多年不交物业费物业将42户业主登报公告 如何构建更和谐的“物与业”关系，业内人士呼吁房屋质量“终身制”

渗水的墙面已经开始掉皮。

业主向记者指出房屋渗水的位置。

在城市生活，业主与物业可以称得上是最近的人，然而，近年来两者之间产生的矛盾却不鲜见。就在近日，合肥一物业以登报的方式公告了几十户未交物业费的业主，否则无法相忘于江湖，而是相见在法庭之上。

记者采访获悉，近年来，业主与物业二者之间的纠纷越来越多，有业内人士指出造成这种矛盾的主要原因是开发商遗留的渗水等房屋质量问题。

如何才能构建更为和谐的“物与业”关系？业内人士呼吁房屋质量“终身制”，从根本上解决问题。

事件物业登报公告42户业主追缴欠下的物业费

近日，某报纸上刊登了一则欠费公告，称颐园世家部分业主一直未交物业费。

在公告最下方，有这样一段文字：“请上述业主在公告3日内将欠付物业费缴清，否则交由律师通过诉讼途径解决。”在这张公告中，记者能清楚地看到欠费业主的姓名、住房面积、欠费起始时间、累计欠费（月）、欠费金额（元）等信息，共计42位业主“上榜”。在这之中，欠费金额最高为20083元，累计欠费56个月，欠费最久的有十年时间。

1月29日，记者来到颐园世家，见到了公告业主的合肥德阳物业管理有限公司有关负责人屈女士。

屈女士称，颐园世家小区交付已有16年，德阳物业于2009年接手该小区。小区共有1067户，其中小区住户967户，商户40户。

“物业也是服务行业，如果业主觉得有不满意的地方，可以通过法律手段来维权，而不是通过拖欠物业费来解决。”屈女士说，虽然该小区已经有了新的物业进驻，但是之前欠下的物业费，他们不会放弃。

据其介绍，这只是首批被公告的欠费业主，后续该物业公司还将继续追费。

探访 业主称房屋渗水严重，物业看了之后没下文

业主不交物业费，是物业服务不达标，还是其他原因导致的？当天，记者敲开了两户未交物业费的业主家的大门。

徐奶奶家住小区6栋顶楼。一提到未交物业费的事，她就让记者进门看家里客厅的渗水情况，墙边发黑发霉一目了然。

“一下雨就渗，去年整个汛期下雨电闸就跳了，煮饭都不行。”在交谈中，记者了解到，徐奶奶在这里已经住了7年，没住多久，房子就开始渗水。一开始叫物业的人来看，结果他们看完就没了下文。而她前前后后做了两次漏水修复，倒是花了几万块。此外，水表也没出户，水费交得也比别人多，让家人气愤又无奈。

同样，欠缴的用户还有住在5栋的张阿姨，她家的物业费从2004年一直交到2016年，欠缴是从2017年开始的。而她家欠缴的原因也是朝北卧室渗水严重，窗边和窗顶的木板都已经被水泡烂了，物业迟迟不处理找人维修。“住那么多年了，我们也不是想逃避交物业费，可住的房子都这样了还没处理，说维修金一直没到位，让谁能安心交这个钱。”张阿姨表示，小区里房屋渗水的用户不少，据她知道就有几十户。

数据 物业与业主的纠纷越来越多，业主不交物业费大多是败诉

对于两位业主反映的情况，屈女士也表示认可，但是她觉得物业有些委屈和无奈。

屈女士说，房屋渗水和水表没有出户都是开发商遗留下来的问题，解决这些问题需要耗费的人力财力不少，单靠物业不好解决。物业也曾与开发商交涉过，但是效果并不理想，况且小区开发商已经离开合肥了。

“业主不能不交物业费啊。”屈女士说，3天过去了，没有一户业主前来缴费，接下来他们将起诉这些业主。

安徽远致律师事务所律师崔孟文近年来接触到有关物业与业主之间的纠纷比较多，不少物业公司会起诉欠费业主。崔孟文称，物业与业主之间签订了物业服务合同，物业公司主张要求业主支付物业费，能举证其所提供的物业服务，从结果来看，业主基本都是败诉。

“如果是房屋质量导致业主不交物业费，这跟物业公司关系就更不大了。”崔孟文说，房屋质量与物业服务不可同日而语。业主可以通过业主委员会申请启用房屋维修基金，用于小区公共部位或者设备的维修。

合肥中院提供的一项数据也显示这种纠纷上涨明显，2018年全市法院受理物业纠纷案件10784件，2019年全市法院物业纠纷案件14345件，2020年全市法院物业纠纷案件18856件，同比增长了74.85%。

分析 造成矛盾的主要原因是房屋质量问题，业主权益得不到保障

谈起物业与业主之间的矛盾，合肥资深社区问题研究者凌德庆深有感触。

“问题是既普遍又尖锐。”凌德庆告诉记者，物业向业主索要物业费是合理合法的，但是业主为何不交物业费，要通过现象看到事件的本质。

凌德庆说，物业公司和业主本应是平等的民事服务合同关系，依照合同契约精神你服务我缴费简单明了，从道理上说不应有这么多纠纷。遗憾的是，中国的物业服务市场还做不到真正的市场化，多数依附于开发商而存在。

“有些是开发商建房子，亲人管物业，但是两者又都是独立的法人，所以关系就比较复杂。”凌德庆作为合肥市中级人民法院特邀调解员，也是接触了很多此类案件。

开发商遗留的房屋质量问题已经成了业主不愿缴纳物业费的主要原因，物业不作为或者说服务质量不达标的占比也有，但是与前者比起来，比例小多了。

“房屋渗水是业主提到最多最突出的问题。我还接触过一个业主，他说自己花了几百万买了房子，会在乎几千块的物业费吗？可是房屋质量已经严重影响居住的品质了，没修好凭什么交物业费。”在调解案件中，凌德庆也只能表示同情和理解业主，但是也不得不指出房屋质量和物业服务是两回事，不是一个法律关系，就案件本身来说业主也得不到法律的支持。

凌德庆说，有些业主入住后发现了问题，业主找物业，物业再去找开发商，结果开发商迟迟不解决，很容易错过5年的房屋质保期。有的开发商早已人去楼空，有的开发商以过了质保期为由，不予理睬，受伤的只有广大业主。

声音 职能部门加强监管，呼吁房屋质量“终身制”

经常与物业纠纷案打交道，庐阳区人民法院李姓法官也是感同身受。

“此类案件数上涨较快，审理过程又很复杂。”李法官告诉记者，遇到这类纠纷，一般是先调解，但是造成矛盾的源头不解决，事情就很难根本性解决，社会效果就不理想。

当下提倡诉讼源头治理，就物业纠纷案来看，有些物业公司存在不作为、怠于作为是其中一个矛盾点，但更令人头疼的是房屋质量问题，比如房屋渗水等问题，这就需要从源头上解决。

“有些开发商为了在合同期内交付房子，最大程度利益化，赶工期，压缩成本，导致房屋质量不过关。”李法官说，在他们审理的案件中，房屋渗水等成了最突出的问题，业主意见很大，不交物业费成了业主抗拒的手段，但是靠物业解决房屋质量问题，也并不现实，所以矛盾不断积压。

业主花了钱买了房子，房屋质量过了5年没人保障，住得糟心；因不交物业费，业主成被告，谁来保障广大业主的权益？

“严格执行房屋建设过程的监督机制和竣工验收制度，必要的话房屋验收主管单位可以邀请已购房业主代表一起参加，公开透明验收把问题尽量消灭在初始阶段；严格执行开发商房屋质量保证金五年退还制度。”凌德庆建议业主第一时间遇到房屋质量问题必须依照购房合同质量保证条款及时找开发商协商解决，沟通无效尽快向住建部门投诉或者寻求司法解决，尽量不要采用缓交物业费方式抗拒，不要有侥幸和怕麻烦心态，因为你不交物业费将来多半还会做被告。

对此，李法官希望推行房屋质量开发商“终身制”，只有压实开发商的责任，才能从根本上避免房屋质量出现问题。

“希望我们的小区都能成立业主委员会，房屋维修基金启用程序由繁变简，才能真正维护广大业主的权益。”李法官发出呼吁。

合肥报业全媒体记者陈家静 沈运 文/摄

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