小区2年的开发商，在未取得业主同意的情况下，今年5月又回到小区施工，要把人防车位改建成二层机械车位，一旦改造完成，车位租金将提高一倍多。

“我国防空法第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。我们认为业主是生活小区内人防车位的出资人，人防车位的使用权、收益权应当归业主所有。 ”拓基沃野花园小区业委会副主任张飞表示。他捧出厚厚一撂维权中收集起来的资料，证明自己所言非虚：《合肥市商品房价格管理规定》中“商品房价格构成”一款，把商品房 “附属公共设施费”和停车场等基础设施建设费，计入建设成本。在他看来，人防工程作为附属公共设施和该小区唯一停车场，无疑会被计入成本，并随着商品房销售转嫁到业主身上。同时，地下人防工程是利用住宅地基部分建成的，而地基同样被列入房屋建筑总成本，这些成本最终也是由业主埋单……

6月28日，合肥市蜀山区产业园管委会组织市人防办、市规划局、蜀山区住建委、区人防办、开发商拓基地产和部分业主代表召开协调会，讨论化解开发商和业主们的人防车位之争。 “会议没有确认我们的出资人身份，说是确认出资主体会涉及更多的政府部门，没法查，也查不清。 ”张飞说。

人防车位，何日依法管理

合肥市一家业主论坛发起人凌德庆分析，开发商和业主因为人防车位问题频频发生矛盾，甚至出现肢体冲突，主要原因是国家和安徽省没有出台相关规范，明确小区人防车位的投资、经营和受益主体。

凌德庆长期致力于商品房社区问题研究，他发起创办业主论坛，QQ群中已汇聚全市300多个小区的业主。凌德庆介绍，合肥市生活小区人防车位售价普遍在8万元至10万元，以每个人防车位使用权售价8万元、月租金100元计算，小区如果有500个人防车位，其总资产就高达4000万元左右，即使只租不售，每年收益也有几十万元。合肥市1800多个物业管理小区，人防车位的总资产、年收益加起来数目更是惊人。 “今后，城市私家车保有量还会不断上升，没有法律法规的引导和规范，由人防车位引发的利益冲突很可能愈演愈烈。 ”凌德庆对此忧心忡忡。

记者了解到，与安徽省相邻的江苏省，去年5月执行的新版《物业管理条例》第66条规定，人防车位平时“应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。 ”人防车位收益除用于 “人防工程设施维护管理和停车管理的必要支出”外，剩余费用比照业主共有停车场地的收益来支配。这实际上明确了业主对小区人防车位的使用权和收益权。与江苏省相比，安徽省相关规定的出台相对滞后，导致业主维权、政府协调开发商和业主的矛盾处于“无法可依”状态。

“谁是小区人防车位的真正出资人，人防车位的使用权、收益权到底归谁所有，这些问题再也不能是糊涂账了。 ”近日，张飞和拓基沃野花园1000多户业主联名向省人大写信，建议省人大就小区人防车位问题开展调研，督促有关方面加快出台相关政策，从根本上消除业主和开发商的利益之争。

·延伸阅读·

如何确定小区有多少人防车位

■ 本报记者 贾学蕊

小区地下车库是不是人防工程、哪些地下车位属于人防工程，很多业主并不清楚。记者就此采访了合肥市人防办工程处副处长夏翔。

“早在1993年，国家就出台文件，规定在民用建筑中配套建设人防工程。 《中华人民共和国人民防空法》和安徽省实施办法，对民用建筑同步修建人民防空地下室都有明确规定。”夏翔介绍，合肥市相关规定出台于1995年，近年来合肥市新建民用住宅小区，都配建了地下人防工程。

夏翔告诉记者，住宅小区人防工程面积大小，2003年7月1日执行的省政府第155号令中有明确规定。155号令第九条第一项规定，新建10层以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积同步修建防空地下室；新建居民住宅（含危房翻新住宅）楼，除第一项规定的外，按照地面首层建筑面积修建；新建上述两项规定之外的民用建筑，一类人防重点城市按地面总建筑面积4%同步修建防空地下室，二类人防重点城市按地面总建筑面积3%、三类人防重点城市和其他城市按地面总建筑面积2%修建。其中,省会合肥市属于一类人防重点城市。业主可以对照155号令，计算出自己所在小区地下人防工程的面积，并由此推断出小区人防车位的具体数目。

“按照谁投资谁受益原则，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 ”夏翔表示，合肥市人防部门并不参与住宅小区人防工程的经营活动。

合肥市人防办工作人员宋功山提醒业主在认购小区地下车位时，一定要事先弄清该车位是否属于人防工程，弄清自己是在购买产权车位，还是仅仅租赁人防车位的使用权，并在合同中加以明确，切莫轻信推销员的口头承诺，以防上当受骗。

新闻推荐

政府鼎力支持 厂商踊跃参展第11届安徽国际车展“十一”举行

备受关注的第11届安徽国际汽车展览会，在省市各级领导关心、相关部门全力配合下，已正式对外亮出佳音：今年“十一”期间举办的第11届安徽国际车展，将启用8个展馆，展出面积逾10万平方米。日前，在车展组委...

合肥新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播合肥正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。