业主“自管”，能否管好小区

面对物业管理矛盾比较突出的实际，合肥市蜀山区康居时代家园、天柱园等小区抛开物业公司，尝试居民自我管理——

■ 本报记者 贾学蕊

自我管理 居住环境趋好

“小区环境清洁美观，车辆停放有序。家里的水龙头、电灯坏了，一个电话打到小区服务中心，很快就有水电工上门免费维修。 ”在合肥市蜀山区琥珀街道康居时代家园小区，69岁的业主陈敬华老人用“和谐顺心”形容现在的生活。 “过去，我们小区没有门禁道闸，摄像头‘抓瞎\’，1个月甚至发生了6起入室盗窃案件。公共设施设备损坏找物业报修，往往还要等上几天才有人来。 ”小区业委会主任许长江把小区环境的巨大变化，归功于业主自治管理。

2013年，因合肥市国资委政策调整，康居时代家园小区前期物业被注销并撤出小区。琥珀街道物业办和奥林花园社区积极动员并协助小区选出新一届业主委员会。找物业，成为业委会成立后的头等大事。

“我们先找了几家有名气的大公司，对方一听说小区只有700多户居民且过了保修期，都不愿意接手。小物业公司管理不够规范，我们又看不上。 ”许长江介绍，业委会从合肥“启沃物业”相继聘请了2名物业经理，带领前期物业留下的30多名员工开展小区日常管理工作。一段时间后，业委会发现外聘经理无法领导这些老员工，小区管理出现很多问题，生活垃圾不能及时清理，失窃现象时有发生，损坏、枯死的草坪、树木也不能及时补种。

在征得业主同意的情况下，2014年1月，康居时代家园小区业委会挂牌成立小区“服务中心”，探索自治管理。

早在2008年，蜀山区西园街道天柱园小区就通过业主投票，解聘了前期物业，对小区实行业主自治管理。 “花钱请物业是为了把小区管好，结果前期物业不仅服务跟不上，擅自涨价，还变卖了全体业主共有的小区配套用房。 ”天柱园业委会副主任张舒峡认为，“物业公司管不好，不如收回来自己管。 ”

民主公开 得到业主认可

康居时代家园一期工程交房至今已有12年，天柱园小区交房15年，均存在共用设施设备老化现象，物业维修成本较高。实行自治管理后，两个小区均接收了前期物业的原班工人，物业费都没有上涨，小区管理服务水平却比过去有了大幅提升。

天柱园小区业委会设立“办公室”并招聘办公室主任负责日常管理，通过“业主公约”“保安工作责任范围”“保洁细化责任”等明确相关权利义务，重大管理事项由业主投票决定。小区只有4栋楼、144户居民，面积小且未建地下停车场，停车位严重不足。业委会在充分征集民意的基础上，拿出“征用部分小区绿地修建停车位”的方案召集全体业主投票，最终获得90%以上的业主同意，并得到园林部门许可，一举为小区新增了45个停车位。

“2008年，业委会打官司讨回小区配套用房，获赔5万多元房租，此后每年还有1万多元的房租收入，这部分资金经业主同意全部用于补贴小区管理相关事务。”张舒峡说。多年来，小区管理成本一再提升，物业费却一直是每平方米0.3元（有车位的业主为0.38元）。

康居时代家园“服务中心”聘请1名办公室主任、1名专职管理员、2名副经理，与30多名员工一起承担小区保安、保洁、绿化、卫生等工作。实行自治管理以来，小区管理每一笔收支都有专人记账，定期公示，业主还可以到“服务中心”查账。小区日常管理由业委会监督指导，重大事务召开业主大会讨论决定，或通过楼栋长、“业主议事委员会”等渠道征集民意，作出决策。 “相比物业公司管理，‘自管\’模式业主意愿得以充分体现。 ”小区居民王竹青说。

业主对自治管理的认可，在物业费收缴上得到体现。天柱园小区物业费缴交率连续多年超过 90%，最高时达100%。康居时代家园小区去年实际收取物业费104万元，为历史最高，“不少陈年欠账都收上来了”。

遭遇瓶颈 期待政策领航

业主自治管理在实际操作过程中，也遇到诸多“瓶颈”。 “关于小区物业管理的政策规定有很多，但业主自治管理这一块，基本处于政策空白，业委会和业主操作时全靠自己摸索，相关部门监督管理时也无章可循。 ”安徽中天恒律师事务所刘夕礼律师表示。

无论是康居时代家园业委会设立的 “服务中心”，还是天柱园业委会的“办公室”，都没有像正规物业公司一样的工商注册身份，收取物业费于法无据，也不能提供正规发票，只能开收据。其中，康居时代家园服务中心以 “维护建设服务

费”为名收取物业费，规避可能产生的法律纠纷。随着物业管理逐步走向规范，身份及票据问题肯定无法回避。

琥珀街道去年接办了 200多起“12345”热线受理的物业投诉，其中自治管理小区的物业投诉仅有一起。即便如此，琥珀街道物业办主任王昱对自治管理仍持谨慎态度，“尚处于摸索阶段，操作上不够规范，很多规章制度都没有建立起来。实行自治管理的小区，业委会工作能力都比较强，委员中有专业律师、大学老师、会计等专业人才，这在其他小区很难复制。 ”同时，业委会没有独立财产，一旦发生安全事故（如员工工伤等）谁来承担责任、支付赔偿金，都是待解难题。

2014年，康居时代家园小区将地面固定车位停车费从每月30元提升至60元，引起部分业主强烈不满。尽管这一问题很快得到协商解决，但仍引起一些业主担忧。自治管理决策需经哪些流程、多少业主同意才能生效？自治管理应设哪些管理项目、管理标准？物业费该收多少、谁来收，如何保障资金安全？这些问题没有事先做好约定，也容易埋下纠纷隐患。

“期待政府早日出台政策规定，为我们的自治管理探索指明方向，保驾护航。 ”许长江说。

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