拒缴物业费自我维权能添几分筹码

《安徽省物业服务收费管理办法》规定，在物业服务企业违反物业服务合同等特定情况下，业主有权拒绝缴纳物业费。发生物业服务纠纷时，不少业主希望借助这条规定维护自身权益—

■ 本报记者 贾学蕊

业主维权步履蹒跚

日前，合肥市蜀山区鑫鹏大厦业委会打赢了物业纠纷官司，从前物业公司手中收回18万元小区公共收益。鑫鹏大厦只有一栋商住楼，住户不多，公共收益却不少，包括地面停车位、电梯及一楼大厅广告、沿街广场的商业活动费等。这些收益过去都进了物业的“腰包”。“我们在物业的一份年度报告中发现，2012年小区公共收益达25万元，这才开始查家底、打官司。 ”鑫鹏大厦业委会主任杨成炬说。

杨成炬是安徽大学法学院副教授，法学博士，兼职律师，也是安徽大学马克思主义研究院社区发展研究中心副主任。法律特长及对社区事务的深入了解，使他在带领业委会维权过程中少走弯路。不过，像鑫鹏大厦这样依法成功维权的业委会只是极少数，不少小区业主维权依然困难重重。

不少小区没有成立业委会是维权力度不足的重要原因。以鑫鹏大厦所在的合肥市蜀山区为例，该区住建部门提供的数据显示，全区500多个住宅小区中约200个小区成立业委会，仅占四成。其中，能正常开展工作的不到100家，工作开展较好的只有四五十家。业委会与开发商、前期物业信息不对称，小区幼儿园、会所、停车位产权归谁？一年公共收益有多少？如果开发商、前期物业不提供相关资料，业委会很难拿出证据。

“相比业主在公共收益等方面遭受的巨大损失，少数业主拖欠的物业费只是九牛一毛。 ”合肥市包河区某小区业委会委员常女士反映，业委会成立好几年，找政府、请律师，能想的招都想了，现在共有物权、公共收益仍是糊涂账。此外，常女士居住的小区存在严重消防安全隐患。 “小区没有通过消防部门验收，所有的消防栓至今流不出一滴水，一旦发生火灾，后果不堪设想。 ”常女士说，业委会找前期物业，物业说与自己无关要找开发商，开发商说过了质保期他们不管，政府部门协调多次也没结果。

新规增添维权“底气”

安徽省物业收费管理办法关于业主有权拒绝缴纳物业费的规定，自去年11月1日开始施行。 “业主维权太难了，这个规定如果能落到实处，将给我们提供有力支持。 ”合肥市维也纳森林花园小区业主王先生高兴地说。

王先生2007年入住小区，没多久，就丢了电动车充电器，车锁也被撬了。他和一些有类似经历的业主多次找到小区前期物业，要求在小区入口处安装行人门禁、在停车场安装摄像头，但物业一直没理会。 “物业费说涨就涨，摄像头几乎‘全瞎\’，小区大门全年常开、谁都能进，公共设施坏了没人修，乱停车和乱搭乱建现象也无人制止。 ”几年下来，王先生住得窝火堵心。找物业维权，物业不理睬，打官司又怕麻烦，王先生和部分业主以拒绝缴纳物业费的方式，与前期物业对抗，直到去年，业委会更换了小区物业。

“坦白地说，物业公司在我们小区收物业费，确实比较难。 ”合肥市滨湖假日小区业主计含平告诉记者，小区建筑面积140万平方米，近1.1万户，前期物业却只有二级资质、按规定只能承接30万平方米以下住宅物业管理业务。实际上，前期物业也确实把小区弄得“一团糟”：水景区不放水，草坪杂草丛生，地下室大面积渗水、部分住户外墙渗水等问题迟迟得不到解决。

在分别找物业协商未果后，计含平和小区数百名业主以联名信方式把这些问题递交给物业公司和社区，至今没有下文。既有问题没有解决，物业公司还在小区路边打隔离桩、拉铁丝“赶车入地”，刮伤多名儿童，令矛盾更加激化，不少业主因此拒绝缴纳物业费。记者采访发现，不少有“欠费维权”经历的业主其实“不差钱”，有的还是高收入者。 “其实物业费也没多少钱，只是希望能借此警醒物业公司履行服务合同、提高服务质量。 ”一位业主告诉记者。

维权期待多方保障

安徽远致律师事务所刘夕礼律师表示，拒交物业费只是业主维权的一种手段，化解物业纠纷还需建起合法高效、透明通畅的物业纠纷化解机制，建议引入“第三方机制”帮助业主维权，化解物业纠纷。他介绍，北京市在物业纠纷调解中引入“第三方机制”，其成员由来自工商联、住建委、物业管理协会、律师协会、大学等各界专业权威人士组成，“权威中立、带有公益性质的‘第三方\’介入，既能弥补业主和业委会专业知识的不足，使得调解结果更为公平公正、令人信服，也容易被矛盾双方接受。 ”

物业纠纷类诉讼大幅增加，令办案法官颇为头痛。 “我们庭70%以上的案件是物业纠纷案，2012年425件，2013年818件，去年是750件，今年仅1月份就受理100多件。 ”蜀山区法院民事速裁庭张磊庭长介绍。

在不少案件中，物业公司起诉业主欠费，业主则辩称物业服务差、小区公共设施损坏没人修。根据省及合肥市相关规定，物业共用设施设备的维修，“中大修”由物业专项维修资金支付，“小修”则由物业费支出，可哪些维修项目、花多少钱算是“中大修”，哪些是“小修”，法律法规没有明确规定。同样的维修项目，物业公司报价10多万元，说是因为物业专项维修资金不到位才没修；业主说只要花3万元，应该从物业费支出。物业服务水平的高低，公说公有理，婆说婆有理，法院难以裁定。张磊希望今后法律法规更为完善细致，为审判物业纠纷案件提供依据。

“业主介入小区事务太晚，业委会成立时小区楼盘普遍已过质保期，公共收益也被侵占多年，成了既成事实。 ”合肥业主论坛发起人凌德庆认为，应由政府牵头出台政策，在商品房销售达一定比例后，把早期购房的业主组织起来，督促开发商把小区事务移交给业主管理，待业委会成立后再交接工作。这样，业主发现房屋质量问题，可在质保期内投诉解决；开发商、前期物业也不能擅自处置业主共有物权、侵占公共收益，自然能减少很多矛盾纠纷。

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