关于楼市的话题

□  格斯特

3月份，一系列政策可谓搅动了楼市一池春水。先是3月1日《不动产登记暂行条例》正式进入实施阶段，市场理解为房地产税开征的前奏，将加速二手房抛售，然而事实并非如此。3月30日央行、各部委出台联合的政策之后，业内也出现了楼市回暖、楼市春天之类的情绪。

相应的黄山市也出台了一系列促进房地产健康发展的措施。这些措施对于加速二手房交易、对于改善型需求乃至刚需都是利好。市场也一度给予追捧。

然而，房地产政策在走向常态的趋势没有改变。地产股在72小时内趋于理性就说明了这一点。

从全国的角度来说，瑞银首席经济学家王涛表示，“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化，当前的住宅建设量已经超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。”统计数据显示，截至2014年底，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。今年前两个月在房价下降的前提下依然延续了库存高企的状态，库存水平从9.5个月上升到14.1个月。

对于黄山市这样的三四线城市来说，消化库存的压力依旧存在。笔者曾经撰文，促进黄山市楼市的健康发展，应该是棚户区改造等带来的刚性需求和改善型需求，而商品房的开发不仅区县城的库存在上升，中心城区也在上升。而且，这一次的楼市新政对于一二线城市来说，会有较为大的促进作用。因为房地产是一个综合的产业，一二线城市属于人口流入地，会带来刚需和改善型需求的增长，也会带来二手房交易以及租房市场的红火。而如同三四线城市，大多是人口流出地，刚性需求在一定的历史时间内趋于饱和。即使流动人口增长，对于楼市的提振作用也是有限的。

而且，对于金融系统来说，尽管央行出台了政策，但是各具体的商业银行也有着自己的“算盘”，在目前的情况下，“惜贷”不是不可能。

所以，对于目前的新政，改善性需求是一个利好的消息。对于房地产业来说，未必会收获预期的目标。而且，即使降低首付比例，也会伴随着买房者月付的升高，这样如果价格上涨则会抵消政策带来的红利。唯有“做良心的开放商”，让利于消费者，进一步改进服务，在这一轮新政中消化自己的库存方是真正的选择。只不过要调整自己的心态，摆正自己的位置，消化库存就是前行。而投机或许会适得其反。

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