物业打包 求解老旧小区管理难题

房龄老、规模小、住户少，这样的零星老旧小区物业管理成本高、收益低，常常令物业公司避之不及。在合肥市蜀山经济开发区，由政府托底补助，社区物业公司对8家零星老旧小区进行“打包管理”，化解了小区管理难题——

本报记者 贾学蕊本报通讯员 吴庆杰

社区物业接过“烫手山芋”

洁净的道路、墙壁，整齐停放的各类车辆，24小时巡逻的保安……新年期间，合肥市美乐园小区物业管理井然有序。仅有5栋楼、120户居民的美乐园小区，是合肥市井岗镇蜀山经济开发区接管的第一个零星老旧小区。

“这两年我们小区管理得真不错，告别了脏乱差，过去常常发生的偷盗现象也没了。 ”美乐园小区业委会主任张金荣说，2007年10月社区物业入驻之前，小区一年物业费只有2万元左右，还有大半收不上来。换了两家物业公司，都因为亏本运营干不了几个月就走了，物业管理成为无人敢接的“烫手山芋”。小区没人管，垃圾堆积，污水横流，脏乱差现象多次被媒体曝光，甚至有小偷撬开空房，长期住在小区行窃。业主无奈之下，联合起来向政府求助。

合肥蜀山经济开发区物业管理公司是一家由社区创办、拥有三级资质的物业管理服务企业，其前身是社区抽调工作人员组成的物业服务站，职能是为开发区内的厂房、门面经营性用房提供物业服务。 “接手美乐园小区物业管理业务时，还没有取得社区物业管理资质。可是居民来求助，怎么办？我们想既然能服务企业，也可以尝试服务居民。 ”蜀山经济开发区管委会副书记李泽富说。

物业公司入驻美乐园小区后，同样面临入不敷出的问题。老旧小区维护管理成本较高，部分业主还在观望，不愿缴纳物业费。最初几年，井岗镇政府每年为美乐园小区补贴15万元左右的物业管理资金缺口。

不谈收费，先做服务。社区物业与市场化物业公司截然不同的运作方式，令老旧小区业主为之心动。如今，开发区物业公司已接管了8家零星老旧小区，其中最大的小区有312户，最小的只有52户。

“打包服务”降低管理成本

蜀山经济开发区20多个生活小区中，绝大部分是老旧小区。长期以来，这些小区多是政府出资、社居委或街道暂为代管，只做简单的垃圾清运工作，保安、保洁、绿化、维修等基本物业管理服务都无法保障。

“打包管理”的探索，始于2012年。蜀山经济开发区管委会副主任、物业公司法人代表陈进告诉记者，社区物业接管的8个生活小区，有6个是在2012年之后签约的。这一年，合肥开启最大规模的老旧小区环境综合整治大幕，老旧小区陆续“旧貌换新颜”。老旧小区“物业管理全覆盖”是整治工程的一个重要目标。随着人们生活水平的提高，引入正规物业管理服务，改善小区居住环境，成为广大业主的迫切需求。

“麻雀虽小，五脏俱全”。小区规模小，如果各自为政，分开单独管理，投入太大，物业公司亏损严重难以维系。2012年3月，当社区物业有了5个签约小区时，蜀山经济开发区开始探索对这些小区进行“打包管理”，即依托社区物业公司就近管理，在提供规范化物业服务的同时，最大限度地节约成本，减少亏损。 “两个小区共用一名物业主管；多个小区共用一名专业水电工，保安保洁用品打包采购，生活垃圾打包清运……”“打包管理”办法实施后，陈进算了一笔账，物业公司一年的总亏损从80余万元下降到60余万元，节约成本21万余元。

“原来聘请的物业公司大年三十突然撂挑子，对我们来说真是一场噩梦。 ”欣钰雅居苑业主吴小萍说，与社区物业签约后，小区管理服务逐步正规了。

走向市场还需“自我造血”

经过几年探索，纳入“打包管理”的小区，平均物业费收缴率达90%以上。社区工作人员兼任小区物业主管，小区管好了，对社区各项工作的开展也是一种促进。

“政府贴钱、社区物业‘打包管理\’的做法，虽然取得较好效果，但从长远看，最好的办法还是培育小区自我造血功能，使它们走向市场，凭借自身力量购买正规物业管理和服务，实现物业管理良性循环。”李泽富表示。当前，老旧小区改造主要是更新小区基础设施设备，但技术装备更新少，可以增加小区公共收益的设施设备更少，即便物业费全部能收上来，一些老旧小区后续管理仍然“供血不足”。李泽富期待上级政府能对老旧小区优化布局，增加车位供给，在建设物业及业委会用房时增加一定的经营性用房，“造血”弥补物业费不足。

注册物业公司需要一定的门槛，还要取得物业服务资质。社区物业享受政府补贴、管理老旧小区的做法也引来一些争议，有人质疑这是“与民争利”，有人担心政府补助会被克扣挪用，也有人认为此举会损害业主自治权利。对此，井岗镇物业办回应：“打包管理”不以盈利为目的，只为解决居民实际困难，社区物业与每个小区签约前，都要求小区业委会召开业主大会、征得业主同意。

安徽大学马克思主义研究院社区发展研究中心主任吴猛建议，老旧小区物业管理补贴通过政府购买服务的方式，面向所有取得合法资质的物业服务企业发放，引入竞争机制，更好地服务业主，化解老旧小区特别是零星小区的管理难题。

·延伸阅读·

两毛钱撬动管理“坚冰”

■ 本报记者 贾学蕊本报通讯员 何 骥

老旧小区物业管理是 “老大难”问题，合肥市蜀山区从2012年起全面实施“小区管理服务工程”，由小区业委会和业主决定物业管理模式、政府每平方米补贴0.2元物业费，推动老旧小区引入物业管理，改善居住环境。

“0.2元补贴主要针对2000年之前建成、且已成立业委会的老旧小区，旨在引导业主形成花钱买服务观念，撬动老旧小区物业管理坚冰。 ”蜀山区住建局物业管理和住房保障科副科长何骥说，蜀山区耗时3年，投入数亿元资金实施老旧小区环境综合整治工程，如果物业管理跟不上，老旧小区改造成果将难以巩固，居民生活环境即便一时得以改善也难持久。蜀山区实施“小区管理服务工程”坚持“三个原则”，即老旧小区物业管理全覆盖、低收费、（政府）有补贴；业主享有知情权、选择权、监督权；通过业委会，引导业主逐步形成自我教育、自我管理、自我服务意识。

根据合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准，多层住宅“丁级”物业管理服务收费标准是每平方米0.4元。政府每平方米0.2元物业补贴，主要用于“保基本”，即改造后的老旧小区公共设施设备维护和路灯楼道灯能耗。其他物业服务项目、服务等级、物业费标准等，则由业主自行选择，物业费由全体业主分摊。

记者了解到，蜀山区政府计划投入1500万元用于老旧小区物业费补贴，并为少数“三无”老旧小区配建道闸系统等设施，方便开展物业管理。目前，全区已投入1000多万元补贴、为83个老旧小区成功引入物业管理服务，物业管理覆盖面达80%，形成“社区与业委会合作管理”“零星小区打包管理”“聘请物业企业管理”及“业委会委托社区代管”等多种老旧小区物业管理模式。预计到今年底，蜀山区老旧小区可基本实现物业管理全覆盖。

·街谈巷议·

解决难题需要不断创新

■ 贾学蕊

老旧小区虽小，管理却是一个大问题。合肥市蜀山区探索政府补助、社区提供“非盈利性”物业服务的做法，为老旧小区管理探索一条新路。

一直以来，政府对老旧小区的投入并不少。一些无主管单位、无物业管理、无人防物防技防的“三无”老旧小区，常常连垃圾清运费也收不上来，清运垃圾主要是政府出钱出力。遇到文明创建关键时期、小区脏乱差现象严重的状况，政府更是不惜投入整治环境，维护小区卫生和治安环境。然而，这些投入通常只能解一时之急，无法从根本上扭转老旧小区的物业管理困境，很多小区这边整治完毕，那边脏乱差现象又卷土重来。

从被动给老旧小区当临时“保姆”，到主动实施“打包管理”，蜀山经济开发区的探索不仅化解了困扰业主的老大难问题，减少了政府投入，还在入驻小区逐步构建起物业管理长效机制。这个探索之所以取得成效，一是借助了社区自有物业公司的资源优势，二是抓住了老旧小区改造的有利时机，三是充分调动了业委会和广大业主的力量。社区物业介入管理的小区，全部成立了业委会，由业主决定是否与社区物业签约，小区物业管理不再是单方努力的“独角戏”，而是社区、物业、业委会和广大业主群策群力的“合唱团”。

政府增加投入，社区做好服务，只是破解老旧小区管理难题的第一步。从长远看，老旧小区需要走向市场、自我造血，才能真正“断奶”，走向物业管理良性循环。这更需要相关部门凝聚管理智慧，创新管理办法。

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