房企抢拍“地王”底气何在?
二季度以来,一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。有分析认为,“地王”频出有着内在必然性,预计多个支撑因素短期不会消失,至少二季度仍会持续。
中原地产研究部最新统计数据显示,截止到5月31日,今年全国土地市场上总价超过15亿元的有105宗地块。北上广深一线城市和南京、合肥等房价涨幅较快的二线城市的热门地块均被拍出了高价。
进入6月,土地市场的“高烧”并未戛然而止。中原地产研究报告的数据显示,仅6月前3天,一、二线城市就出现了12宗“地王”,总成交金额达到327.5亿元。
房企近乎“疯狂”的抢地事件背后有着怎样的商业逻辑?对此,CRIC克而瑞研究认为,造成这种现象的原因主要是房企手中“有钱”了。
CRIC克而瑞称,一方面是房企融资环境逐渐宽松,加上此前多次降息使得融资成本越来越低,企业借此机会大举融资,持有现金普遍出现增长;另一方面,伴随楼市回暖、“去库存”显效,多数房企销售数据大幅增加,促使房企持有的现金量增幅更为明显。
房企如何承受成本之重?
“地王”频现从另一个侧面也反映出,房企投资资金更加充裕,未来竞争将越来越激烈。
中原地产研究部统计数据显示,6月前三天,20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿元,在5月单月拿地突破531亿元的基础上,本月继续维持高位。
房企“孤注一掷”的高投资能否换回高收益,还要取决于市场走向。
“目前拿地的房企基本是国企性质,这与此类企业近期财务层面可利用资金较多有关系”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比别的投资领域,房地产市场的投资依然被看好。
严跃进称,对于高价拿地的企业,近期关注焦点在于如何对项目进行解套,即如何防范后续市场降温带来的产品定价困难的问题;同时此类房企在后续市场上也会遇到一些营销困难,项目会采取多期销售的模式,即分三期开盘:第一期价格略低,实现土地成本回收的效果;第二期价格略高,实现部分盈利;第三期快速涨价,追赶高盈利。
中原地产首席分析师张大伟看来,房企拼抢“地王”开始从国企蔓延到民企,预计2016年的土地竞争会越来越激烈,企业运营难度也随之加大。“按照目前地价超过房价的趋势,未来两年房价上涨100%以上,这些地王才能入市”。
地王未来会否推涨房价?
事实上,热点城市“地王”频现的情况已经成为当下热门话题,“高价成交”意味着日后的“高价入市”。对于“去库存”压力减弱、房价快速上涨的部分二线城市来说,或将引发一系列连锁反应。
中原地产研究部报告指出,二线城市已经成为此轮“地王潮”的绝对主力。在今年5月31日前出现的105宗总价“地王”里,二线城市占比达74%,其中南京就拥有16宗总价“地王”。
“楼面价超过房价已成为常态,虽然‘地王\’不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受影响”,张大伟直言,特别是现下房价快速攀升的南京、合肥、厦门、苏州,已成为“地王”最密集的二线城市。“如果没有约束性政策,房价未来很可能会呈现爆发式上涨”。
基于“地王”大量涌现对楼市的影响,CRIC克而瑞研究表达了同样的担忧,“这可能直接导致部分城市出台‘限购\’政策”。
事实上,为抑制“地王”蔓延,已有地方政府出台了“土地限价”举措。5月27日,南京也成苏州之后全国第二个实行“土地限价”的城市。
种卿
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