央行降准+LPR政策组合 对楼市影响几何 记者合肥探访 已有客户重签合同 房贷利率基本未变

2020年，以央行降准释放8000亿资金为开始，全国楼市也即将进入新阶段。LPR新利率体系的锚定，让更多银行的房贷计价方式发生转变，但这对购房者来说，实际利率影响不大。安徽商报融媒体记者1月2日走访市场、银行获悉，合肥地区部分购房者已与银行重签房贷合同，细微变化在合同条文中关于利率定价方式的改变，而实际执行利率仍与过往相同。安徽省专业研究机构预测，2020年全省楼市将继续以稳为主，商品房销售面积或将延续2019年下降态势，房地产投资增幅将放缓，楼市价格总体平稳。

未放贷购房者已重签合同

“2个月时间，很多没放款的都重签了合同。”安徽中墅地产合肥政务区陶然居店店长魏培培1月2日表示，该店二手房交易的贷款客户，在11月中旬已都与银行重签了合同。

安徽中墅地产贷款部门负责人郑经理介绍，该公司经手的所有房贷未放款客户已重签了银行合同，主要条文变化为利率计算方式的改变，由原先的央行基准利率上浮20%~30%变为每月LPR加点计算。目前，更新的银行房贷合同主要有两种利率计算方式，一是固定利率，这一类还是占大多数；另一类是每年协商变动利率，这一部分在该公司所有房贷客户中仅占10%左右。

从该公司客户情况来看，基本上国有银行和大的商业股份银行多采取固定利率计价方式。只有少部分规模较小银行在合肥地区采取协商定价方式。目前该公司收到的银行通知显示，每年协商定价的合同，银行如果调整利率，都会提前给购房者发送通知。

“利率基本没变。”2日某国内大型股份制商业银行合肥分行贷款部门负责人余经理介绍，央行明确的今年所有银行的贷款利率计价方式和合同更新，实际上更多属于银行业内部的业务模式、流程调整。从合肥地区来看，拿该行为例，他们收到的总行的文件仍然要求执行原先利率水平，保持和国家楼市调控政策收紧一致。从首套房贷款来说，原先基准利率上浮后，5年期以上利率在5.88%/年。以LPR加点方式计算，仍然会执行5.88%/年标准，变化的只是加点幅度部分。至于未来房贷利率会如何，还要看当时的央行政策。

房贷发放速度或因央行降准加速

根据央行通知，从6日起，国内银行降准0.5%，为今年首次，估计释放资金8000亿元左右。

“我们认为会对贷款发放有利。”魏培培说。从1月1日起，银行贷款又开启了新的年度计划，本身相比去年四季度资金充足，再加上降准释放的资金，各大银行对于房贷的发放预计会加快速度，但这更多是针对已签约的客户，由于国家对楼市的调控并未放松，新贷款申请的发放可能还需要过程。

他介绍，从该店的业务情况来看，由于临近春节，最近一个月看房量和成交量相比去年11月之前有所增加，增幅约在20%左右。而该公司的统计显示，合肥滨湖区现在依然是二手房交易的主力区域。

降准究竟能对楼市产生什么样的影响？

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，降准目的是促使经济企稳向好，促进经济从复苏走向繁荣。按照现在的存款规模看，央行这次下调存款准备金率0.5个百分点，大约给国内银行返还了8000亿元。商业银行会把这8000亿元贷给实体经济，实体经济拿到这8000亿元，不可能放在自家保险柜里，而会把它放到自己的账户上。这样一来，银行相当于又收到了一笔存款。如此循环往复，这8000亿元在市场这个资金池里，至少能够滚动出5倍以上的资金流。

市场资金规模增加了，即便房地产贷款的占比不增加，也会因为“蛋糕”变大了而附带来部分收益。因此，他预计2020年购房者的贷款审批速度会加快一点；卖房者收到卖房全款的速度会加快一点；开发企业的销售回款速度会加快一点。

■ 预测

安徽省楼市今年将总体平稳

在新锚定利率执行、央行降准及一系列楼市调控政策下，楼市将何去何从？

省经济信息中心日前公布的《2019~2020年安徽省房地业发展形式分析与展望》显示，2019年，全省房地产调控延续从严基调，政策开始向长效管理机制转变。房地产开发投资增速表现稳健，商品房销售面积、施竣工面积均未出现大幅下跌或放缓，商品房价格涨幅稳中趋缓，全省房地产行业发展韧性超市场预期。

数据显示，2019年1~10月，全省房地产开发投资增长10.9%，增幅高于全国平均0.6个百分点。其中，住宅投资增长14.1%，占全部房地产开发投资比重的78.6%。

去年前三季度，安徽省10个城市房地产开发投资增速超全省平均水平。其中，淮南、淮北、安庆和阜阳4市增速超25%；芜湖、黄山、池州和滁州增速低于5%；占全省房地产开发投资近1/4的合肥房地产开发投资同比下降0.4%。与2018年同期相比，仅淮南、安庆、池州、亳州、阜阳5市增速同比加快。

2019年1~10月份，全省商品房销售面积7430.2万平方米，同比下降4.5%，降幅较去年一季度和上半年分别扩大2.2个和2.9个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房等各类型商品房销售面积均呈现同比下降态势，分别下降2.9%、27.7%和15.7%。

2019年10月末，全省商品房平均销售价格7400.8元/平方米，同比增长4.8%，商品房销售均价涨幅自2019年4月份以来呈现持续放缓态势，较前三季度、上半年分别放缓0.9个和1.3个百分点。合肥、蚌埠和安庆3市新建商品住宅销售价格总体实现平稳增长。去年10月份，3市新建商品住宅销售价格同比分别增长4.8%、4.8%和4.7%。其中，合肥新建商品住宅销售价格已连续两个月环比下降，10月份环比上月下降0.3%。

去年1~10月，全省商品房新开工面积9230.7万平方米，同比增长2.3%；竣工面积3049.2万平方米，同比下降3.8%。与2018年同期相比，施工面积增速同比回落1.2个百分点，新开工面积和竣工面积有所加快。2019年，全省土地购置面积和购置土地面积实际成交价款同比分别下降0.6%和4.4%。

报告指出，当前房地产市场背景下，安徽省商品房市场持续乏力，与全国销售面积自去年6月持续回升不同；省内房企融资环境因始自去年5月的调控正面临前所未有收紧的现实，行业内洗牌将进一步加剧。

报告预测，在始于2016年的与以往明显不同的本轮房地产调控政策下，2020年省内城市“因城施策”政策调整，将推动需求端释放，预计商品房销售面积或将延续2019年以来同比下降态势，但下降态势趋缓。2020年，安徽省房地产开发投资增速或将放缓，但住房保障和棚改住房投资仍将保持稳定增长。房价在新的一年大概率仍是“稳”。

安徽商报融媒体记者 郜征/文 周继龙/图

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