10月1日起施行的新修订《安徽省物业管理条例》，对物业管理的新情况新问题予以规范——地方立法，求解物业管理“痛点”

■ 本报记者 高城

截至去年9月，安徽省实施物业管理项目已有9202个。随着物业管理市场的迅速发展，业主大会召开难、专项维修资金使用难、居民小区停车难等，成为物业管理难以绕开的“痛点”。

“如何处理物业服务企业与众多业主的利益关系、如何平衡众多业主之间的利益关系等，则成为立法的课题。 ”省人大常委会法工委主任吴斌认为，对这部2004年制定、2009年修订的地方性法规进行再次修订，十分必要。省十二届人大常委会第三十一次会议通过新修订的 《安徽省物业管理条例》，将于10月1日起施行。

现实中，各地因成立业委会引发的业主与物业公司、开发商之间的纠纷和矛盾屡见不鲜。目前安徽省召开首次业主大会、成立业主委员会的住宅小区占比不到三成。对此，新《条例》规定，建设单位应当向乡镇、街道报送成立业主大会需要的文件资料，并承担首次业主大会会议的筹备经费。业主主动筹备成立业主大会的，乡镇、街道应当加强指导，并参加筹备组；业主未及时召开首次业主大会的，由乡镇、街道组建筹备组。

“实践中，有的小区过大，成立一个业主大会，由一个物业服务企业管理，存在业主大会召集难、决策难，物业服务企业竞争不充分的问题。 ”省人大法制委员会委员潘法律介绍，新修订的《条例》因此规定，对物业管理区域划分，规定配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分或者调整为不同的物业管理区域。

一直以来，作为房屋的 “养老金”和“治病钱”的住宅专项维修资金，因其申请的高门槛导致使用难。作为地方立法的一项创新，新修订的《条例》对包括“电梯故障危及人身安全”在内的八种危及安全情形，规定“需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用”。 “降低了专项维修资金使用门槛，有利于快捷解决电梯等设施的维修、更新和改造问题，以解决业主的后顾之忧。 ”潘法律认为。

不止是推动首次业主大会召开、降低专项维修资金使用门槛，对物业服务收费、执法进小区、车位车库出租出售、住宅物业增设电梯等社会普遍关注的问题，新修订的《条例》都作出了具体明确的规范。这些规定，都是在“反复调研、论证和协调，多次公开征求意见，认真研究吸纳公众建议”的基础上作出的。

《条例》自2015年3月启动修订，草案于2015年9月和2016年5月、7月先后三次提请省人大常委会会议审议。历时一年多的修订过程中，省人大常委会通过开展调研、网络公布草案内容及说明、召开各方代表参加的座谈会等多种方式，广泛征求社会意见，共收到各方面的修改意见建议500余条。

“可以采纳的意见已经充分吸纳。 ”作为《条例》修订过程中，受委托征求公众意见、参与起草法规草案的第三方代表，合肥学院房地产研究所所长朱德开在接受采访时表示，这部地方性法规的修订，是充分发扬民主、广泛听取社会各方面意见的过程，充分体现了省人大常委会科学立法、民主立法的水平，也保证了法规真正“立得住、行得通、真管用”，保障广大业主的合法权益。

“法总是随着实践的发展而不断成长和完善。 ”在7月29日下午举行的安徽省地方性法规新闻发布会上，吴斌对不予采纳和暂不作规定的意见建议予以了逐项回应，“有的与法律规定相抵触，不予采纳；有的实践经验尚不成熟、各方面分歧意见较大，根据立法通常的把握，这次修订暂不作规定。 ”他表示，经过一段时间实践，取得比较成熟经验，各方面意见比较统一时，还可以再修法、再完善。

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